淺析不動產善意取得制度

摘 要：近年來，不動產交易越來越頻繁，隨之而來的法律問題也逐年遞增，并且越來越復雜化。本文意在通過對案例的分析，對不動產的善意取得制度進行深入的挖掘，希望在今后的司法實踐中能夠有所參考。

關鍵詞：不動產；善意取得；物權變動

李某與張某于1979年12月31日登記結婚，涉案房屋系1999年10月13日購買，1999年11月15日張某登記為房屋所有權人，建筑面積96.8平方米。2015年張某曾向人民法院起訴要求與李某離婚，后于2015年5月15日撤回起訴。2016年4月26日，張某與錢某簽訂了《房屋買賣合同》，約定張某（出讓方）將涉案房屋出售給錢某（買受方），成交總價1080000元，在2016年4月25日前，買受方支付購房定金10000元，此定金抵扣房款；在2016年4月26日前，買受方支付首付款計200000元；在2016年5月15日前，買受方支付出讓方房款計870000元。雙方約定在買受方不動產權屬證書辦妥，且房款及其他所有費用付清后交房。此后錢某辦理了不動產物權轉移登記，于2016年5月5日登記為涉案房屋的權利人。

得知涉案房屋被張某賣出后，李某起訴至人民法院，其訴稱：張某隱瞞妻兒出售涉案房屋，合同簽訂之前也沒有帶錢某看房，錢某不知車棚的存在，結合張某為錢某支付稅費行為，可以證明兩人存在惡意串通，該房屋買賣行為侵害了李某及兒子的合法權益，請求確認張某與錢某簽訂的房屋合同無效。

一、法院觀點

法院認為，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規定，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。

《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規定“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持”，故張某對涉案房屋是否享有處分權，不能成為李某主張涉案房屋買賣合同無效的理由。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第十五條規定“受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。”本案中李某未能舉證證明錢某在辦理轉移登記之時知道張某對房屋沒有處分權，也不能證明錢某在辦理轉移登記之時有重大過失，也沒有證據證明惡意串通損害李某的合法權益的事實，因此其應當承擔舉證不能的責任。

二、筆者觀點

“善意”是人的內心活動，現如今許多法律糾紛都涉及到善意取得的問題。而且我國《物權法》對于善意取得制度的規定又不是非常明晰。因此，筆者希望通過上述案例來分享對于不動產善意取得制度的理解。

1.不動產善意取得制度的前提

無權處分，是指行為人沒有處分權，而處分他人的財產。沒有處分權，是指根本沒有權利或者沒有完整的權利。《物權法司法解釋（一）》第15條規定，受讓人受讓不動產時，不知道轉讓人無處分權且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。善意取得制度的設立，是為了保護民眾的交易安全，因此，在涉及不動產善意取得的情況下，受讓人是否有理由相信行為人有權處分該不動產，是認定善意取得的關鍵。

《物權法司法解釋（一）》第16條第1款規定：具有下列情形之一的，應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權：（一）登記簿上存在有效的異議登記；（二）預告登記有效期內，未經預告登記的權利人同意；（三）登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產權利的有關事項；（四）受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤；（五）受讓人知道他人已經依法享有不動產物權。

因此，不動產善意取得中的無權處分，應當進一步界定為處分人無實質意義上的處分權，但錯誤登記狀態在形式上賦予其完全的處分資格，受讓人基于此種信賴而為交易的情形。

2.善意的認定

《物權法》第106條規定，受讓人受讓不動產或者動產時是善意的，是善意取得的前提之一，《物權法司法解釋（一）》第15條第1款規定，“受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意”，也就是說，受讓人是否為“善意”，不僅需要考慮其是不是明知，而且要考慮再不明知的情況下，受讓人是否存在重大過失。

《物權法司法解釋（一）》第16條具體列舉了判斷受讓人并非為善意的情形，登記錯誤或瑕疵登記則表明讓與人并不存在讓受讓人得以信賴的權利外觀，在這種情況下，受讓人仍然進行交易，那就屬于明知。同樣，真實權利人若有證據證明該受讓人應當知道行為人沒有處分權，應當認定為受讓人具有重大過失。

3.善意取得的時間點

“善意”作為行為人的主觀狀態，可能會隨著交易進程的深入發生變化。例如在簽訂轉讓合同時，受讓人不知道轉讓人不具有處分權，合同簽訂后，不動產登記或動產交付之前，如受讓人已明知轉讓人屬無權處分，是否能適用善意取得，應當以《物權法》第106條規定的“受讓人受讓該不動產或者動產時”為依據進行判定，這里的“受讓”應當是符合物權變動規則，能產生物權變動效力的行為，針對不動產來說，應該以依法完成不動產物權轉移登記之時作為判斷不動產善意取得成就的時間點。

參考文獻：

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作者簡介：

王麗詩（1993.5～），女，滿族，遼寧丹東人，沈陽師范大學，15級在讀研究生，碩士學位，研究方向：刑事訴訟法學。