關于房地產價格變動影響因素的實證研究

柳人琪

摘要：房地產市場調控的成效取決于調控的切入點，即尋找引發房地產價格上漲的關鍵性因素。因此，本文以2008-2014年我國31個省、市、自治區的面板數據為基礎，通過相關性分析和多元回歸分析的方法找出影響房地產價格的主要因素，并在此基礎上提出了相應的對策建議。研究結果發現，竣工房屋造價、土地價格、城鎮居民人均可支配收入和城鎮化率是引起房地產價格變動的最主要因素。

關鍵詞：房地產價格；影響因素；多元回歸分析

房地產作為人們日常生活和社會經濟發展的物質載體，能夠為社會經濟的穩定發展提供一定的物質保障。因此，房地產的價格不僅關系到普通老百姓的生產和生活問題，也關系到一個城市的發展潛力和競爭力，更關系到國家的金融穩定和宏觀經濟政策。但是近年來，隨著中國經濟的快速發展和城鎮化水平的逐步提高，中國的房地產價格，尤其是北上廣深等一線城市的房地產價格，出現迅速上漲的趨勢，給人們帶來了沉重的生活負擔。那么，究竟有哪些因素會導致房地產價格產生波

動呢？

一、研究設計

（一）樣本和時間

本文以2008-2014年全國31個省、市和自治區的面板數據為基礎，相關數據均來源于歷年的《中國統計年鑒》以及《中國房地產統計年鑒》。之所以選擇從2008年開始，是因為自2008年起，受全球金融危機的影響，中國政府從緊縮的貨幣政策轉為寬松的貨幣政策，推出四萬億的投資計劃，刺激了投資需求，導致房地產價格的迅速攀升，是我國經濟的一個轉折點。

（二）解釋變量和被解釋變量

影響房地產價格的因素眾多，本文從房地產供給、需求和宏觀經濟環境三個維度對房地產價格（Y）的影響因素進行研究。并根據以往研究，選擇竣工房屋面積（X1）、竣工房屋造價（X2）、土地價格（X3）、人口密度（X4）、城鎮居民人均可支配收入（X5）、城鎮化率（X6）、城市GDP（X7）、居住類居民消費價格指數（X8）、貸款利率（X9）為解釋變量。

本文以房地產價格（Y）為被解釋變量，并對房地產價格和房地產價格的影響因素做相關性分析，以選出影響房地產價格的最主要因素。相關性分析結果如表1所示。

從表1看出， Y與X1、X7、X8、X9之間呈弱正相關關系，與理論假說7、8相符，與理論假說1、9相悖。究其原因，主要是由于人口和經濟的快速發展導致房地產的需求遠大于供給，僅通過竣工房屋面積的增加和貸款利率的上升無法抑制供不應求的現狀，房價仍保持上升趨勢，出現與理論相悖的情況。而Y與X2、X3、X4、X5、X6之間呈現顯著的強正相關關系，與理論假說相符。綜上所述，由于X2、X3、X4、X5、X6與Y的強相關關系，因此將其作為房地產價格的主要影響因素，即解釋變量。

（三）模型設定

根據以往的相關文獻和篩選的解釋變量和被解釋變量，構建如下所示的模型：

log（Yit）=β1+β2log（X2it）+β3log（X3it）+

β4log（X4it）+β5log（X5it）+β6log（X6it）+εit

其中，β1表示常數項；β2、β3、β4、β5、β6分別表示相應變量的回歸系數；i為省、市、自治區的個數，i=1，2…31；t為期間數，t=1，2…7；ε為隨機擾動項。本文主要運用Eviews軟件對相關數據進行處理。

二、實證結果

根據上文設定的相關模型，采用最小二乘法對模型進行回歸。

從表4.1中我們可以發現，模型的擬合優度R2=0.8582，調整后的R2=0.8548，說明模型有很高的擬合優度。此外，模型整體的F值為254.12，p值為0.0000，說明模型中所有的解釋變量對被解釋變量的影響總體是顯著的。但是從單個變量來說，X4對Y的影響是不顯著的。因此，X4后重新建立模型，并進行回歸。具體的回歸結果如表4.2所示。

根據表4.2，我們可以發現，在剔除了人口密度的指標后，模型的擬合優度R2=0.8575，調整后的R2=0.8548，雖然比未剔除時略有下降，但仍然保持著很高的擬合優度。此外，模型整體的F值為317.35，p值為0.0000，說明解釋變量對被解釋變量的影響總體仍是顯著的。從單個解釋變量來看，即X2、X3、X5、X6對Y的單獨影響均是顯著的。此外，本文的回歸結果與前文所述的理論假說均相符。因此，我們可以得到以下的回歸結果：

log（Yit）= -1.5364+0.4608 log（X2it）+

0.1520 log（X3it）+0.3410 log（X5it）+0.4879 log（X6it）+εit

三、結論和建議

（一）研究結論

通過對中國31個省、市、自治區2008-2014年的面板數據進行研究，我們可以發現，在竣工房屋面積、竣工房屋造價、土地價格、人口密度、城鎮居民人均可支配收入、城鎮化率、城市GDP、居住類居民消費價格指數、貸款利率等影響房地產價格的因素中，竣工房屋造價、土地價格、城鎮居民人均可支配收入、城鎮化率對房地產價格的影響程度最大。

（二）對策建議

房地產作為人們日常生活和社會經濟發展的物質載體，如果價格持久居高不下，會引發諸多社會問題，因此為了更好的控制房地產價格，筆者將根據本文的研究結果，提出如下對策建議：

1.加快土地制度改革，控制土地價格。由于中國土地歸國家所有特殊的國情，許多地方政府過于依賴土地財政，導致在出讓過程中不斷推高土地價格，進而引起房地產價格的上升。對此，我國應加快土地制度改革，減輕地方政府對土地財政的依賴，控制土地價格，從而更好的控制房地產價格。

2.廣泛推行限購令，維持房地產市場供求平衡。在目前的房地產市場中，中低收入階層仍是最迫切的需求者，但房地產作為一種較穩定的投資，中高收入階層也在持續的購買。因此國家需要嚴格控制商品房購買者購買的數量，防止大量投機行為的產生，避免產生房地產市場供不應求的局面，從而控制房地產價格。

參考文獻：

[1]WEN H， GOODMAN A C.Relation-ship between urban land price and housing price： Evidence from 21 provincial capitals in China[J].Habitat International，2013，40： 9-17.

[2]郭策，肖逸.基于省級面板數據的房地產價格影響因素分析[J].統計與決策，2013，16：132-134.

（作者單位：蘇州大學東吳商學院）