對委托公證的探討

摘 要 近年來，房產委托書公證作為房屋過戶的直接依據，被不動產局采納，其使用率高，涉及面廣，成為公證部門的常規業務，但委托書公證的法律后果、重要性，風險相較于房屋買賣、贈與、繼承往往更隱蔽、更容易被忽略，而未引起公證員的廣泛重視，從而帶來風險隱患，本文剖析委托公證的風險和安全隱患，旨在找出參考性解決思路。

關鍵詞 公證 委托書 風險

作者簡介：李鷺紅，山東省萊蕪市中信公證處，研究方向：民商法、婚姻家庭繼承法。

中圖分類號：D926.6 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.08.192

一、房產委托書公證的法律后果

房屋委托書是指委托人為了授權他人代為辦理房屋的購買、出售、互換、繼承、受遺贈、租賃、抵押等事宜而單方簽署的法律文書。房產委托書公證是委托人向公證機構提出申請辦理房屋委托書公證，公證機構依法出具公證書的過程。委托授權行為是指被代理人將代理權授予代理人的行為。委托授權行為一經做出，只要被代理人作出接受授權的意思表示，代理人就享有了代理權，委托行為即發生法律效力，被委托人行使的全部職責和責任都將由委托人承擔，被委托人不承擔任何法律責任。在房屋處分方面的委托一旦做出房屋的所有權就面臨轉移，房屋所有權的占有就脫離了所有人的實際掌控，《物權法》第九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。故出售、變更過戶的委托一旦做出，受托人一旦代委托人行使委托處分房屋的變更過戶的權利，房屋所有權就直接發生轉移，而無須委托人經手。

二、 委托書公證的風險剖析

1.委托書作為單方法律行為與雙務合同相比成立時更簡單、便捷，故風險也更大。委托書是單方法律行為，單方行為單方就能做出，不需要他人參與意見，做出此行為沒有制約，沒有約束，考慮問題難免草率、，對于法律后果認識不全面，有考慮不周之嫌，從自身真實意愿出發，決定做出相對容易，便捷，沒有雙務行為有通過雙方充分磋商，明晰厲害關系，和討價還加的過程，責任義務明確，且法律關系有平等、等價有償的考量。

2.受托人身份的風險，現階段二手房買賣，多委托中介機構幫助出售，存在著中介機構良莠不齊，管理不規范，利益驅動下的許多變通，不確定性的風險，且許多中介機構為了運作方便，在委托人不能了解其法律后果的情況下，通常由賣房人直接委托中介機構的工作人員，變成了對個人直接的委托，人的靈動性大，且中介機構工作人員專業素質低、流動性強，穩定性差的風險，加大了信任危機，信譽風險。

3.委托過程缺乏制約，往往一次性全部委托，失去了賣房過程對房屋的掌控權，委托人不知買受人是誰，房屋買賣價款是多少，是否重復買賣等，導致委托人在不知情的情況下房屋已經出售甚至有違法的風險，房款遲遲不到位的風險。

4.房產委托公證中委托人的風險，委托他人代為行使委托行為的前提要件，是受托人的信譽、委托人對其的信任度，受托人的辦事能力，處理突發狀況，解決問題的能力，由于委托人對委托行為的不確定性，對法律后果沒有充分認識，對受托人沒有慎重選擇，致使委托人做出委托隨意，撤銷委托任意，導致一房二賣的風險，這些都會增加房產委托公證的風險。 在撤銷委托的過程中，還存在著善意撤銷委托的風險與惡意撤銷委托的風險，善意撤銷委托是指委托人出于善良的愿望，對法律關系不確定情況下做出的撤銷行為，給受托人和買受人造成損失的行為，惡意撤銷委托是指委托人利用委托書的形成，和撤銷委托的過程，打時間差，為了不法目的，行使的不法行為。致使不明真相的人遭受財產損失。

5.委托人沒有委托資格導致委托風險。現實生活中，非房產所有人以房產所有人的名義出具委托的行為，例如父親代替兒子委托，丈夫代替妻子委托等，還有多次買賣未過戶，在進行二手房交易的時候為了逃稅或者其他原因，不遵循正常的交易手段進行交易，導致委托書不能使用、或使用錯誤，給使用單位和相關部門帶來風險。

三、 風險防范措施

1.審查當事人的委托資格。首先審查當事人的身份，法人委托的 通常通過法人營業執照、組織機構代碼證，稅務登記證、法定代表人身份證明等有效身份證件審查當事人是否為符合《民法通則》第五十五條規定的合法的法人資格。自然人委托的，審查自然人是否為完全行為能力人， 通過審查當事人的年齡，是否是18周歲及以上的公民 ，16周歲及以上但不滿18周歲的公民，是否以自己的勞動收入為主要生活來源的，六十、七十以上的老年人是否是身體健康、無其他疾病，等擁有完全民事行為能力的人。 審查當事人的精神狀態，表達、溝通能力，對法律行為的認識清楚，有無重大誤解或被脅迫、被欺詐。不能到公證處辦證的，審查不能親自到公證處辦證的合理理由，有無醫院的健康狀況證明，頭腦清醒能自主表達意思的證明、必要情況，要求當時人除醫院出具證明、最好有司法鑒定，防止親屬“代替”、“代勞”。

2.審查意思表示。看委托人對委托書內容是否清楚，明晰，委托條款是否具體、明確、委托權限是否界定清楚，對每一條款可能產生的法律后果是否充分認識，審查當事人做出房產委托的意思表示，是基于自身利益出發、方便自身生活需要，是充分了解自身需求真實自愿作出的委托，無脅迫或欺騙或重大誤解。在辦理老年人委托，特別是子女陪同來辦理的，委托處分其房產公證時，要求陪同人員回避，公證員與委托人單獨溝通，問明老年人是否知道這是公證處，來公證處的目的，引導當事人、自發自愿的表達其訴求，說明其辦證目的與原因。最好進行錄音、錄像，以確保老年人的合法權益得以維護。

3.審查委托的權屬。委托書的權限界定的是否清楚，是委托人能否順利行使委托行為，保證其合法權益得到實現和受到法律保護的前提和基礎，委托他人辦理委托事務，委托人首先要明確委托權限，即委托人清楚知道需要受托人完成什么事，達到什么標準，完成到什么程度，權限設置恰到好處，不會有歧義，尤其是房產方面的委托，還應該符合程序。處分房產的委托涉及國有企業的，要看是否有國有資產管理部門的審批意見。涉及有限責任公司的，審查是否通過股東會決議，涉及股份有限公司的，是否履行證監會要求的披露程序，涉及自然人的委托處分共有房產，審查共有人的意思表示，明確告知單方委托不能達到其處分房屋的結果，建議分別委托，或共同委托。

4.審查委托書內容。我們收集的材料，制作了談話筆錄，是對出具委托公證書的支撐，委托書的目的和用途是公證審查委托書內容是否明確主要要件，審查目的和用途，先審查使用單位，委托書的內容是否得到使用單位的認可，表述的是否清晰、明確，使用的專業術語是否符合使用單位的需要，使用單位的名稱是否準確、無誤，杜絕簡化用語。 在辦證中常遇到委托書表述不準確，對委托事項、權限交待不清楚，當建議修改時，委托當事人還可能說沒關系，對我們的意見不予理睬。對這樣的委托書我們應該向當事人講明原委、陳述有可能引起的不利的法律后果，如當事人執意不改，而當事人的主張又不違法，我們應根據《公證程序規則》的規定，將上述告知過程及告知修改內容祥細地記錄在案，讓當事人簽字予以確認。

5.審查委托人簽名及蓋章的真實性。 房產委托必須以書面形式才產生是具有法律效益的有效文書，口頭形式不行，房產委托必須委托人親自申請，不能委托他人代為申請，房產委托書必須由委托人親自做出，故委托人必須親自在委托書上簽名及蓋章（或指印），確保其委托書真實有效性。故公證員必須審查委托人的簽字、蓋章和按指印的過程，委托人是在公證員監督下在委托書上簽字、蓋章和按指印的對于不識字的老年人、病危無法動彈的病人，亦或者是盲人及聾啞等，公證員需收集指印，對老人申請公證的過程及與公證員溝通、交談公證事項及闡述委托書內容，出具委托書，在委托書上按指印的過程，及委托人指定的代筆人代為簽字的過程，進行錄像、拍照。

6.審查委托書的合法性。在房產委托公證的辦理過程中，由于委托公證的公證管轄地是行為發生地，而非不動產所在地，這給公證審查委托書中涉及的不動產造成困難，故辦理此類依法可以轉讓或出售的房產。 不能實質審查委托人對委托房產是否具有所有權，公證員沒法到不動產登記部門核實房產狀況，且由于房產的不確定性。在出具公證書時，公證員宜采用簽名、指印，且注明未對房屋是否有處分權做出證明，引導使用單位對房屋權屬進行謹慎核實后，方能使用。

總之，我國之前出臺的《公證法》、《公證程序規則》明確了公證執業程序，公證員執業不可逾越的鐵律嚴格遵守和履行，從申請到發證，每一階段都要認真對待，嚴謹務實，不能隨意簡化、變通、曲解程序規定，對必要的公證環節，進行拍照、錄音、錄像，根據公證員對公證事項的需要確定，而不局限于規定，用被動按規定辦證變主動避免風險采取有效措施。例如對身份證等有效證明材料需認真審查，力求嚴謹，杜絕公示化，和盲目信以為真。在委托過程中，委托的所有事項、權限范圍及產生的法律后果，委托人及受托人都必須明確的知曉。公證人員在辦理公證時有義務告知當事人辦理該公證后可能發生的具有法律效益的后果。如若當事人追問，公證員也有義務為其一一解答。即公證員只有加強自我約束、自我監督、不斷總結、培訓，完善自我，提升辦證素養，發現新問題，防范風險，才能真正做到風險化解到零目標。

參考文獻：

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