房地產企業的互聯網融資方案分析

曹輝

中圖分類號：F832 文獻標識碼：A

內容摘要：房地產作為我國支柱產業之一，其穩定發展對我國的經濟具有良好的促進作用，但融資難問題已經在一定程度上制約我國房地產企業的發展。本文闡述了互聯網金融的發展現狀和融資模式，深入討論互聯網金融的優勢及劣勢，提出在互聯網金融背景下我國房地產企業融資新路徑包括使用“互聯網+”優化融資方法、使用互聯網金融促進房地產營銷的融資方法和使用“互聯網+”推進國際房地產產業基金融資方法。

關鍵詞：互聯網金融 房地產企業 融資模式 P2P模式 電商金融

引言

自我國改革開放以來，一直注重經濟建設，其中房地產行業由于拉動我國內需、促進經濟增長，逐步發展成我國舉足輕重的龍頭支柱產業地位。但房地產行業的迅速崛起也為我國社會穩定和人民生活帶來了一些負面影響，買不起房成為我國國民一個民生問題。因此為了抑制房價增長速度過快，2005-2014年國家幾乎每年的工作報告中都將抑制房價過快增長作為工作重心，努力調控房價，一方面減少了房地產行業的各項優惠政策，另一方面也從資金鏈入手，對銀行信貸投放規模進行緊縮。

從投資角度，房地產行業具有高風險、高收益、規模大、周期長的特點，它對金融市場非常依賴，因此融資問題一直是房地產企業生存和發展中最為關鍵的問題。我國房地產企業傳統融資方式一般為股東直接資金注入及銀行貸款，其中股東投入占總融資的不到30%，主要來源為銀行貸款。但由于國家政策的調整，銀行信貸投放規模直線減小，導致大量房地產企業出現不同程度的資金短缺問題，中小房地產企業更是舉步維艱，而部分大型房地產企業也紛紛陷入融資困局。在這樣的社會環境中，房地產企業必須拓展新的融資方式才能走出困境。

互聯網金融行業最初是在歐美國家提出的新興領域，其實質是將傳統金融行業與崛起的網絡相融合，利用信息技術為企業融資、信息交流等金融業務提供平臺，依靠網絡工具為我國金融行業及經濟發展提供革命性的新途徑。互聯網金融為我國房地產企業帶來了新的機遇和挑戰，因此如何在互聯網金融背景下拓展融資方式、提高融資效率是目前房地產企業集體需要考慮的問題，也是本文所探討的主要內容。

我國互聯網金融發展概況

（一）互聯網金融發展現狀

互聯網金融主要為客戶提供支付服務、貸款服務和金融服務，由于具有廣泛的網絡覆蓋能力，能夠幫助用戶和賣方實現網絡交易。在支付服務方面，提高交易量、降低交易成本；在貸款服務方面，互聯網提供平臺成為媒介，使企業雙方在公平互信的前提下進行貸款；在金融服務方面，互聯網金融由于具有獨特的大數據優勢，能夠對資源進行獲取并整合，降低信息傳遞及溝通成本，使得資源配置更合理，融資效率更高。圖1為互聯網融資的供給及需求圖。

（二）互聯網金融融資模式

金融的核心內容為資金流動，而電子商務可利用信息流，同時提供平臺供資金流動，以此展開互聯網業務?；ヂ摼W金融融資模式分為電子商務平臺模式、網絡小額貸款模式、眾籌模式和公募與私募銷售模式幾種，分別對這些模式進行具體說明。

網絡小額貸款模式即P2P融資模式是以互聯網作為第三方平臺，以向其它企業或個人提供小額貸款為盈利的金融模式，其服務對象直接為雙方都有剛性需求的客戶，即有資金的客戶和需要貸款的客戶。

眾籌融資的門檻較低，利用眾籌平臺進行對小額資金進行匯聚，將總資金形成資金池，為企業進行融資。同時眾籌是獨立個人也能利用的融資渠道，將創意放于網絡平臺進行眾籌，是快速有效為產品的實現提供資金流動的方式。

公募基金與私募基金的主要差別在于監管模式不同。公募基金是采取公開發行的方式集資，受眾群為具有不確定性的廣大公眾。私募基金是通過非公開的方式，受眾群為少數特定的專業投資人員，可以利用較靈活的衍生工具交易實現資產套利，其收益以絕對回報為依據，風險更低。

（三）互聯網金融模式的優勢及劣勢分析

互聯網金融模式的優勢分別為大數據優勢和成本優勢?；ヂ摼W可代替人工處理海量相關信息，且勞動成本和時間成本相對降低，運營效率高，融資程序簡潔，資源配置更加優化。

互聯網金融模式的劣勢分別為管理風險高和信用風險高?；ヂ摼W平臺信息的豐富性，使其風險防控能力較差，互聯網金融對于管理人員的專業素養要求較高，一般互聯網企業管理如果跟不上發展步伐，將進一步導致風險的增加，運營穩定性降低，制約其發展。

據統計，截至2015年12月，我國注冊的P2P借貸平臺共3464家，其中正常運營的僅有1779家，剩下的1685家平臺均存在不同方面的問題。這些問題平臺的出現，暴露出一定普遍性。表1為近幾年P2P平臺倒閉的企業數量及原因調查統計表。

互聯網金融背景下房地產企業融資新路徑

（一）利用互聯網平臺優化融資方法

房地產企業最大的融資壓力來源于融資成本高?；ヂ摼W金融能夠從兩個方面緩解房地產企業融資成本高的問題：一是利用互聯網平臺拓展多方向、橫向延伸的融資渠道，例如債權融資、股權融資、Reits等證券化方式；二是利用互聯網平臺尋找面向全球、縱向延伸的融資渠道，例如利率極低或為負的國家和地區，積極尋求合作。

（二）利用互聯網金融創新房地產營銷手段

中小房地產企業與互聯網融資平臺開展深度合作，可根據房地產企業和融資者的具體能力，幫助中小房地產企業進行小額融資?！盎ヂ摼W金融”這一概念可被用于滿足消費者對金融服務日益增高的需求，也能幫助中小型房地產企業在即將開發的樓盤項目上獲取一定關注度，既為金融服務，也是一項營銷活動，并且省去額外的營銷費用。

（三）利用互聯網金融發展國際房地產產業基金

股權融資是指企業股東出讓其手中部分股權，通過較高價格賣給新的股東，股本的總價格得以提高，從而實現企業的融資。其具有期限長、無經濟成本壓力等特點，能夠契合房地產行業融資需求，同時推動國際房地產并購基金的展開，優化行業資源，規避行業風險，進一步促進我國房地產產業基金的穩定、快速、持續發展。

房地產企業新融資方式的保障措施

本文為解決維持互聯網金融和房地產行業的持續健康穩定發展，分別從微觀層面、中觀層面和宏觀層面三個方面說明房地產企業新融資方式應采取的保障措施。

互聯網平臺是其融資主體，一方面為房地產企業提供融資渠道，另一方面則應加強維護投資人的權益，具體做法包括互聯網公司應全面了解房地產企業信息、給予投資人風險規避常識及分散投資風險常識、制定風險控制機制和投資補償機制。

加強互聯網企業行業規范，可對市場及市場經濟主體進行干預?；ヂ摼W行業尚處于發展上升期，行業內部魚龍混雜，對于整個行業而言，想要長期健康的發展，則必須制定行業標準和完善行業體系，凈化互聯網金融環境，防止金融欺詐等惡性事件的發生，恢復投資人的信心。

國家宏觀政策應出臺相關法律對互聯網行業進行約束，在不同分類條件下進行差異性牌照管理，以此發揮政府的監管作用，也能在市場流動初期刪除不符合規定的互聯網平臺。同時針對目前的法律尚未對互聯網公司的屬性進行定位，其相關法律法規也比較欠缺的問題，應明確對責任主體的劃分，加強行業管理，規范流程操作，控制潛在的法律風險。

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