“營(yíng)改增”下房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)籌劃研究

王保慶

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位、涉稅較多、稅負(fù)較重的一大行業(yè)，在營(yíng)改增的稅制改革沖擊下，其管理和經(jīng)營(yíng)都將面臨著重大的挑戰(zhàn)。研究營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，以及在增值稅稅制下優(yōu)化其稅務(wù)籌劃的策略，將有助于房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新和發(fā)展。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)業(yè)；稅務(wù)籌劃

中圖分類號(hào)：F812.42 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）015-0-01

一、引言

所謂“營(yíng)改增”，指的是國(guó)家于2012年推行的將營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，即對(duì)項(xiàng)目統(tǒng)一征收增值稅來(lái)代替原來(lái)征收的營(yíng)業(yè)稅的稅法改革。增值稅是一種對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)增值的部分進(jìn)行征稅的稅種，其最大的優(yōu)點(diǎn)是可以明顯減少重復(fù)收稅的問(wèn)題。隨著中國(guó)稅制改革步伐的逐步推進(jìn)，增值稅變成了中國(guó)間接稅的首要稅種。但因房地產(chǎn)業(yè)本身存在的像土地這樣的固定資產(chǎn)不能抵扣，涉及業(yè)務(wù)范圍廣，項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)復(fù)雜，所涉及稅種數(shù)量多的問(wèn)題，該行業(yè)的稅務(wù)改革方案遲遲不能出臺(tái)。直到2016年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的改革中，其增值稅的稅率高至11%，一直承受著沉重的稅收負(fù)擔(dān)。所以，新的稅務(wù)制度下就需要新的稅務(wù)籌劃策略，才能使企業(yè)得到更好的發(fā)展。

二、“營(yíng)改增”稅制對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

1.稅收負(fù)擔(dān)增加的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%。“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由原來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅，稅率為11%。僅從稅率方面看，“營(yíng)改增”后稅率有大幅度的提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，僅對(duì)增值額征稅，而營(yíng)業(yè)稅是對(duì)全部營(yíng)業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會(huì)降低整體稅負(fù)。但是，如果房地產(chǎn)業(yè)無(wú)法取得足夠的增值稅專用發(fā)票作為進(jìn)項(xiàng)抵扣的情況下，將面臨著稅負(fù)加重的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大

從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)來(lái)看：第一，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具有計(jì)劃性及復(fù)雜性。第二，開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大。第三，因工期影響等因素，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。以上的經(jīng)營(yíng)困難影響著企業(yè)能夠獲得的增值稅發(fā)票的時(shí)間和數(shù)量，而房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)與進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣直接關(guān)聯(lián)，因此，特殊情況下難免出現(xiàn)代開(kāi)、虛開(kāi)增值稅發(fā)票的行為，這樣也就容易造成房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.建安成本現(xiàn)金流出增加的風(fēng)險(xiǎn)

參考建辦標(biāo)[2016]4號(hào)文件：工程造價(jià)=稅前工程造價(jià)×（1+11%），從建筑業(yè)本身能取得抵扣項(xiàng)來(lái)源分析，其稅前工程造價(jià)相較營(yíng)改增前變化不大，所以因稅率的提高，工程造價(jià)也有明顯的增加，而增加的部分勢(shì)必會(huì)通過(guò)提高建筑施工承包合同總額向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移，所以建安成本現(xiàn)金流出會(huì)有明顯增加。

三、房地產(chǎn)業(yè)納稅籌劃方法的建議（不考慮選擇簡(jiǎn)易征收方式）

1.梳理上游合作企業(yè)名單，選擇合適的合作方

我國(guó)采用的是稅款抵扣的辦法，用公式表示就是：應(yīng)納增值稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額。由此可知，在遵守稅法的前提下，想達(dá)到控制應(yīng)納增值稅稅額的目的，納稅人一方面可以降低銷項(xiàng)稅額，另一方面可以增大進(jìn)項(xiàng)稅額。然而，就房地產(chǎn)業(yè)而言，不管采取哪種銷售方式，銷售價(jià)格一旦確定，銷售稅額也隨之確定了。那么，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃重點(diǎn)就應(yīng)該放在如何擴(kuò)大進(jìn)項(xiàng)抵扣上。因此，房地產(chǎn)業(yè)可以在選擇合適的合作方上達(dá)到擴(kuò)大進(jìn)項(xiàng)抵扣的目的。

稅法對(duì)于正常可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額有明確規(guī)定，即必取得增值稅專用發(fā)票。出于此種考慮，在報(bào)價(jià)差異不大的情況下，建議房地產(chǎn)企業(yè)選擇從一般納稅人處采購(gòu)物資。因?yàn)橐话慵{稅人具備開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的條件且稅率高，房地產(chǎn)業(yè)憑借該發(fā)票就可以抵扣較多進(jìn)項(xiàng)稅額。相反，小規(guī)模納稅人通常情況下只能提供增值稅普通發(fā)票或者由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)的3%稅率的增值稅專用發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)要么不能抵扣要么抵扣稅額較少。

在確保能取得增值稅專用發(fā)票的同時(shí)還應(yīng)考慮發(fā)票取得的及時(shí)性，以保證進(jìn)項(xiàng)稅額能夠均衡的參與抵扣。所以有必要對(duì)合作的供應(yīng)商進(jìn)行梳理分類，從優(yōu)秀中選擇最優(yōu)的合作方。

總之，從擴(kuò)大進(jìn)項(xiàng)稅抵扣以減輕房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的角度看，達(dá)此目的的一切方法都系于增值稅發(fā)票的收集上，而增值稅專用發(fā)票又必須從上游合作方手里獲取，因此，合作方的選擇實(shí)乃重中之重。

2.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型應(yīng)適應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)

根據(jù)市場(chǎng)情況，房地產(chǎn)公司還可以通過(guò)調(diào)整開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)，開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)，將普通住宅、非普通住宅和商業(yè)辦公同步開(kāi)發(fā)，適當(dāng)增加精裝房，統(tǒng)考增值稅、土增稅、企業(yè)所得稅整體稅負(fù)，合理地進(jìn)行納稅籌劃以減輕企業(yè)稅負(fù)。同時(shí)，市場(chǎng)需求是不斷變化的，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)預(yù)判市場(chǎng)并把握市場(chǎng)脈搏，了解消費(fèi)者需求，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)和銷售模式，提高項(xiàng)目的去化速度，以加快資金回籠，降低企業(yè)稅負(fù)壓力。

3.加強(qiáng)對(duì)增值稅發(fā)票的管理工作

“營(yíng)改增”政策推行后，增值稅發(fā)票等同于貨幣資金，同時(shí)為應(yīng)對(duì)項(xiàng)目竣工時(shí)的增值稅清算、土增稅清算和企業(yè)所得稅清算，對(duì)發(fā)票的管理工作就顯得尤為重要。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)編制企業(yè)內(nèi)部發(fā)票管理辦法并嚴(yán)格執(zhí)行。首先是對(duì)于購(gòu)入發(fā)票的管理，確保任用專業(yè)的財(cái)務(wù)人員來(lái)對(duì)增值稅發(fā)票領(lǐng)鉤、開(kāi)具、保管和核對(duì)；其次是對(duì)從外部取得發(fā)票的管理，加強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)部門經(jīng)辦人員進(jìn)行發(fā)票知識(shí)培訓(xùn)；最后是對(duì)發(fā)票流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)做好流程管理，確保發(fā)票從房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具到客戶取得和從合作方開(kāi)出到房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門統(tǒng)一保管整個(gè)過(guò)程有人負(fù)責(zé)。

總之，房地產(chǎn)業(yè)增值稅核算方法既新又雜，既需要財(cái)務(wù)人員不斷提高自己的專業(yè)水平，及時(shí)掌握稅收政策的最新動(dòng)態(tài)，同稅務(wù)機(jī)關(guān)和專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)保持密切聯(lián)系，增進(jìn)同行業(yè)的交流，向他們學(xué)習(xí)有價(jià)值、可借鑒的稅收籌劃方法；又需要房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)招標(biāo)部門和合同管理等部門重新設(shè)計(jì)招標(biāo)文件和合同中涉稅條款，從源頭上控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)乎千家萬(wàn)戶，很多家庭奮斗一輩子的目的，不過(guò)是渴望一套房子的夢(mèng)想。我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，推動(dòng)著稅收政策的相繼變化，而“營(yíng)改增”稅改政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響又是廣泛而深刻的，正確處理好增值稅下的納稅籌劃，是房企為順利過(guò)渡并向前發(fā)展所要打的一場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)。文章站在“營(yíng)改增”稅改政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響的角度，提出了稅務(wù)改革的方法，以期房地產(chǎn)業(yè)能在新稅制下能得到更好的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃潔.“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃之道[J].時(shí)代金融，2017（5）：17.

[2]陳銳.分析“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2016（21）：33.

[3]甄月萍.房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”政策分析及稅收籌劃[J].管理觀察，2016（2）：171-173.