發(fā)展央企與房地產(chǎn)融合的管理模式

王楊木子

摘要：在我國有很多地區(qū)，現(xiàn)在都有一種特殊的企業(yè)，就是我們所謂的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。他們之所以特殊，是因為對于他們所經(jīng)營的房地產(chǎn)商品來說，已經(jīng)是完全市場化，原本他們應(yīng)該在市場環(huán)境下進行的現(xiàn)代企業(yè)管理模式。本文就是在研究探討發(fā)展企業(yè)與房地產(chǎn)融合的管理模式。

關(guān)鍵詞：央企；房地產(chǎn)；管理模式

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是一個充滿競爭的企業(yè)它需要很多的資金，也占據(jù)很大的資源，并且涉及到很多社會敏感的問題，像住房問題等。分析我國央企房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢，有利于促進整個房地產(chǎn)企業(yè)和我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展。央企是我國經(jīng)濟的主要支撐力量，倘若我們不能夠在主業(yè)上保持平穩(wěn)的發(fā)展，卻大面積的介入那些房地產(chǎn)，證券投資等這些副業(yè)，那么，無疑對對于房地產(chǎn)發(fā)展或是房價合理的回歸都是不好的，甚至產(chǎn)生許多負(fù)面影響。因此，國資委領(lǐng)導(dǎo)對于只希望央企“更加清醒、更加穩(wěn)健、更加扎實地做好自己的工作”是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，他們作為國家的最大股東，應(yīng)該施行有效合理的方法措施來調(diào)整和控制央企對于在房地產(chǎn)方面的發(fā)展。

一、分析國企與房地產(chǎn)融合

對于央企進入房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不是新鮮事了。根據(jù)調(diào)查可以知道，以地產(chǎn)為主業(yè)的有16家，如保來、海洋、蛤潤等；而輔業(yè)涉及房地產(chǎn)的也有超過80多家。在今年上半年全國主要城市成交總價排行前10名的高價地塊中，有50%是有國資背企業(yè)。有許多央企進軍房地產(chǎn)的原因就是受到了利潤的推動。2009年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)收入僅僅占了11%左右，但是貢獻了58%的營業(yè)利潤。裝嚴(yán)企業(yè)占公司總收入1.9%的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻了9.6%的營業(yè)利潤。在新聞上有很多關(guān)于央企進入房地產(chǎn)的報道，這些都不算什么新鮮事兒。而對于這件事情，有很多人都進行了自己的評價和說出了自己的看法。而在我看來，不應(yīng)該只是批評，更應(yīng)該是懲罰，因為央企本來應(yīng)該肩負(fù)發(fā)展民族企業(yè)的重任，但他們不但沒有這樣做，反而分出一部分力量投入到了房地產(chǎn)企業(yè)。

二、關(guān)于央企涉足房地產(chǎn)的思考與建議

央企的定位到底是什么，對這個問題的答案，一方面是可以解決央企退出房地產(chǎn)的問題，另一方面也是理清在將來國有企業(yè)改革的大方向的基礎(chǔ)。國有企業(yè)，特別是央企，一定要緊緊的把握和堅持中央對它的戰(zhàn)略性定位，我們應(yīng)該去完成央企本應(yīng)的重要使命 在擁有著很好的外力條件下，例如，雄厚的資金，豐富的資源，良好的政策等，能夠花費更多的時間和精力在企業(yè)的核心技術(shù)研發(fā)等自主知識產(chǎn)權(quán)上投入，而不是去和其他企業(yè)爭搶房地產(chǎn)的暴利，這顯然是和國有企業(yè)的定位不相符的的。如果認(rèn)為中央企業(yè)也是普通的經(jīng)濟組織，哪個領(lǐng)域可以賺到很多錢就進入哪個領(lǐng)域，那么這無疑已經(jīng)嚴(yán)重違背了30年來國企改革的基本共識，這對于我們央企來說，顯然是對整個國企改革的目標(biāo)形成了很大的不可磨滅的摧毀，國企改革的改革道路只會越來越不明確，因此我們必須時刻堅持央企的定位。

加快經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變；要政府引導(dǎo)作用、企業(yè)主體作圍繞企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合“做強做優(yōu)、培育具有國際競爭力的世界一流企業(yè)”目標(biāo)的要求，加強對未來中長期所面臨風(fēng)險的全局性、趨勢性研判，準(zhǔn)確定位風(fēng)險管理工作的方向和重點，切實為企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)提供支撐和保障。各中央企業(yè)要進一步健全風(fēng)險評估機制，強化“企業(yè)體檢”制度。重視風(fēng)險量化分析工作，逐步提升重大風(fēng)險關(guān)鍵成因量化分析水平，更好地發(fā)揮風(fēng)險量化工具作為重大決策依據(jù)的作用。企業(yè)應(yīng)緊密圍繞發(fā)展戰(zhàn)略和年度經(jīng)營目標(biāo)，在開展年度風(fēng)險評估的基礎(chǔ)上，結(jié)合經(jīng)營環(huán)境的變化，適時開展風(fēng)險評估，建立定期和不定期的“企業(yè)體檢”制度，不斷提高風(fēng)險評估的準(zhǔn)確性和時效性。同時政府應(yīng)該進一步深化企業(yè)改革，對于不是關(guān)系國民經(jīng)濟命脈和不具備外部性的央企應(yīng)該放手讓私有產(chǎn)權(quán)去經(jīng)營，讓其參與市場競爭，在市場的優(yōu)勝劣汰中進行資源的優(yōu)化配置。

所以，經(jīng)過大量的研究和調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，央企進入我們房地產(chǎn)市場，弊遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于利，甚至可以說是百害而無一利。因為央企的行為不僅僅推高了房地產(chǎn)市場的價格而且也同樣使我國的產(chǎn)品價格持續(xù)上升，使其形成了一種泡沫經(jīng)濟同時，也導(dǎo)致了央企失去主業(yè)的重心，總是在以投資作為贏利去遮掩主營業(yè)務(wù)的萎靡不振。

國資委做出80家左右的中央企業(yè)退出房地產(chǎn)的表態(tài)非常歡迎 。按照國資委要求，上述80家以房地產(chǎn)為副業(yè)的央正在逐漸的加快步伐調(diào)整，在已經(jīng)完成自己的土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后逐步退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，到最后，央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在15家左右以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)。

但是2008年，這十幾家家以“房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營”為主業(yè)的央企房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)總額為5600億元左右，占全部央企房4產(chǎn)板塊資產(chǎn)總額的87%；銷售收入為1800億元左右，占全部央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售收入的86%；凈利潤為178億元，占全部央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤的90%。很顯然，這些數(shù)據(jù)都可以表明被要求退出的眾多央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模，僅僅只是央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總規(guī)模中的很少的一部分，對于央企房產(chǎn)的改革，目前來說，仍然需要繼續(xù)改進。

三、總結(jié)

相比較而言，房地產(chǎn)央企退出房地產(chǎn)業(yè)的速度要比那些工業(yè)國企更快一些。。上個世紀(jì)80年代末90年代初是中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的初期，有許許多多的央企房地產(chǎn)公司；但是隨著我國改革的深入和市場的不斷發(fā)展，央企房地產(chǎn)企業(yè)的比例逐漸縮小，90年代中期下降至不到45%；到90年代末本世紀(jì)初，房地產(chǎn)國企的比例已然降至25%多。但是，即使是只占總數(shù)的25%，由因為占有的土地、人才、等社會稀缺資源的數(shù)量巨大，國有房地產(chǎn)企業(yè)對市場的仍然有十分大的影響。

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