我國商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險控制策略研究

吳明皓

摘 要：隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了長期的繁榮，成為帶動社會經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。商業(yè)地產(chǎn)投資成為社會資本流向的重要內(nèi)容，而如何實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險控制成為目前社會各界關(guān)注的重要問題。當(dāng)前，我國商業(yè)地產(chǎn)投資在風(fēng)險控制方面還存在諸多的問題，對其發(fā)展造成了諸多的不利影響。因此，本文在對其進行分析的基礎(chǔ)上，從多個層面出發(fā)提出相應(yīng)的策略，以全面提升商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險控制能力，促進其健康穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 投資風(fēng)險 風(fēng)險控制 策略

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）07（c）-130-02

在經(jīng)歷了長足的發(fā)展之后，我國房地產(chǎn)市場的波動性有進一步加劇的趨勢，作為房地產(chǎn)市場中最為重要的內(nèi)容之一，商業(yè)地產(chǎn)投資涉及到的層面較廣，其投資風(fēng)險的影響因素較多，因此其整體的投資風(fēng)險較大，一旦出現(xiàn)風(fēng)險隱患將很可能波及到整個房地產(chǎn)市場、金融市場乃至國民經(jīng)濟的發(fā)展，風(fēng)險損失不可估量。而實施有效的投資風(fēng)險控制策略是當(dāng)前降低商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險的關(guān)鍵，是提升商業(yè)地產(chǎn)融資能力的重要保障，同時有助于促進我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。但是，從目前的情況來看，我國商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險控制還存在諸多的問題，比如，對風(fēng)險控制的認識不足、缺乏完善的投資風(fēng)險控制體系、各項監(jiān)督管理措施不到位、缺乏專業(yè)化的投資風(fēng)險控制人才等，都在很大程度上直接限制了我國商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險控制能力，因此實施相應(yīng)的投資風(fēng)險控制策略顯得勢在必行。

1 我國商業(yè)地產(chǎn)實施投資風(fēng)險控制策略的必要性

1.1 是降低商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險的關(guān)鍵

投資風(fēng)險控制策略是降低投資風(fēng)險的前提和基礎(chǔ)，在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中，投資風(fēng)險始終伴隨始終，在促進其發(fā)展的同時也帶來了較大的風(fēng)險隱患，而由于房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的影響因素較多，其風(fēng)險因素的數(shù)量和影響不斷加大，進而對其發(fā)展帶來了較大的挑戰(zhàn)，如何全面降低商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險成為實施投資風(fēng)險控制策略的關(guān)鍵所在。因此，全面實施投資風(fēng)險控制策略，并建立完善的風(fēng)險控制體系，有助于在商業(yè)地產(chǎn)的整個發(fā)展過程中降低風(fēng)險隱患和損失，提升發(fā)展效率，使得整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展保持在既定的軌道中，更好地服務(wù)于國民經(jīng)濟的發(fā)展。

1.2 是提升商業(yè)地產(chǎn)融資能力的保障

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是建立在大量的資金基礎(chǔ)上，其整體的成本較高，獲取充足的融資成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，而投資風(fēng)險直接降低了商業(yè)地產(chǎn)的融資能力，限制了其正常的發(fā)展速度。所以，在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中，全面實施有效的投資風(fēng)險控制策略在降低商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險隱患的同時可以有效的提升其融資能力，使其在現(xiàn)有的條件下提升了從商業(yè)銀行等金融機構(gòu)獲取商業(yè)貸款的話語權(quán)，由于具有完善的投資風(fēng)險控制能力，其對各項融資的償還能力較高，而由于本身的利潤水平較高，所以商業(yè)銀行等金融機構(gòu)會主動為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供資金支持，進而促進了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與發(fā)展，但這些都是建立在完善的風(fēng)險控制策略基礎(chǔ)上的。

1.3 有助于促進我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展

商業(yè)地產(chǎn)是我國房地產(chǎn)市場中的重要組成部分，其在盈利能力、規(guī)模、品牌等方面都具有較大的優(yōu)勢，因此其發(fā)展狀況直接影響了整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險具有較強的波及效應(yīng)，一旦產(chǎn)生風(fēng)險隱患將迅速波及到整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。因此，全面實施有效的商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險控制策略不僅有助于促進商業(yè)地產(chǎn)本身的發(fā)展，還能夠使得我國整個房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展得到有效的保障。房地產(chǎn)市場與金融市場具有緊密的關(guān)聯(lián)，任何投資風(fēng)險都可能影響到房地產(chǎn)市場和金融市場的發(fā)展，對其帶來較大的風(fēng)險損失，進而影響到整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。因此，強化商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險控制能力的重要性不言而喻。

2 我國商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險控制存在的主要問題

2.1 對風(fēng)險控制的認識不足

風(fēng)險投資控制策略實施首先要加強相關(guān)的認識，從思想層面提升對投資風(fēng)險及其控制策略的重視程度，在此基礎(chǔ)上實施有效的風(fēng)險控制策略。當(dāng)前，我國大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在實施投資風(fēng)險控制的過程中還沒有全面提升對風(fēng)險控制的認識，其投資風(fēng)險主要是由投資部門負責(zé)，管理層的整體意識和重視程度不足，缺乏專業(yè)化風(fēng)險投資控制能力，各部門對風(fēng)險投資的認知度較低，沒有參與到風(fēng)險投資過程中。另外，我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展存在一定的盲目性，為了盡快搶占市場和賺取利潤，其在短時間內(nèi)會迅速提升開發(fā)規(guī)模，對市場變化的分析不足，為了取得市場競爭優(yōu)勢不斷進行融資，但是沒有積極學(xué)習(xí)國外商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險控制的相關(guān)經(jīng)驗，“重投資、輕風(fēng)險”的現(xiàn)象在商業(yè)地產(chǎn)中普遍存在，這些都在很大程度上加深了其風(fēng)險隱患。

2.2 缺乏完善的投資風(fēng)險控制體系

隨著我國經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，各產(chǎn)業(yè)的投資活動不斷增多，商業(yè)地產(chǎn)作為我國房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵組成部分，其在近些年來引發(fā)的投資不斷增多，但是在風(fēng)險控制方面還沒有形成完善的體系。一方面，很多商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險控制策略的制定和實施都存在較大的任意性，對投資需求、市場變動、風(fēng)險因素等分析不足，主要依賴于領(lǐng)導(dǎo)個人或者投資部門引導(dǎo)投資風(fēng)險控制策略，因此其投資風(fēng)險策略的任意性堅強，難以對風(fēng)險進行有效的控制。另一方面，很多商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險控制體系相對落后，沒有根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)、金融市場、宏觀市場經(jīng)濟環(huán)境等方面的變化對其投資風(fēng)險控制體系進行優(yōu)化，使得商業(yè)地產(chǎn)在多變的市場環(huán)境中難以實施有效的投資風(fēng)險控制策略。

2.3 各項監(jiān)督管理措施不到位

對商業(yè)地產(chǎn)而言，其發(fā)展的關(guān)鍵效應(yīng)較強，因此各項在對其進行投資的過程中必須要加強加強監(jiān)督管理措施，但是目前我國對商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險的監(jiān)管措施還不到位。一方面，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自身投資風(fēng)險的監(jiān)控力度不足，其資金需求較高，因此在發(fā)展的過程中難以對投資行為進行有效的監(jiān)督管理，一旦出現(xiàn)風(fēng)險不僅會影響商業(yè)地產(chǎn)自身的發(fā)展，還會牽扯到整個商業(yè)地產(chǎn)乃至金融行業(yè)的發(fā)展。另一方面，我國政府目前還沒有針對于商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險控制制定完善的監(jiān)督管理措施，難以對其全過程進行有效的控制，對其投資行為缺乏必要的指導(dǎo)，因此使得我國商業(yè)地產(chǎn)在投資風(fēng)險控制方面缺乏完善的監(jiān)督管理機制，由此引發(fā)諸多的風(fēng)險因素。

2.4 缺乏專業(yè)化的投資風(fēng)險控制人才

在商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險控制過程中，專業(yè)化的人才是關(guān)鍵性的保障，當(dāng)前我國大部分商業(yè)地產(chǎn)在投資及風(fēng)險控制層面還缺乏專業(yè)化的人才。一方面，很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中過于重視拿地和項目開發(fā)及銷售，將利潤視為第一目標，而忽視了內(nèi)部核心人才團隊的建設(shè)，對項目管理人員缺乏投資風(fēng)險方面的專業(yè)化培訓(xùn)，其在投資風(fēng)險管理與控制方面還缺乏專業(yè)化的知識和技能，因此難以發(fā)揮內(nèi)部人才在投資風(fēng)險控制方面的重要作用。另一方面，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏從外部吸進專業(yè)化投資風(fēng)險管理人才的積極性，過于重視銷售績效而忽視風(fēng)險管理績效，因此使得外部風(fēng)險投資控制的先進技能難以順利流入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，使其商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險控制的能力受到了較大的限制。

3 我國商業(yè)地產(chǎn)實施投資風(fēng)險控制的對策

3.1 提升對風(fēng)險控制的認知度

投資風(fēng)險控制對房地產(chǎn)企業(yè)而言顯得尤為重要，因此首先要提升對投資風(fēng)險控制的認知度。一方面，要在整個房地產(chǎn)企業(yè)中營造出良好的投資風(fēng)險控制氛圍，使得管理層能夠充分認識到投資風(fēng)險控制的重要性，在實際的工作過程中不斷強化投資風(fēng)險控制責(zé)任體系，將具體的責(zé)任落實到相關(guān)部門和個人身上，以商業(yè)地產(chǎn)投資項目為主導(dǎo)、各部門積極配合的形式，全面提升其在整個投資風(fēng)險管理中的重要作用。另一方面，國外商業(yè)地產(chǎn)在投資風(fēng)險管理方面積攢了大量的經(jīng)驗，因此我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際的發(fā)展過程中要不斷學(xué)習(xí)其投資風(fēng)險管理經(jīng)驗，根據(jù)自身的情況對其進行改進和完善，以此幫助其實施更為有效的投資風(fēng)險控制策略，將投資風(fēng)險降低到最小程度。

3.2 建立完善的投資風(fēng)險控制體系

投資風(fēng)險管理體系貫穿于商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的全過程，建立完善的投資風(fēng)險管理體系是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低風(fēng)險隱患促進自身發(fā)展的重要保障。一方面，要在原有的基礎(chǔ)上對其各項投資風(fēng)險管理措施進行修正和優(yōu)化，充分考慮到相關(guān)政策、房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的發(fā)展環(huán)境，適時調(diào)整其投資風(fēng)險控制策略，使其能夠在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上不斷提升投資風(fēng)險管理能力，將風(fēng)險管理體系視為其重要的發(fā)展戰(zhàn)略之一。另一方面，要積極與商業(yè)銀行等投資機構(gòu)進行合作，形成良性的投資風(fēng)險合作體系，為其實施投資風(fēng)險控制提供必要的支持，以減小投資風(fēng)險控制的成本提升風(fēng)險控制的收益。

3.3 強化監(jiān)督管理機制

強化對商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險的監(jiān)督管理機制要從內(nèi)外兩方面出發(fā)。一方面，要促使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從內(nèi)部出發(fā)對其投資風(fēng)險控制情況進行嚴格的監(jiān)督，對各項投資行為進行全面的分析，對其可能存在的風(fēng)險隱患進行全面的分析，并制定和實施修正策略，將風(fēng)險隱患控制在最小程度，從內(nèi)部出發(fā)對投資風(fēng)險控制進行監(jiān)督是關(guān)鍵。另一方面，要針對我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況，完善相關(guān)的法律法規(guī)政策，加強對商業(yè)地產(chǎn)投資行為的引導(dǎo)，使其能夠與我國宏觀經(jīng)濟政策、房地產(chǎn)市場、金融市場的發(fā)展保持一致性，避免其投資行為偏離正常的軌道，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠在完善的政策環(huán)境下實施有效的投資風(fēng)險控制策略。

3.4 培養(yǎng)和引進專業(yè)化的投資風(fēng)險控制人才

全面培養(yǎng)和引進專業(yè)化的人才是商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險控制的關(guān)鍵。一方面，要對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員進行專業(yè)化的培訓(xùn)和教育，使其掌握在宏觀政策環(huán)境下的投資風(fēng)險控制知識和技能，并在實際的投資風(fēng)險控制行為中不斷提升應(yīng)用能力，使其能夠充分發(fā)揮內(nèi)部人才的關(guān)鍵作用。另一方面，要通過完善用人機制、激勵機制、薪酬管理機制等措施從外部引進一批專業(yè)化的投資風(fēng)險控制人才，為現(xiàn)有的人才團隊注入新鮮的血液，將外部的投資風(fēng)險控制方法和技能充分引入到商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險控制中，為我國商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險控制提供強有力的人才保障。

4 結(jié)語

在任何市場中的投資都存在不同的風(fēng)險程度，其影響范圍在短時間內(nèi)會迅速擴散，對整個市場的發(fā)展產(chǎn)生極大的不利影響。商業(yè)地產(chǎn)由于其特殊性，投資風(fēng)險一般較大，影響因素較多，因此對其投資風(fēng)險進行全面有效的控制顯得尤為重要。當(dāng)前我國商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險控制還存在諸多的問題，限制了商業(yè)地產(chǎn)乃至整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展，進而影響到國民經(jīng)濟的健康運行。從本文的研究來看，應(yīng)該從提升對風(fēng)險控制的認知度、建立完善的投資風(fēng)險控制體系、強化監(jiān)督管理機制、培養(yǎng)和引進專業(yè)化的投資風(fēng)險控制人才等措施，全面提升我國商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險的控制能力，保證其投資能夠順利運行，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)和整個房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。

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