房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目工程造價管理

尹瑞

【摘要】工程造價管理是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目管理的重要組成部分，也是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的主要方式之一，貫穿整個項目施工周期，其內(nèi)容包括設(shè)計、前期決策、招標(biāo)、投標(biāo)、施工以及竣工結(jié)算等階段。基于此，作者結(jié)合自身工作經(jīng)驗，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目工程造價管理進(jìn)行分析研究，以供相關(guān)工作人員參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)；建設(shè)項目；工程造價管理

隨著時代發(fā)展，宏觀政策不斷調(diào)控，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)成本不斷提升，因此，必須加強(qiáng)工程造價管理，提升房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的投資收益。工程造價管理應(yīng)主要從工程技術(shù)、項目組織、合同與信息管理以及工程經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行控制管理，并結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目資金回收周期長、投資大等特點，從根本上降低成本。

1、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目決策階段工程造價管理

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的核心是投資估算的定位與可行性方案的選擇，直接影響施工的周期和質(zhì)量，是工程造價控制的源頭，并指導(dǎo)后期各階段的工程造價控制。在實際控制過程中，相關(guān)工作人員應(yīng)加強(qiáng)對市場的調(diào)研與資料的收集，從而選擇出正確的決策。

1.1建立完善的投資決策體制

在項目決策階段對工程造價管理進(jìn)行控制，應(yīng)首先建立相關(guān)的投資決策部門，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有的土地、資金以及融資能力等因素，并根據(jù)市場行情，進(jìn)行專業(yè)的投資決策分析，以此來判斷出項目的可行性。

1.2建立完善的項目審查體制

通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)公司除了公司內(nèi)部員工制作投資分析報告以外，還應(yīng)聘請專業(yè)咨詢?nèi)藛T進(jìn)行項目審查，通過完善的審查，提出有效的改進(jìn)措施，取長補(bǔ)短，從根本上達(dá)到降低成本的目的。

1.3結(jié)合市場實際情況及時進(jìn)行調(diào)整

隨著國家政策的不斷調(diào)控，決策內(nèi)容逐漸深入，因此，相關(guān)的投資估算也必須進(jìn)行及時調(diào)整。在實際的造價管理過程中，相關(guān)工作人員應(yīng)加強(qiáng)對決策報告中的每條建議進(jìn)行分析，及時調(diào)整因此而產(chǎn)生的價格變動，從根本上使投資估算有效的控制工程造價，從而起到影響決策的作用。

2、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目設(shè)計階段工程造價管理

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目工程造價管理的重點與關(guān)鍵是設(shè)計階段，如，設(shè)計質(zhì)量與設(shè)計方案直接影響企業(yè)的成本投入與投資效益。在工程設(shè)計過程中，部分設(shè)計人員重視技術(shù)、輕視設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)濟(jì)，對于經(jīng)濟(jì)的合理性重視力度不足，從根本上降低了項目造價控制效果。

2.1擇優(yōu)選擇設(shè)計

推行招標(biāo)設(shè)計，選擇最佳的設(shè)計單位與設(shè)計方案，例如，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以組織相關(guān)的設(shè)計招標(biāo)會，邀請大量的設(shè)計公司進(jìn)行投標(biāo)，綜合分析設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)與技術(shù)因素，選擇出最合適的設(shè)計方案，以保證在戶型設(shè)計、項目布局以及建設(shè)造型等方面進(jìn)行有效的創(chuàng)新，從而降低成本造價，優(yōu)化設(shè)計。

2.2有效推行限額設(shè)計

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的設(shè)計過程中，大部分設(shè)計人員對費用定額、建筑工程預(yù)算定額等工作不熟悉，因此，在實際的設(shè)計過程中，相關(guān)設(shè)計人員應(yīng)與工程造價管理人員積極的進(jìn)行交流，保證設(shè)計人員參考的工程造價資料的可靠性，以此為前提，制定有效的策略，并對投資限額進(jìn)行合理的使用與分解，將經(jīng)濟(jì)與技術(shù)完美融合，從而控制施工圖設(shè)計預(yù)算。

3、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目招標(biāo)階段工程造價管理

工程造價包括施工招標(biāo)與材料設(shè)備采購招標(biāo)，通過招標(biāo)，選擇合適的施工單位與材料供應(yīng)商，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工進(jìn)度、質(zhì)量以及項目投資等產(chǎn)生直接影響。

3.1遵循公平公正原則

在招標(biāo)工作開展過程中，應(yīng)以誠信、公正、公平以及公開為招標(biāo)原則，嚴(yán)格對參與招標(biāo)的施工單位與材料供應(yīng)商的財務(wù)狀況、類似工程以及資質(zhì)等進(jìn)行審核，甚至進(jìn)行實地考察，以此來保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與合格的供應(yīng)商和優(yōu)秀的施工企業(yè)進(jìn)行合作。

3.2編制招標(biāo)文件

在制定招標(biāo)文件過程中，相關(guān)工作人員應(yīng)加強(qiáng)對各類具有價值的數(shù)據(jù)與資料的累積、收集、分析、篩選以及總結(jié)等，并對影響招標(biāo)階段工程造價的因素進(jìn)行預(yù)測分析與鑒別測評，以此來保證招標(biāo)文件編制工作有效進(jìn)行。同時，相關(guān)編制人員應(yīng)重點注意招標(biāo)文件中的工程量清單，并對其進(jìn)行仔細(xì)的檢查，從而降低建設(shè)風(fēng)險。

3.3遵循低價合理的評標(biāo)原則

低價合理是指，以保證建設(shè)項目工程的工期與質(zhì)量為前提的低價合理，在實際的評標(biāo)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)有效遵循低價合理評標(biāo)原則，但不能單純的追求低價，以此來保證有效的進(jìn)行工程造價控制，從而獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。

3.4簽訂合理的合同

在投標(biāo)工作結(jié)束后，應(yīng)嚴(yán)格按照我國相關(guān)的合同示范文本進(jìn)行合理的合同簽訂，并明確各項合同條款。例如，在合同中，應(yīng)對相關(guān)涉及費用的條款，如違約處理、結(jié)算以及合同價款等條款進(jìn)行明確的確定，以此來避免違約爭議事件發(fā)生。

4、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目施工階段工程造價管理

4.1建設(shè)項目監(jiān)管制度落實責(zé)任

在工程施工建設(shè)過程中，相關(guān)人員應(yīng)不斷完善職責(zé)，落實工作責(zé)任制，建立完善的投資控制系統(tǒng)，并做好工程進(jìn)度款的審核工作，防止出現(xiàn)投資失控情況。

4.2嚴(yán)格管理工程變更

在實際的管理過程中，相關(guān)的造價工程師應(yīng)注重事前的掌控，嚴(yán)格對工程變更造價進(jìn)行審核，主動監(jiān)控，從而降低工程費用支出，并且，當(dāng)施工企業(yè)違約時，應(yīng)及時進(jìn)行索賠。

4.3加強(qiáng)對施工現(xiàn)場的管理

加強(qiáng)施工現(xiàn)場的管理工作，規(guī)范現(xiàn)場管理，以此來避免不必要的成本支出。當(dāng)前，我國項目施工現(xiàn)場缺乏管理控制，現(xiàn)場簽證價款占據(jù)計算工程造價的比例不斷上升，因此，應(yīng)加強(qiáng)對現(xiàn)場簽證的管理，以此來保證簽證價款得到有效控制。

結(jié)論：

綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目工程造價管理工作開展過程中，相關(guān)工作人員應(yīng)利用經(jīng)濟(jì)與技術(shù)相結(jié)合的方式，對施工過程中的各個階段進(jìn)行全方位控制，以此來保證投資建設(shè)的資金被合理利用，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)目標(biāo)，降低施工過程中的成本支出，從根本上提升房地產(chǎn)的社會效益與經(jīng)濟(jì)效益。