樓市調控下的房地產資金鏈危機與建議

卞文博++賈書海

摘 要：房地產行業是我國產業結構的重要組成部分，它對于我國經濟發展和經濟政策有重要的影響。房地產行業需要大量的資金，同時它對我國其他行業有連帶作用，比如建筑材料、鋼鐵、裝修等領域。目前，房價大幅上升，我國圍繞房地產市場進行調控，這使得房地產行業的資金鏈出現了危機。因此，樓市調控對房地產行業的資金鏈尤為重要。針對房地產資金的來源和房地產企業資金鏈現狀，著重探究樓市調控下房地產化解資金危機的途徑以及房地產企業資金鏈風險控制的主要措施。

關鍵詞：樓市調控；房地產；資金鏈危機；現狀；措施

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）19-0063-02

一、房地產資金來源

1.所有者權益。每個企業的自有資金包括企業的注冊資本以及企業經營期間的收益結存形成的權益資本，當然房地產和企業也不例外。而且為了降低房地產開發項目的授信風險，保障房地產行業的持續經營銀行會明確規定房地產項目開發的自有資金比例。

2.銀行貸款。根據2016年中國房地產資金來源狀況分析報告，房地產主要資金來源于銀行貸款，其占企業資金的60%左右，這也是房地產行業的一大特點。據調查，近幾年由于房地產的自有資金比例越來越低，房地產企業利用各種方式套取銀行貸款填補企業的自有資金。也正是由于銀行貸款是房地產企業主要資金來源，房地產行業的經營狀況與銀行的正常運行有重要的關系。房地產外部融資的主要渠道包括上市融資、房地產投資信托、銀行信貸等多種方式。

3.合作開發、吸引外資。許多房地產企業為了減輕企業的資金壓力而選擇與其他經濟實力雄厚的公司一起開發房地產，同時企業還可以吸引外部機構融資，比如上市融資、房地產開發債券、銀行信貸、房地產投資信托、回租融資等。其中，上市融資和房地產投資信托是重要外部融資渠道。而上市融資主要分為直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。由于直接上市所需要的資金數額較大，許多房地產企業達不到要求，因此我國大多數房地產企業都是利用殼公司資源間接上市。而房地產投資信托是通過發行股份吸收社會投資者的資金，然后將資金交給專門管理機構進行管理的一種企業融資方式。它的主要作用是幫助企業補足自有資金有益于將來的融資。

4.其他方式。房地產企業資金來源除以上幾種方式之外還包括按揭貸款、承建企業墊資、典當、以及開發商和他人訂立房屋買賣合同等。此外，還包括購房者的定金和預付款，這種方式不但為企業增加資金，同時這種方式的風險很小。

二、房地產企業資金鏈現狀

資金鏈是企業資金循環的鏈條，要想企業正常的運行下去就要保證企業的資金鏈能夠循環運轉。目前受我國經濟政策以及市場不斷變化的環境的影響，我國房地產企業的資金面臨很大的危機。現在房地產企業由于在近幾年大量地購買土地導致空置的商品房數量增加，企業資金嚴重沉淀。而且現在由于物價上漲連帶各種建筑材料的價格也隨之增加，企業的現金流不充沛。此外，企業資金鏈的管理能力較差，企業資金鏈風險主要來自于融資、銷售、項目經營以及管理風險。由于企業的過多資金投入到項目當中，但是款項未能及時收回導致房地產企業的資金鏈出現危機，而根本的原因就是資金鏈風險管理能力差。

三、房地產資金鏈危機的原因

1.樓市調控。從2016年樓市調控政策來看，房地產企業的債券融資的難度大大增加，10—11月份由684億元降為288.3億元，在一個月的時間里降低了57%。除此之外，海外融資的難度也非常大，這對房地產企業來說將承受的資金壓力也越來越大。此外，根據調控政策，在將來的幾個月之內其他融資渠道也會變得越來越緊張，這表示房地產企業的資金鏈會產生很大的危機，企業可能會加快回收資金的進度，從而避免企業發生財務危機。但是隨著近幾年人民幣貶值，外來貨幣成本將會增大，使得前線城市的房地產市場價格迅速增加，同時樓市調控政策導致市場緊張使得企業資金發生外流的現象。

2.資金投入量大、回籠時間長。房地產的利潤高，但同時它的投入資金也非常多，而且許多開發項目的投資量占企業資金的比重太大且資金回籠的時間也非常長，這導致企業的資金鏈非常尷尬。房地產經營過程中首先將資金用于買土地、施工費用、建筑材料、銷售費用等，這個過程需要很長的時間，而在這個期間內資金只出不進。只有將房子通過一定的銷售手段賣出去以后企業才開始漸漸地回收資金，而在這個過程中將會面臨各種問題，比如施工意外、自然災害、銷售困難等，這大大增加了資金回籠的時間。因此，這是導致企業資金不能循環的重要因素。

3.融資渠道狹窄。由于我國目前房地產企業的體系不夠完整，企業融資渠道狹窄使得企業融資面臨很大的困難，這大大阻礙了房地產行業的發展。由于中小企業的資金有限，他們的融資大多都是來自于銀行的間接融資，而且中小企業的融資渠道受各種條件的限制，融資渠道相對來說更少，這對中小企業的發展極為不利。此外，融資渠道狹窄導致融資的成本大大增加，企業不能依據自身的需要選擇合適的融資方式只能被迫地選擇。

4.過度依賴銀行貸款。開發商的主要資金來源于銀行貸款，近幾年銀行貸款占房地產企業的資金比重越來越大，這使得企業資金鏈的循環存在很大的風險，這種過于依賴銀行貸款的現象對企業的發展極為不利。

四、化解樓市調控下的房地產資金鏈危機的建議

1.調整產業結構進行資源整合。目前樓市調控和融資渠道狹窄導致房地產企業不景氣，因此企業調整產業結構進行資源整合十分必要。而調整產業結構需要企業大力擴展融資的渠道加快資金鏈的循環。同時，房地產企業抓住并購的機遇迅速擴展企業規模，使得房地產企業在市場化的環境下迅速壯大。

2.做好市場營銷。房地產的主要利潤就是購房者買房的錢，目前房地產市場發展較為緩慢，而如何更好地開拓房地產市場增加銷售量是目前房地產企業面臨的主要問題。因此，企業要有好的銷售策略，提高服務的質量并打入國際市場，從而提高企業的收入。同時，企業要針對消費者的需求，采取一定的手段激發他們買房的欲望，從而提高銷售額。

3.控制生產成本。房地產開發項目需要大量的資金投入，而對于項目中生產成本的控制就顯得十分必要，這是為企業節約開支的重要方式，在項目開發過程中包括材料采購、人工費用、土地費用、建筑材料、銷售費用等。而成本的控制需要每個環節都做出努力，企業可以給每個環節的負責人分配一定的任務，從而在每個環節進行成本控制。

4.加強房地產企業資金鏈管理。（1）實行資金集中制。為了實現資源共享，企業應該實行資金集中制以增加企業的利潤。通過建立現金池使企業的資金都歸于母公司名下，便于母公司了解公司運營狀況合理配置資源，從而控制子公司使其持續經營。通過實行資金集中制是企業正常運行降低企業風險以此提高整個企業資金循環的速率。（2）提高流動資產的比例。房地產行業的一大特點就是流動資產比重較低，大部分資產都是土地和房產。因此，要想使企業更好地運行就要將固定的土地和房產盡可能地轉化為資金，也就是現金為王的政策。只有企業有足夠的現金可以支配，企業才能保證資金鏈的不斷運轉，從而降低企業資金鏈風險。因此，企業提高流動資產的比例十分必要。（3）鞏固企業資金鏈。資金鏈的正常循環是企業持續經營的基本保證，因此企業要不斷地鞏固資金鏈避免資金鏈突然中斷，這就需要企業擴展融資的渠道。但是由于我國政策的限制，許多企業的融資渠道越來越少，所以企業可以選擇社會募集、與其他資金雄厚的開發商共同開發、開發買方信貸等方式滿足企業的資金需求。（4）降低企業資產負債率。房地產的資產負債率較高也是這一行業的一大特色，而企業的資產負債率較高對于企業應對資金鏈危機十分不利，長此以往則會導致企業的償債能力越來越低。因此，企業要通過增加資金循環的速度來降低企業資產負債率。許多企業由于土地積壓使得企業現金收入不足以支撐企業的正常運營，因此企業要通過各種方式增加現金流入，從而降低企業資產負債率。

五、房地產企業資金鏈風險控制措施

1.政府角度。我國主要的樓市調控政策都來源于政府，政府要積極擴展房地產企業的融資企業，給中小企業的發展提供一些政策上的輔助。另一方面，企業要不斷地健全房地產方面的政策和制度，并規范交易的政策，從而抵制非法交易，通過政府的幫助降低房地產企業資金鏈的風險。

2.企業角度。從企業角度來看，企業要根據自身的情況結合實際制定適合自身企業的發展目標和一定的實施方案。企業要加強風險管理，避免危機來臨時不知所措。其次，企業要討論可實行的融資方案以構建企業資金鏈結構。同時，企業在進行決策時要保證決策的科學性，避免錯誤的決策給企業帶來危機。

六、結語

資金鏈的不斷循環是房地產正常運營的重要保障。由于我國樓市調控和市場經濟的不穩定性，我國房地產行業需要提高風險意識，并在樓市調控下采取有力的措施化解房地產資金鏈危機。此外，房地產行業要抓住機遇積極應對各種挑戰和困難，從而幫助房地產行業更上一層樓。

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[責任編輯 陳麗敏]