信達房地產公司財務風險的成因與防范

劉維維+張楠+吳瀟

【摘要】房地產行業是我國國民經濟支柱產業，對國民經濟發展有著舉足輕重的作用。目前，房地產行業進入了一個新常態，仍然面臨著各種風險，若不加以防范，房地產行業的風險很有可能形成“多米諾”效應，對其他關聯行業產生巨大沖擊。本文選取信達地產公司，對其財務風險的成因進行分析，最后針對所存在的財務風險提出相應的財務風險防范措施。希望通過此研究能為我國當前的房地產公司的財務風險評價與防范方面提供一些參考。

【關鍵詞】房地產公司 風險成因 風險防范

一、信達地產公司簡介

信達地產前身是原來的青鳥天橋。2008年底，公司通過資產重組將原有軟件資產置入其下屬11家房地產企業，公司更名為信達地產，注冊資本為15.24億元。其產品定位以普通住宅為主，由于該公司擁有良好的政府資源，不但獲得了大量的低價土地，還有機會參與舊城改造。公司項目的特點是單體建筑面積規模小且比較分散，不但有利于化解系統性風險，同時能使利潤更快的體現。

二、財務概況

信達地產公司近五年的資產總額和負債總額都呈上升趨勢，但其凈資產收益率、凈利潤率卻不斷下滑。信達地產的的資產負債率逐年上升，最后達到78.18%，凈資產收益率逐年下降，最后達到了2.45%，凈利潤率也下降到了15.70%，與高負債率相對應的資產收益率確不容樂觀，負債雖然可以產生杠桿效應，但是高收益對應著高風險。

三、信達地產公司財務風險的成因分析

（一）資本結構不合理

信達地產公司負債總額逐年增加，2014年度資產負債率達到了78.18%，比2012年我國百強房企的資產負債率平均值69.9%高出了8.28個百分點。隨著借款數額的增加，企業財務費用較上年增加了40%以上。然而與高負債率相對應的資產收益率卻不容樂觀。同時，企業的長期負債比率高于行業先進水平并呈逐年上升趨勢，企業越來越依賴長期負債，短期負債與長期負債的比例并不合理。高負債率會導致信用評級等級降低，使得信達公司在籌資成本不斷升高。

（二）融資渠道單一

信達地產公司2014年度主要融資渠道為銀行貸款、信托融資及基金等。2014年末公司融資余額總計為201.51億元，其中銀行貸款70.93億元，信托融資73.17億元，基金及其他融資為57.41億元，同時2014年末公司對外擔保總額為127.87億元。2014年度公司加權平均融資成本9.1%，利息資本化金額13.1億元，利息資本化比例78.94%。由此可見，企業的運營資金主要來源于銀行貸款、信托和基金融資，企業所承受的負債重，償債壓力大。然而企業的銷售額呈下降趨勢，存貨占用資金量大，流動性差，不易變現。如果企業不能順利銷售房產回收資金，就不能按時償付借款的本息，則可能會引起資金鏈斷裂，從而產生財務危機。

（三）財務管理水平有待提高

2014年度企業主營業務的增長率超低于其成本費用的增長率，銷售房屋的毛利率同比下降1.35個百分點。財務費用、銷售費用增長比率都達到了40%以上，其中最值得注意的是，資產減值損失是上年度的8倍多，2014年度公司利潤總額為10.31億元，其中投資收益為5.33億元，較去年同期2.69億元增長了將近一倍。公司利用閑置資金從事國債回購、貨幣基金業務，全年日均資金占用額約為4.85億元，取得投資收益為2108.25萬元，折合平均年化凈收益率約為4.3%。由此觀之，企業主營業務的業績并不樂觀，要靠金融投資獲得收益來彌補因主營業務業績的下降，從而提高利潤。說明企業需要加強財務管理，合理控制資本結構，提高銷售額，降低運營成本，從而提高利潤。

四、信達地產公司財務風險的防范

（一）償債風險的防范

償債風險的防范，首先要優化資本結構，確定合理的負債規模。截止2014年底，公司在建項目共計28個，預計完成在建投資項目所需資金約80億元。信達企業應結合自身的實際情況確定恰當的資本結構。首先，確定企業融資規模要以成本收入為基礎，充分考慮預期的資金需求情況，從而確定合理的融資規模。其次，分析行業目前的形勢并結合企業自身的戰略投資規劃，將資產負債率控制在合理的范圍內；最后，根據企業的經營計劃計算資金缺口，確定適當的融資規模，確保項目的協調運轉。

（二）營運風險的防范

營運風險的防范首先要加強資金統籌和融資工作，提高資金使用效率。加強資金統籌和融資工作，一是實施資金集中管理；二是加強預算管理；三是拓寬融資渠道，降低融資成本；四是關注市場利率變化趨勢，合理安排借款的期限和結構。其次要加強營銷工作，千方百計去化庫存。首先要做好廣告宣傳，提高產品和企業知名度；其次要運用適當的營銷策略，如價格優惠、產品預售；最后要做好產品售后服務工作，提高企業口碑和市場占有率。

（三）加強人力資源管理

一方面應注重績效管理，激發員工工作的積極性；另一方面要注重員工的培訓，提高企業員工的整體素質和工作效率。公司可通過內部培訓、外部機構合作培訓、網絡培訓、公開課、行業交流等內外結合的方式，為員工提供培訓提升機會。重點組織青年骨干培訓、房地產項目操盤手培訓、大學生入職培訓等項目。鼓勵員工在職教育，考取崗位所需的證書或職稱，提高員工整體素質。

（四）創新體制機制和管理模式

創新體制機制和管理模式，一是要優化考核激勵機制；二是完善公司治理制度，提高公司的治理水平；三是強化戰略管控；四是強化企業內部控制和風險管理工作，加強內部審計和監督檢查。按照“權限適度下放、簡化工作流程、減少審批環節”的思路，完善企業內部管理制度，提高工作效率。健全成本核算管理體系、加大集中采購力度、規范招投標工作，提高成本管理水平；以營銷為龍頭，以客戶為導向，帶動各個開發環節的精細化管理水平；并且探索標準化的房地產項目運營體系，提高項目運營效率。

參考文獻

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作者簡介：劉維維（1993-），女，漢族，重慶人，學生，在讀管理學碩士，單位：四川農業大學管理學院土地資源管理專業，研究方向：土地利用理論與政策、農村自然資源市場化管理。