“營改增”下房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)籌劃研究

王保慶

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位、涉稅較多、稅負(fù)較重的一大行業(yè)，在營改增的稅制改革沖擊下，其管理和經(jīng)營都將面臨著重大的挑戰(zhàn)。研究營改增對房地產(chǎn)業(yè)的影響，以及在增值稅稅制下優(yōu)化其稅務(wù)籌劃的策略，將有助于房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新和發(fā)展。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)業(yè)；稅務(wù)籌劃

中圖分類號：F812.42 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）015-0-01

一、引言

所謂“營改增”，指的是國家于2012年推行的將營業(yè)稅改為增值稅，即對項(xiàng)目統(tǒng)一征收增值稅來代替原來征收的營業(yè)稅的稅法改革。增值稅是一種對產(chǎn)品和服務(wù)增值的部分進(jìn)行征稅的稅種，其最大的優(yōu)點(diǎn)是可以明顯減少重復(fù)收稅的問題。隨著中國稅制改革步伐的逐步推進(jìn)，增值稅變成了中國間接稅的首要稅種。但因房地產(chǎn)業(yè)本身存在的像土地這樣的固定資產(chǎn)不能抵扣，涉及業(yè)務(wù)范圍廣，項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)復(fù)雜，所涉及稅種數(shù)量多的問題，該行業(yè)的稅務(wù)改革方案遲遲不能出臺。直到2016年，國家對房地產(chǎn)業(yè)的改革中，其增值稅的稅率高至11%，一直承受著沉重的稅收負(fù)擔(dān)。所以，新的稅務(wù)制度下就需要新的稅務(wù)籌劃策略，才能使企業(yè)得到更好的發(fā)展。

二、“營改增”稅制對房地產(chǎn)業(yè)的影響

1.稅收負(fù)擔(dān)增加的稅務(wù)風(fēng)險

“營改增”之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，稅率為5%。“營改增”之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由原來繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅，稅率為11%。僅從稅率方面看，“營改增”后稅率有大幅度的提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，僅對增值額征稅，而營業(yè)稅是對全部營業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負(fù)。但是，如果房地產(chǎn)業(yè)無法取得足夠的增值稅專用發(fā)票作為進(jìn)項(xiàng)抵扣的情況下，將面臨著稅負(fù)加重的稅務(wù)風(fēng)險。

2.房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)風(fēng)險加大

從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)來看：第一，開發(fā)經(jīng)營具有計劃性及復(fù)雜性。第二，開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。第三，因工期影響等因素，經(jīng)營風(fēng)險大。以上的經(jīng)營困難影響著企業(yè)能夠獲得的增值稅發(fā)票的時間和數(shù)量，而房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)與進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣直接關(guān)聯(lián)，因此，特殊情況下難免出現(xiàn)代開、虛開增值稅發(fā)票的行為，這樣也就容易造成房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。

3.建安成本現(xiàn)金流出增加的風(fēng)險

參考建辦標(biāo)[2016]4號文件：工程造價=稅前工程造價×（1+11%），從建筑業(yè)本身能取得抵扣項(xiàng)來源分析，其稅前工程造價相較營改增前變化不大，所以因稅率的提高，工程造價也有明顯的增加，而增加的部分勢必會通過提高建筑施工承包合同總額向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移，所以建安成本現(xiàn)金流出會有明顯增加。

三、房地產(chǎn)業(yè)納稅籌劃方法的建議（不考慮選擇簡易征收方式）

1.梳理上游合作企業(yè)名單，選擇合適的合作方

我國采用的是稅款抵扣的辦法，用公式表示就是：應(yīng)納增值稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額。由此可知，在遵守稅法的前提下，想達(dá)到控制應(yīng)納增值稅稅額的目的，納稅人一方面可以降低銷項(xiàng)稅額，另一方面可以增大進(jìn)項(xiàng)稅額。然而，就房地產(chǎn)業(yè)而言，不管采取哪種銷售方式，銷售價格一旦確定，銷售稅額也隨之確定了。那么，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃重點(diǎn)就應(yīng)該放在如何擴(kuò)大進(jìn)項(xiàng)抵扣上。因此，房地產(chǎn)業(yè)可以在選擇合適的合作方上達(dá)到擴(kuò)大進(jìn)項(xiàng)抵扣的目的。

稅法對于正常可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額有明確規(guī)定，即必取得增值稅專用發(fā)票。出于此種考慮，在報價差異不大的情況下，建議房地產(chǎn)企業(yè)選擇從一般納稅人處采購物資。因?yàn)橐话慵{稅人具備開具增值稅專用發(fā)票的條件且稅率高，房地產(chǎn)業(yè)憑借該發(fā)票就可以抵扣較多進(jìn)項(xiàng)稅額。相反，小規(guī)模納稅人通常情況下只能提供增值稅普通發(fā)票或者由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的3%稅率的增值稅專用發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)要么不能抵扣要么抵扣稅額較少。

在確保能取得增值稅專用發(fā)票的同時還應(yīng)考慮發(fā)票取得的及時性，以保證進(jìn)項(xiàng)稅額能夠均衡的參與抵扣。所以有必要對合作的供應(yīng)商進(jìn)行梳理分類，從優(yōu)秀中選擇最優(yōu)的合作方。

總之，從擴(kuò)大進(jìn)項(xiàng)稅抵扣以減輕房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的角度看，達(dá)此目的的一切方法都系于增值稅發(fā)票的收集上，而增值稅專用發(fā)票又必須從上游合作方手里獲取，因此，合作方的選擇實(shí)乃重中之重。

2.開發(fā)產(chǎn)品業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型應(yīng)適應(yīng)市場趨勢

根據(jù)市場情況，房地產(chǎn)公司還可以通過調(diào)整開發(fā)業(yè)態(tài)，開展多元化經(jīng)營，將普通住宅、非普通住宅和商業(yè)辦公同步開發(fā)，適當(dāng)增加精裝房，統(tǒng)考增值稅、土增稅、企業(yè)所得稅整體稅負(fù)，合理地進(jìn)行納稅籌劃以減輕企業(yè)稅負(fù)。同時，市場需求是不斷變化的，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)及時預(yù)判市場并把握市場脈搏，了解消費(fèi)者需求，及時調(diào)整產(chǎn)品的開發(fā)業(yè)態(tài)和銷售模式，提高項(xiàng)目的去化速度，以加快資金回籠，降低企業(yè)稅負(fù)壓力。

3.加強(qiáng)對增值稅發(fā)票的管理工作

“營改增”政策推行后，增值稅發(fā)票等同于貨幣資金，同時為應(yīng)對項(xiàng)目竣工時的增值稅清算、土增稅清算和企業(yè)所得稅清算，對發(fā)票的管理工作就顯得尤為重要。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)編制企業(yè)內(nèi)部發(fā)票管理辦法并嚴(yán)格執(zhí)行。首先是對于購入發(fā)票的管理，確保任用專業(yè)的財務(wù)人員來對增值稅發(fā)票領(lǐng)鉤、開具、保管和核對；其次是對從外部取得發(fā)票的管理，加強(qiáng)對業(yè)務(wù)部門經(jīng)辦人員進(jìn)行發(fā)票知識培訓(xùn)；最后是對發(fā)票流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)做好流程管理，確保發(fā)票從房地產(chǎn)企業(yè)開具到客戶取得和從合作方開出到房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門統(tǒng)一保管整個過程有人負(fù)責(zé)。

總之，房地產(chǎn)業(yè)增值稅核算方法既新又雜，既需要財務(wù)人員不斷提高自己的專業(yè)水平，及時掌握稅收政策的最新動態(tài)，同稅務(wù)機(jī)關(guān)和專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)保持密切聯(lián)系，增進(jìn)同行業(yè)的交流，向他們學(xué)習(xí)有價值、可借鑒的稅收籌劃方法；又需要房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)招標(biāo)部門和合同管理等部門重新設(shè)計招標(biāo)文件和合同中涉稅條款，從源頭上控制稅務(wù)風(fēng)險。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)乎千家萬戶，很多家庭奮斗一輩子的目的，不過是渴望一套房子的夢想。我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，推動著稅收政策的相繼變化，而“營改增”稅改政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響又是廣泛而深刻的，正確處理好增值稅下的納稅籌劃，是房企為順利過渡并向前發(fā)展所要打的一場攻堅(jiān)戰(zhàn)。文章站在“營改增”稅改政策對房地產(chǎn)業(yè)影響的角度，提出了稅務(wù)改革的方法，以期房地產(chǎn)業(yè)能在新稅制下能得到更好的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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