房地產項目目標成本管理研究

張嵐

摘要：隨著房地產市場環境的不斷變化，特別是近期房地產市場內的調控政策持續收緊，政府相關調控政策密集出臺，使得原本異常走熱的房地產市場獲得冷靜的機會，開始逐步回歸理性的發展，是落實“房子是用來住的，不是用來炒的”的具體表現，也是抑制房地產泡沫的有效措施。在這樣的大背景下，房地產企業的目標成本管理將成為其持續較好經營的重要手段和環節。我們通過對目標成本管理的理念進行剖析之后，對當下房地產企業的目標成本管理存在的問題進行梳理，以期能夠更有針對性的提出建議和措施，在房地產企業提升目標成本管理水平的過程中起到促進作用。

關鍵詞：房地產；目標成本管理；對策研究

隨著經濟社會的不斷發展，房地產作為國民經濟的支柱行業，受到非常多的關注和重視，也是和人們生活密切相關的一個行業。特別是近期的房地產調控話題性十足，也使得房地產企業的發展受到密切的關注。目標成本管理作為房地產企業管理的重要內容，是關系到企業持續健康發展的重要因素，因此，在這種情況下，房地產企業的目標管理值得更加實時、深入的分析和研究，為其在目標管理方面的提升和增強奠定良好的基礎。

一、房地產項目目標成本管理

（一）什么是目標成本管理

房地產行業具有高投入、長周轉和高成本的特點，因此，房地產企業具備良好的目標成本管理才能剛好的實現企業經營目標，實現其利潤的最大化。簡言之，目標成本管理即是對企業項目運營過程中的總體成本進行分解和劃分，依據其不同成本的特點對其采取不同的措施，達到對于總體成本的全方位和全過程的控制和分析，實現其利潤目標。對于房地產企業來講，目標成本管理尤其重要，需要其在合約管理、施工管理、結算管理等方面進行有效的分解和把控，減輕企業的市場競爭壓力，提升經濟效益。

（二）目標成本管理的理念

總體來講，房地產項目目標成本管理具有控制、規劃、約束等理念，共同組成了房地產企業目標成本管理的核心功能和核心思路。

對于控制理念來講，在房地產項目具體實施的各個環節，我們需要將動態的成本和既定的目標成本進行定期或者不定期的比較，以此來判斷其環節是否有非正常運營導致成本突增的現象發生，就能夠了解房地產項目各個環節運營的健康狀況。對于規劃理念來講，即是對項目成本進行科學合理的分解。對于約束來講，即是對企業進行項目推進所需資源的監管和約束，優化資源配置。

二、房地產開發項目成本管理中存在的問題

（一）目標成本管理意識不足

根據實際了解和相關數據查詢，目前我國的房地產企業的目標成本管理的工作落實情況并不理想，尤其是在中小型房地產企業中，這種實施的力度和效果都顯得尤為不足。究其原因，主要是由于中小型房地產企業對于目標成本管理的認識不到位，認為目標成本管理是一套很虛的理論和方法論，不具有實踐的效果和意義。在這樣的理念下，也就導致了房地產企業對于目標成本管理的制度設計和實施都存在較為嚴重的不足和缺陷。

（二）前期基本工作的不到位

房地產項目的目標成本管理需要對目標進行有效、科學的分解，這就要基于對于項目數據、歷史成本數據、項目調研數據等基礎情況進行比較全面和深入的了解。但是很多房地產企業并沒有對于這些前期工作進行有序的進行，而是直接進行所謂的目標成本管理，導致管理效果大打折扣，甚至出現管理方向上的錯誤引導，既增大了項目成本，又阻礙項目的順

利推進。

（三）目標成本管理方式落后

雖然企業的目標成本管理在企業管理中并不是創新的理論和方法論，但是對于國內的房地產企業來講，這仍然是一項剛剛起步的管理理念和方式。在經濟環境和房地產市場競爭環境日益變化和日益復雜的局勢下，房地產企業所使用的目標成本管理方式正在或者已經落后，不能很好的適應當下的環境和企業需求，達不到管理的效果。如果持續使用這樣的管理方式，不僅僅是對相關管理資源的浪費，也是對于房地產項目目標成本管理工作本身的忽視，容易產生成本控制失效的嚴重后果。

（四）目標成本管理的經驗累積不足

通常來講，房地產企業在進行目標成本管理的時候，會積累下相當豐富的數據和實踐經驗，數據方面主要包含成本數據等，經驗主要指具體管理方式和流程執行的經驗。這些數據和經驗總結就是房地產企業寶貴的財富，可以在加以分析和研究的基礎上進行提煉和模擬，為以后的目標成本管理進行指導和優化。尤其是數據，還可以起到揭示異常的作用，以便在項目執行過程中及時的發現相關成本的異常，做出最快的決策，將成本管理失誤的損失降到最低。

三、房地產開發項目目標成本管理的優化措施

（一）重視房地產項目的目標成本管理

房地產企業要想提升自身的項目目標成本管理能力和效果，就需要首先開始認識到其對于企業運營管理的重要性。只有這樣，才能做好目標成本管理在調研和制定階段的各個環節的工作，這是一個基礎性的、思想上的工作。具體來說，房地產企業可以加強企業內部對于目標成本管理的講座分享，提升員工對目標成本管理的認識和認同，同時也是提升相關管理能力的重要步驟。

（二）做好目標成本管理的前期工作

調研和制定是目標成本管理的重要的前期基礎性工作，后續的管理方式的設計、管理過程的實施都需要在此基礎上進行。首先，房地產企業應該設定成本目標，然后將目標成本與歷史數據、與招投標數據、與預算方案數據進行全方面的對比，整合以上的對比信息，制定本次目標管理的目標。最后在得出目標之后，根據各個環節的推進節奏，對目標成本進行時間上和環節上的分解，以期達到全過程的目標成本管理。同時，還要做好的應急預案和緊急處置措施，這些都要基于前期對于項目本身的調研和考察。

（三）優化企業項目目標成本管理方式

在經濟環境和企業競爭環境不斷發生變化的當下，房地產企業的項目目標成本管理的方式也要隨之發生改變。因此，積極引進或者研究總結更加優化完善的目標成本管理方式顯得尤為迫切和重要。對于企業來講，短期能夠發揮作用的手段是直接引進相關的人才，直接提升企業的目標成本管理能力，另外，邀請專業人士在企業內部開展相關的培訓和講解座談，也會在較短的時間內發揮較好的效果。但是基于長期的可持續發展來講，企業需要加強人力資源升級建設，即是建立企業內部的培訓和交流機制，增強信息和知識的交換和流動，培養企業學習氛圍，利用基于學習氛圍下的企業文化來培養員工的責任感和學習意識，推動企業目標成本管理的持續提升。

（四）建立房地產項目目標成本管理總結機制

房地產企業要積極建立自己的目標成本管理總結機制，做好目標成本管理歷史數據和實踐經驗的總結和研究工作，使得企業的目標成本管理能力能夠在實踐中不斷的提升和優化。具體來講，企業應該打通這種研究和總結工作的常態化機制，積極引進和培養具有數據分析能力和目標成本管理能力的復合型人才，做好歷史數據的研究和未來趨勢預判的工作。同時，企業還應該設置實踐回饋機制，及時發現實踐過程中的“不妥之處”，進行及時的優化的修正。

四、結語

當下的經濟新常態下，房地產市場面臨著較大的“政策市”的特點，這就需要房地產企業能夠在此環境下積極的做出應對。目標成本管理是企業重要的管理環節和方式，是房地產企業進行成本管理和運營管理精細化的重要要求。總體來講，房地產企業的目標成本管理要積極從意識層面出發，做好管理工作的前期基礎工作，為目標成本管理目標的制定和措施的實施奠定堅實的基礎。另外還需要不斷的提升目標成本管理能力，優化管理方法，提升管理效率，做好歷史數據的積累和分析以及實踐經驗的總結，不斷的完善和優化。我們也希望房地產企業能夠形成有效的目標成本管理機制，積極應對當下的房地產市場風險，助力國民經濟的穩定。

參考文獻：

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[2]王廷魁，張倩.基于BIM的房地產開發項目成本控制研究[J].建筑經濟，2015（06）.

[3]楊建華.房地產開發項目目標成本管理研究[D].重慶大學，2014.

（作者單位：濰坊歌爾置業有限公司）