從財務視角淺談房地產企業內部控制

路露

摘要：房地產作為我國經濟的支柱產業，其相關的企業的發展一直備受關注。房地產行業由于其房價無常的波動以及逐漸增加的成本都對房地產企業的財務造成極大的影響。這就需要房地產企業自身能夠具備完善的財務內部控制機制，利用該機制針對內部的各種類型的財務環節進行規劃、約束與調整，從而提升房地產企業財務的穩定性。由于在房地產企業中有關財務資金的合理配置以及財務活動的合理性都是房地產企業內部控制中的關鍵環節，所以文章就將從財務的角度出發來探討房地產企業內部控制弊端以及相應的應對策略。

關鍵詞：財務視角；房地產；內部控制

一、房地產企業財務內部控制的必要性

隨著最近幾年我國房地產行業的起起落落，使得房地產行業猶如大浪淘沙般將許多缺乏競爭能力的房地產企業淘汰掉。這樣也增加了現存房地產企業的危機感，生存下來的企業為了能夠在未來更加劇烈的市場競爭中繼續生存下去，其已經逐漸將自身的財務控制與資源配置放在關鍵環節，而財務內部控制也在房地產企業財務管理機制中脫穎而出，其已經逐漸成為房地產內部控制的重要角色。財務內部控制的新穎之處就在于其將房地產企業的重點放在財務資源的配置以及財務風險的防范與應對，它的出現使得整個房地產企業的財務管理提升了一個臺階。其所帶來的優勢主要有以下幾點。第一就是財務內部控制是通過財務預算的方式來針對房地產企業的所有資源進行事先預算，從而保證房地產企業的所有資源能夠達到最大利用效率的地步，這樣能夠充分的發揮出企業的整體潛力，也是房地產企業經營活動能夠獲得更多的財務收益，這種財務資源的利用水平是許多企業夢寐以求的。同時由于房地產企業作為龐大的不動產企業，其必定會有大量的固定、有形與無形等資產堆積，而財務內部控制也將更加重視固定、無形與有形資產管控，確保資源不浪費。第二就是財務內部控制的內容主要是針對房地產企業中各種風險而構建的，所以財務內部控制能夠更好的強化企業整個風險防范機制，將企業防范以及應對風險的能力更進一步的提升。第三就是財務內部控制的落實是將房地產企業整個財務環境進一步優化的重要舉措，由于財務內部控制機制將于房地產企業的所有制度機制進行掛鉤，通過這種密切的聯系能夠通過財務內部控制來達到提升企業整個財務環境的目的。

綜上所述，財務內部控制制度，對房地產企業是十分必要的。只有實行內部控制，才能在接下來更加激烈的競爭當中取得先機與優勢。

二、財務視角下房地產企業內部控制的弊端

（一）現有內部控制機制整體性與靈活性較差

由于現代企業的發展程度，其內部控制理論已經逐漸的完善，其已經將企業的內部控制機制指導到一個較為完善的層次。房地產企業也不例外，將該內部控制機制適時的引進，在剛起步時為房地產企業帶來巨大的效益。但是某些房地產企業在引進的過程中采取的是粗放式的拿來主義，通過完全照搬的形式來構建并且落實內部控制機制，這樣就使得由理論充斥的呆板內部控制機制更加的缺乏靈活性。這種照搬的形式并沒有依據房地產企業自身的特征以及財務管理的需求來進行內部控制機制的建設，這樣的內部控制機制也是缺乏整體性的。因此隨著房地產企業規模的不斷擴大，內部控制機制在進行各種控制程序的過程中還出現各種不協調，會使得該制度的落實碰到意想不到的阻礙。此外，房地產企業的市場環境事業詭譎多變的，一旦內部控制機制缺乏靈活性沒有足夠的變通就會被市場的巨輪碾壓掉。當下許多企業的內部機制都是較為呆滯的，這個弊端也是房地產企業最容易忽略的環節。

（二）無法有效的遏制與應對財務風險

隨著房地產企業市場環境的不確定因素逐漸增加，房地產企業的風險也在不斷的增加。所以風險就作為房地產企業財務管控的重要目的之一。就當下整個房地產行業的風險管控現狀來看，其只是利用內部控制針對風險進行粗放式的管控，并沒有針對風險制定相應的風險防范與應對機制。而內部控制機制無法有效的對風險管控，主要體現在對房地產企業運營風險的分析與更新不及時，同時缺乏相對應的科學的應對策略，從而無法針對房地產企業的風險進行評估，也就沒有辦法對其進行一定的防范以及應對，這樣就使得房地產企業財務上極易產生風險，對房地產企業會造成不必要的損失。

（三）內部控制機制缺乏監督機制保障

無論什么企業執行內部控制機制的主體都是人為的，房地產企業也不例外。因此針對人的行為進行監督就是降低人為操作風險的重要保障，但是由于這個監督的過程是繁冗復雜的，因此房地產企業這方面的監督機制并沒有有效的保障。具體體現在房地產企業的監督機制層次性不強，只是簡單的利用內部審計機構兼任監督的功能，但是這樣卻難以及時有效的監測到企業財務運轉過程中的種種財務風險，尤其是大型的房地產企業集團公司，有擁有諸多的子公司、分公司，如果監督機制不能夠很好的對整個房地產企業集團的內部控制落實進行有效的監督制約，那么就會出現監督的斷層，就會為下屬各個公司或是部門營私舞弊提供機會。其次就是由于房地產企業的內部控制機制整體存在一定的滯后性，這樣內部控制的監督人員的監督活動也不能實時的將監督反饋給相關部門，多數都是在事后才反應過來，這樣就大大的削弱了監督的作用。最后就是某些房地產企業的內部控制監督機構沒有認真落實的完成自身的監督工作，沒有嚴格的按照日常工作來進行監督工作的實施，致使內部控制部門沒有壓力，這樣就不會提升工作的積極性，最終耽擱了風險防范或是處理的最佳時機。

三、加強房地產企業財務內部控制的策略

（一）健全風險控制應對，從財務角度全面的風險評估

內部控制需要從兩個角度加強，首先是針對房地產企業各個隱藏的風險誘因從源頭上進行消除，其次就是需要在內部控制實踐中重點關注風險的監測與控制。我國房地產企業面臨著極為惡劣的市場環境，其政策性與市場性風險都較大，所以房地產企業能夠脫穎而出的方式就是具備良好的風險控制能力。房地產企業要不斷的健全風險管控，加強風險識別與評析，審慎的進行風險研究，最終形成與環境相適應的自我更新的風險分析機制。其具體操作方式，就是利用當下科學有效的風險分析模型、評估工具以及研究策略，來對風險的破壞力進行預估；同時構建出動態的風險監測機制以及數字化的風險預警機制，這兩種機制能夠幫助房地產企業更好的對風險進行管控，無論是預防還是應對都能夠提升其及時性與精確性，這樣房地產企業能夠從最大程度上降低各種風險產生所帶來的損失。

（二）加強完善投資決策

隨著我國政府針對房地產進行宏觀調控的復雜形勢之下，房地產企業是否能夠繼續傳統的暴利還是一個無法確定的事情，房地產行業未來的發展方向也不是很清晰。但是某些房地產企業一味的堅持以往的經驗不斷投入大筆的資金來追求資產增長，卻將過高的負債置之不理，這對房地產企業的財務是十分不利的。因此財務內部控制應該其重點放在解決房地產企業高負債的問題，通過制定一系列的措施來規范財務投資決策，從而達到合理科學的投資，而不是盲目的進行投資。財務內部控制中應該明確要構建一個投資決策的部門，明確該部門的職能以及責任、負責人以及具體成員；其次就是需要負責人依照財務內部控制機制構建一個切實可行的計劃，針對這個計劃不同環節安排不同的負責人，同時明確其職權。通過上述方式能夠有效避免財務決策失誤的現象，從而達到科學投資的目的。

（三）構建全面預算控制機制

房地產企業的項目開發通常都是巨額投資，要想每個房地產項目的資金都能夠得到充分的利用，那么構建一個健全的全面的預算控制機制是必不可少的。財務內部控制從某種程度上來說就是加強預算管控，該方式是事前預防的最有效的措施之一，這能夠有效避免控制資本項目超支的現象，房地產企業內部財務控制應該充分把握好財務預算管控工作。具體需要房地產企業的管理層將其注意力能夠放在財務預算管控環節上；其次需要強化預算部門員工預算知識以及意識的培訓，提升其參與預算管控工作的責任感與積極性，這樣才能夠為財務內部控制改革打下良好的群眾基礎。之后還需要相應部門組織編制、審議預算草案，針對財務預算管控制定詳盡的落實細則與方案，形成最后的預算方案，之后上交房地產企業的管理層由其審批；審批通過后通過相關部門組織下達預算，最后執行相關預算項目。最關鍵的就是還要在這個預算項目結束之后對其進行執行情況評估，以此作為約束與監督機制，還能夠為以后的預算留下經驗。

（四）加強財務監控，加強內部監督機制

第一需要房地產企業能夠構建出多層次的財務內部控制機制，這樣能夠提升內部控制的全面性。首先其對提升房地產企業財務活動的靈活性有所幫助，其要綜合利用財務資源，要想有效的、合理的不干擾到房地產企業資金鏈的正常運轉的方式就是構建多層次的財務內部機制，這樣無論是整個房地產企業還是其子公司等的財務都能進行整體性的管控。第二就是房地產企業要將財務內部控制監督盡量往整個財務活動的后方移動，這樣能夠有效結合內部控制監督機制，從而形成財務、內部雙重監督機制，能夠為房地產企業的財務運轉程序與內部控制運行提供強有力的保障。

四、結語

房地產行業作為我國國民經濟的支柱性產業之一，其不止是影響著國民、社會穩定，同時還對稅后與經濟增長有著重要關系。因此只有房地產企業能夠穩健的發展才能帶動整個房地產行業處于健康的發展狀態，而不是我國之前房地產呈畸形增長的狀態。這樣就對我國房地產企業提出了更高的財務管控的要求，其就必須要重視財務內部控制對房地產企業的幫助以及對房地產行業發展的影響。希望筆者從財務視角下探究的房地產內部控制的拙見能夠對房地產企業有所幫助。

參考文獻：

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（作者單位：安徽水安建設集團股份有限公司）