不動產善意取得制度

摘要：文章以不動產善意取得制度為寫作對象，首先介紹了不動產善意取得制度的構成要件，例如無權處分，法律行為，合理價格和依法登記。在介紹了原權利人的救濟途徑，最后提出了一些完善不動產善意取得制度的建議，使得不動產善意取得制度可以更加完善。

關鍵詞：不動產；善意取得；法律

中圖分類號：D923文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2017）23-0195-01

作者簡介：康天锜（1996-），男，漢族，河北承德人，西北政法大學刑事法學院，2015級刑事法學專業本科生。

按照我國大陸法系的分法，公民的財產可以分為動產與不動產。在我國民法學界，許多法學家將不動產定義為不能夠隨意挪動或者挪動之后會損害其經濟屬性。

善意取得制度是指無權處分人在占有他人財產之后，如果在處分時是出于善意，可以依照法律的規定取得財產的所有權。隨著專業取得制度的不斷發展，不動產善意取得制度也在逐漸形成。在我國物權法中就明確規定了不動產善意取得制度。

一、不動產善意取得制度的構成要件

（一）無權處分

根據我國法律規定，無論是動產善意取得還是不動產善意取得均需要有無權處分人進行處分這一前提。如果是有權人進行處分，則不可能存在善意取得這一問題。

一般來說，無權處分人是指沒有取得所有權而擅自處分他人財產的所有權。在實踐生活中，無權處分一般包含有以下幾種形式：第一，沒有所有權進行處分，例如將不是自己的房屋出租給他人或者不是自己的房屋出賣給他人。第二，所有權受到限制。如果財產是共同共有，或者是按份共有，如果一方在沒有得到另一方的許可前提下進行處分，這也可能是無權處分。第三，代理的行為。當沒有代理權時進行處分，這也可以構成無權處分。

（二）基于法律行為

不動產權上一處分制度之所以能夠成立主要是為了保障交易可以順利進行。故而，如果受讓人基于合法的行為取得的財產的所有權，受讓人才會構成善意取得制度。要想構成善意取得制度，還必須具有一定的交易行為。那我們通俗的理解中，交易行為就是指有償的行為，必須支付一定的貨幣才能夠取得所有權。最后，在善意取得制度中，雙方的交易行為還必須是合法有效的交易行為。這主要是因為善意取得制度主要是為了保障交易關系的安定，使得已經成立的交易行為可以繼續有效。如果雙方在進行交易時，違反了法律的強制性規定，這也可能因為構成欺詐而被法律認為可以撤銷。

（三）合理價格轉讓

在進行轉讓時，受讓人還必須合理的價格進行轉讓。根據我國法律規定，構成不動產權善意取得必須基于合理的價格，這個合理的價格必須根據市場來進行決定。物權法之所以這樣規定，一是為了保障真實的權利，人的權利可以得到有效的保護，二是以有償性來衡量出交易的合法性。在這其中，合理的價格一般可以進行很好的估量，如果以低于市場價或者遠遠高于市場價的行為進行交易，則很可能不能構成善意取得。

（四）依法登記，無需登記的已交付

在取得不動產物權之后，還必須完成登記，這樣才能真正擁有不動產。對不動產進行登記，主要是為了證明不動產的公信力。對于何時進行登記才能落實不動產善意取得制度，學術界還存在的一些不同的看法。一些學者認為，應當在辦理登記完成之后，就可以取得不動產權，但是也有些學者認為，在申請登記之日就可以取得不動產權。按照我國法律的規定，我國法律認可了，在登記完成之后才能獲得不動產所有權。

二、原權利人的權利救濟

法律的作用是為了維護公平正義，在受到能取得不動產之后，法律給予原所有權人進行權利救濟的方式。第一，原所有權人可以提起侵權賠償之訴。無權處分人在未經他人許可的情況下將他人的不動產權進行拍賣，其變賣財產所獲得的金錢應當給予原權利人，甚至應當進行進一步的補償。第二，通過不當得利之訴要回所有權。無權處分人轉讓了原所有權人的權利并在刺激中獲得利益，這違背了自然法則中的善良風俗，原所有權人可以要求無權處分人以不當得利的形式返還自己的利益。第三，違約訴訟。如果讓與人擅自處分財產，原權利人可以主張違約責任，通過合同法債權形式要求給予補償。

三、完善不動產善意取得制度的建議

（一）盡快制定不動產管理法，建立統一登記機構體系

雖然我國在進行不動產立法時已經取得一些進展，但是不動產登記依舊存在著多頭多管多頭難管的現象，有必要對我國不動產登記進行專門立法，由專門機關進行登記，使得權利可以得到及時保障。在進行登記的過程中，我們應當規定一些程序性的事項，使得登記更加具有公信力。

（二）采取實質審察方法確立不動產登記

實質審查包含有對于書面材料的審查，對于事實的審查也應當包含在實質審查之中。在審查的過程中，除了需要審查當事人提供的材料是否完備之外，還應當審查當事人在進行申報時不按照程序進行辦理。在進行審查時，我們不僅需要對書面材料進行審理，更需要到現實生活中對當事人的情況進行調查，對于不能提供足夠材料的應當重點調查，以確定物權的真實狀態。

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