我國商業地產投資風險控制策略研究

吳明皓

摘 要：隨著社會經濟的不斷發展，我國商業地產經歷了長期的繁榮，成為帶動社會經濟發展的重要力量。商業地產投資成為社會資本流向的重要內容，而如何實現商業地產投資風險控制成為目前社會各界關注的重要問題。當前，我國商業地產投資在風險控制方面還存在諸多的問題，對其發展造成了諸多的不利影響。因此，本文在對其進行分析的基礎上，從多個層面出發提出相應的策略，以全面提升商業地產投資風險控制能力，促進其健康穩定發展。

關鍵詞：商業地產 投資風險 風險控制 策略

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）07（c）-130-02

在經歷了長足的發展之后，我國房地產市場的波動性有進一步加劇的趨勢，作為房地產市場中最為重要的內容之一，商業地產投資涉及到的層面較廣，其投資風險的影響因素較多，因此其整體的投資風險較大，一旦出現風險隱患將很可能波及到整個房地產市場、金融市場乃至國民經濟的發展，風險損失不可估量。而實施有效的投資風險控制策略是當前降低商業地產投資風險的關鍵，是提升商業地產融資能力的重要保障，同時有助于促進我國房地產市場的健康發展。但是，從目前的情況來看，我國商業地產投資風險控制還存在諸多的問題，比如，對風險控制的認識不足、缺乏完善的投資風險控制體系、各項監督管理措施不到位、缺乏專業化的投資風險控制人才等，都在很大程度上直接限制了我國商業地產投資風險控制能力，因此實施相應的投資風險控制策略顯得勢在必行。

1 我國商業地產實施投資風險控制策略的必要性

1.1 是降低商業地產投資風險的關鍵

投資風險控制策略是降低投資風險的前提和基礎，在商業地產的發展過程中，投資風險始終伴隨始終，在促進其發展的同時也帶來了較大的風險隱患，而由于房地產市場發展面臨的影響因素較多，其風險因素的數量和影響不斷加大，進而對其發展帶來了較大的挑戰，如何全面降低商業地產的投資風險成為實施投資風險控制策略的關鍵所在。因此，全面實施投資風險控制策略，并建立完善的風險控制體系，有助于在商業地產的整個發展過程中降低風險隱患和損失，提升發展效率，使得整個房地產市場的發展保持在既定的軌道中，更好地服務于國民經濟的發展。

1.2 是提升商業地產融資能力的保障

商業地產的發展是建立在大量的資金基礎上，其整體的成本較高，獲取充足的融資成為商業地產發展的重要基礎，而投資風險直接降低了商業地產的融資能力，限制了其正常的發展速度。所以，在商業地產發展過程中，全面實施有效的投資風險控制策略在降低商業地產風險隱患的同時可以有效的提升其融資能力，使其在現有的條件下提升了從商業銀行等金融機構獲取商業貸款的話語權，由于具有完善的投資風險控制能力，其對各項融資的償還能力較高，而由于本身的利潤水平較高，所以商業銀行等金融機構會主動為商業地產的發展提供資金支持，進而促進了商業地產的開發與發展，但這些都是建立在完善的風險控制策略基礎上的。

1.3 有助于促進我國房地產市場的健康發展

商業地產是我國房地產市場中的重要組成部分，其在盈利能力、規模、品牌等方面都具有較大的優勢，因此其發展狀況直接影響了整個房地產市場的發展。商業地產的投資風險具有較強的波及效應，一旦產生風險隱患將迅速波及到整個房地產市場的發展。因此，全面實施有效的商業地產投資風險控制策略不僅有助于促進商業地產本身的發展，還能夠使得我國整個房地產市場的健康有序發展得到有效的保障。房地產市場與金融市場具有緊密的關聯，任何投資風險都可能影響到房地產市場和金融市場的發展，對其帶來較大的風險損失，進而影響到整個國民經濟的發展。因此，強化商業地產投資風險控制能力的重要性不言而喻。

2 我國商業地產投資風險控制存在的主要問題

2.1 對風險控制的認識不足

風險投資控制策略實施首先要加強相關的認識，從思想層面提升對投資風險及其控制策略的重視程度，在此基礎上實施有效的風險控制策略。當前，我國大部分商業地產企業在實施投資風險控制的過程中還沒有全面提升對風險控制的認識，其投資風險主要是由投資部門負責，管理層的整體意識和重視程度不足，缺乏專業化風險投資控制能力，各部門對風險投資的認知度較低，沒有參與到風險投資過程中。另外，我國商業地產的發展存在一定的盲目性，為了盡快搶占市場和賺取利潤，其在短時間內會迅速提升開發規模，對市場變化的分析不足，為了取得市場競爭優勢不斷進行融資，但是沒有積極學習國外商業地產投資風險控制的相關經驗，“重投資、輕風險”的現象在商業地產中普遍存在，這些都在很大程度上加深了其風險隱患。

2.2 缺乏完善的投資風險控制體系

隨著我國經濟社會的不斷發展，各產業的投資活動不斷增多，商業地產作為我國房地產行業的關鍵組成部分，其在近些年來引發的投資不斷增多，但是在風險控制方面還沒有形成完善的體系。一方面，很多商業地產的投資風險控制策略的制定和實施都存在較大的任意性，對投資需求、市場變動、風險因素等分析不足，主要依賴于領導個人或者投資部門引導投資風險控制策略，因此其投資風險策略的任意性堅強，難以對風險進行有效的控制。另一方面，很多商業地產的風險控制體系相對落后，沒有根據房地產行業、金融市場、宏觀市場經濟環境等方面的變化對其投資風險控制體系進行優化，使得商業地產在多變的市場環境中難以實施有效的投資風險控制策略。

2.3 各項監督管理措施不到位

對商業地產而言，其發展的關鍵效應較強，因此各項在對其進行投資的過程中必須要加強加強監督管理措施，但是目前我國對商業地產投資風險的監管措施還不到位。一方面，商業地產開發企業對自身投資風險的監控力度不足，其資金需求較高，因此在發展的過程中難以對投資行為進行有效的監督管理，一旦出現風險不僅會影響商業地產自身的發展，還會牽扯到整個商業地產乃至金融行業的發展。另一方面，我國政府目前還沒有針對于商業地產投資風險控制制定完善的監督管理措施，難以對其全過程進行有效的控制，對其投資行為缺乏必要的指導，因此使得我國商業地產在投資風險控制方面缺乏完善的監督管理機制，由此引發諸多的風險因素。

2.4 缺乏專業化的投資風險控制人才

在商業地產投資風險控制過程中，專業化的人才是關鍵性的保障，當前我國大部分商業地產在投資及風險控制層面還缺乏專業化的人才。一方面，很多房地產企業在發展過程中過于重視拿地和項目開發及銷售，將利潤視為第一目標，而忽視了內部核心人才團隊的建設，對項目管理人員缺乏投資風險方面的專業化培訓，其在投資風險管理與控制方面還缺乏專業化的知識和技能，因此難以發揮內部人才在投資風險控制方面的重要作用。另一方面，大部分房地產開發企業缺乏從外部吸進專業化投資風險管理人才的積極性，過于重視銷售績效而忽視風險管理績效，因此使得外部風險投資控制的先進技能難以順利流入房地產開發企業中，使其商業地產投資風險控制的能力受到了較大的限制。

3 我國商業地產實施投資風險控制的對策

3.1 提升對風險控制的認知度

投資風險控制對房地產企業而言顯得尤為重要，因此首先要提升對投資風險控制的認知度。一方面，要在整個房地產企業中營造出良好的投資風險控制氛圍，使得管理層能夠充分認識到投資風險控制的重要性，在實際的工作過程中不斷強化投資風險控制責任體系，將具體的責任落實到相關部門和個人身上，以商業地產投資項目為主導、各部門積極配合的形式，全面提升其在整個投資風險管理中的重要作用。另一方面，國外商業地產在投資風險管理方面積攢了大量的經驗，因此我國商業地產開發企業在實際的發展過程中要不斷學習其投資風險管理經驗，根據自身的情況對其進行改進和完善，以此幫助其實施更為有效的投資風險控制策略，將投資風險降低到最小程度。

3.2 建立完善的投資風險控制體系

投資風險管理體系貫穿于商業地產投資風險管理的全過程，建立完善的投資風險管理體系是商業地產開發企業降低風險隱患促進自身發展的重要保障。一方面，要在原有的基礎上對其各項投資風險管理措施進行修正和優化，充分考慮到相關政策、房地產行業和金融行業的發展環境，適時調整其投資風險控制策略，使其能夠在現有的基礎上不斷提升投資風險管理能力，將風險管理體系視為其重要的發展戰略之一。另一方面，要積極與商業銀行等投資機構進行合作，形成良性的投資風險合作體系，為其實施投資風險控制提供必要的支持，以減小投資風險控制的成本提升風險控制的收益。

3.3 強化監督管理機制

強化對商業地產投資風險的監督管理機制要從內外兩方面出發。一方面，要促使商業地產企業從內部出發對其投資風險控制情況進行嚴格的監督，對各項投資行為進行全面的分析，對其可能存在的風險隱患進行全面的分析，并制定和實施修正策略，將風險隱患控制在最小程度，從內部出發對投資風險控制進行監督是關鍵。另一方面，要針對我國商業地產的發展情況，完善相關的法律法規政策，加強對商業地產投資行為的引導，使其能夠與我國宏觀經濟政策、房地產市場、金融市場的發展保持一致性，避免其投資行為偏離正常的軌道，使得房地產企業能夠在完善的政策環境下實施有效的投資風險控制策略。

3.4 培養和引進專業化的投資風險控制人才

全面培養和引進專業化的人才是商業地產投資風險控制的關鍵。一方面，要對房地產企業內部人員進行專業化的培訓和教育，使其掌握在宏觀政策環境下的投資風險控制知識和技能，并在實際的投資風險控制行為中不斷提升應用能力，使其能夠充分發揮內部人才的關鍵作用。另一方面，要通過完善用人機制、激勵機制、薪酬管理機制等措施從外部引進一批專業化的投資風險控制人才，為現有的人才團隊注入新鮮的血液，將外部的投資風險控制方法和技能充分引入到商業地產的投資風險控制中，為我國商業地產的投資風險控制提供強有力的人才保障。

4 結語

在任何市場中的投資都存在不同的風險程度，其影響范圍在短時間內會迅速擴散，對整個市場的發展產生極大的不利影響。商業地產由于其特殊性，投資風險一般較大，影響因素較多，因此對其投資風險進行全面有效的控制顯得尤為重要。當前我國商業地產投資風險控制還存在諸多的問題，限制了商業地產乃至整個房地產市場的發展，進而影響到國民經濟的健康運行。從本文的研究來看，應該從提升對風險控制的認知度、建立完善的投資風險控制體系、強化監督管理機制、培養和引進專業化的投資風險控制人才等措施，全面提升我國商業地產投資風險的控制能力，保證其投資能夠順利運行，實現商業地產和整個房地產市場的健康有序發展。

參考文獻

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