我國房地產金融風險的分析與防范

張瑞鴻

[摘 要]2015年以來，我國房地產市場持續火爆，大量金融資金流入房地產業，使得房地產業蘊含著巨大的風險，而銀行信貸是我國房地產業的主要資金來源，因而承載著巨大的風險，美國 2008 年由房地產業引發的金融危機使得眾多學者對我國房地產金融更加關注。進入 2017年以來，隨著國家對房地產業調控措施的不斷加強，房地產金融風險也在不斷地加大，如何降低房地產金融風險實現房地產行業的健康發展需要我們深思。

[關鍵詞]房地產；金融風險；風險防范

[中圖分類號]F832.5

[文獻標識碼]A

[文章編號]2095-3283（2017）07-0099-04

我國的房地產業迅速發展，尤其是2015—2016年發展迅猛，國家為了穩定房地產市場，出臺了各種調控措施，但我國房地產業存在的諸多問題不容忽視，房地產業離不開金融的支持，防范房地產金融風險，不僅是房地產業發展的要求，也是我國經濟穩定健康發展的前提，因此，分析和防范金融風險至關重要。

一、我國房地產市場的現狀

（一）地價高位運行。從2013年以來，我國房地產價格就呈現出不斷上漲趨勢，尤其在2015—2016年，其增長的趨勢不斷加強，買房成為社會大眾的重要問題和熱點話題。我國地價的上漲勢頭尤為明顯，根據我國國土資源部2013年發布的相關數據顯示，我國105個主要城市的地價呈現總體上漲趨勢，其中綜合用地的價格為3349元/平方米，住宅用地價格為5033元/平方米，商業用地價格為6306元/平方米，工業用地為700元/平方米，到2016年12月末，國土資源部監測全國105個城市綜合用地、住宅用地、商業用地、工業地價分別為3826元/平方米、5918元/平方米、6937元/平方米和782元/平方米，價格環比增長率分別為1.43%、2.18%0.96%和0.64%，同比增長率分別為5.31%、7.91%3.09%和2.84%，都呈現出高速的增長趨勢。2016年，全國土地出讓面積20.82萬公頃，同比下降5.9%，但合同成交價款3.56萬億元，同比增長19.3%。在土地出讓面積下降的情況下，土地出讓合同價款卻增加了近20%，說明2016年的土地價格有了較大幅度上漲，也表明了開發商對于未來房價上漲仍有較大的預期。

（二）房地產市場成交量增長迅速。2016年3月全國商品房成交同環比漲幅顯著，市場成交熱度位于高點，國土資源部監控的全國44城市成交指數3月為477，創2010年以來單月新高，較2月環比上升156%，同比上升75%，同比增速創新高。2016年3月39城市住宅成交指數為531，環比上升149%，同比上升82%，增幅與2月相比擴大48個百分點。

（三）投資繼續保持較快發展。2016年，全國完成房地產開發投資19382億元，同比增長21.8%，增幅比上年同期高出9個百分點。今年一季度，房地產開發完成投資3543.78億元，同比增長26.9%，增幅同比加快6.7個百分點，高于同期城鎮固定資產投資增幅1.6個百分點。由此可見，房地產開發仍然是拉動固定資產投資的重要力量，房地產投資占城鎮固定資產投資比重高達21%左右。

（四）房地產價格持續上升。2016年全國商品房平均價格同比增長5.2%。其中，新建商品住宅銷售價格同比上漲6.8%。全國7個大中城市房屋銷售價格上漲5.6%。漲幅較大的城市有：北海15.1%，深圳1.3%，北京9.8%，廣州9.%，福州8.8%和瀘州8.8%等。東、中部地區商品房平均價格增幅高于全國平均水平，西部地區商品房平均價格略有增長。有22個省商品房平均價格不同程度上升，4個重點城市中有32個城市商品住宅平均價格不同程度上升。

（五）商品房需求依然旺盛。盡管2013年以來，各界關于房地產泡沫和房價過高的聲音不絕于耳，但居民的購房熱情依然不減，銷售量持續大幅度增長表明需求依然旺盛。需求是銷售量增長的基礎和支撐，而支撐是需求持續增長的動力。首先是城鎮化加速，城鎮人口數量增長帶動商品房需求，旺盛的市場需求以城鎮居民可支配收入持續增長為支撐，而國民經濟的持續高速增長是城鎮居民可支配收入持續增長的基礎和保障。其次是國民經濟增長帶動城鎮居民收入的增加，超過住宅價格增長速度。1998年以來城鎮人均收入年均增長率是8.95%，住宅價格平均增長率是3.82%。隨著收入的增長，生活水平的不段提高，人們對住房需求的檔次也在提高，改善性需求增加。

二、我國房地產市場金融風險形成的原因分析

（一）我國房地產企業資金來源中，商業銀行貸款過多。銀行貸款和定金預收款是房地產開發最重要的兩個資金來源，自2015年以來，兩者走勢發生了截然相反的變化，商業銀行貸款成為房地產投資增長的主要推動力，而定金及預收款的作用明顯減弱。與定金及預收款下降形成鮮明對比的是，商業銀行貸款在經歷了24年的增速回落期后，于2015年6月開始逐步回升，2017年商業銀行貸款增速更是呈現大幅度反彈之勢，商業銀行貸款猛增44.9%，遠遠超過上年同期水平。強有力的商業銀行貸款支撐了房地產投資，與此同時，商業銀行貸款占房地產開發全部資金來源的比重由上年同期的18.2%提高至23%。這不僅印證了金融對房地產市場的支撐作用，而且反映出我國商業銀行與房地產業息息相關的利益結合。

（二）我國商業銀行房地產貸款增長過快，集中度過高。2016年6月，我國商業銀行房地產企業貸款余額23.94萬億，同比增長24%，增幅擴大4.61個百分點，占各項貸款余額的23.6%，上半年新增2.93 萬億元，同比多增1.05萬億元，房地產企業貸款增量占商業銀行各項貸款增量的38.9%，占比較一季度情況提升6.4個百分點。

商業銀行個人購房貸款余額達16.55萬億元， 同比增長31%，增幅較2015年上半年末擴大13.2個百分點，占各項貸款余額的16.3%； 上半年新增貸款2.36萬億元，同比多增1.24萬億，個人房地產貸款增量占各項貸款增量的31.3%，個人購房貸款增長持續加快。

我國商業銀行新增房地產貸款占同期新增貸款的70.2%，商業銀行貸款過高地集中在房地產行業，隨著國家對房地產的調控和經濟結構的調整，房地產金融風險逐漸加大。

（三）房價高位運行前提下房價下跌的房地產金融風險。房地產業的發展具有很強的周期性，因此過度繁榮只能是某一階段的現象。因此在過熱之后必定會發生很大的轉變。在“房子是用來住的，不是用來炒的”宏觀經濟政策背景下，2017年國家出臺了“限購“限貸”“限賣”等各種調控措施，必將抑制房地產市場的發展。況且國際公認房地產發展周期的定位是10年，我國房地產業自2003年起開始進入繁榮期，在2007年開始取得高速發展，按照國際慣例，我國房地產業在2017年至2018年也將是其重要的發展轉折期，按照周期計算，我國房地產已經進入轉折尾期，將增加房價下跌引發房地產金融風險的可能性。

（四）商業銀行內控體制、機制不完善。長期以來，我國商業銀行一直遵循著“貸前調查、貸中審查、貸后管理”的業務流程開展房地產貸款業務，但在具體實施的過程中，巨大的市場份額、利潤誘惑以及銀行的內部激勵機制不健全，使得大多數商業銀行存在重貸輕管、重放輕收等問題。

三、房地產金融風險的防范措施

（一）建立多層次住房供應體系。當前我國房地產市場的一個突出問題是住房供給結構不合理，高檔商品房過度供給，普通商品房與一般性的保障性住房供給不足。為優化住房供給結構，應堅持“總量控制、區域平衡”原則，重點發展普通商品房，加大建設經濟適用房與廉租房，建立“商品房—經濟適用房—廉租房”為主的住房供應體系。

為緩解住房市場供給不足、房價上漲的壓力，有必要健全房屋租賃市場和二手房市場。當前我國房屋賃租市場存在管理無序、誠信缺失等問題，二手房市場也存在市場不規范、嚴重的信息不對稱、誠信缺失等問題。因而，需加大力度整頓房屋租賃市場和二手房市場，構建良好的住房市場秩序。

（二）嚴控商業銀行房地產信貸風險。商業銀行貸款是房地產市場的主要資金來源，控制商業銀行貸款可以從根本上抑制房地產投資過熱。為此，政府需要加強商業銀行信貸行為的監管，減少房地產信貸風險帶來的消極影響。加強商業銀行信貸業務的監管，控制房地產貸款在全部貸款中所占比重，加強對商業銀行資本充足率、資產流動性、風險管控能力等監管，引導商業銀行通過金融手段規范房地產信貸業務，加強房地產開發商的動態管理，有效甄別投機性房地產需求，阻斷房地產投機的融資渠道，減少房地產投機行為。

（三）強化金融宏觀審慎監管。金融系統具有內生脆弱性，很容易受到外部沖擊，加劇金融脆弱性甚至引發劇烈的金融風險。微觀層面中單個金融機構的不合理行為，如果大多數金融機構都采取同樣行為，則會引起系統性金融風險。因此，需要政府強化金融宏觀審慎監管思路，建立常態化的監管機制，并要求金融機構采取審慎的經營態度，將金融創新和風險控制在安全的閥門之內。通過前瞻性壓力測試，評估金融機構風險及風險所處的階段，從而制定戰略性補救計劃。同時，為保障整個金融系統安全，需加快金融基礎設施建設，包括完善金融支付體系、社會信用征信體系、金融法律體系等，建設良好的金融生態環境。

（四）加強土地市場的管理。高房價之所以長期存在，地價持續提高也是重要的原因之一，所以必須要完善現有的土地儲備和供給制度。各級政府要建立和完善土地儲備庫，不同用途的土地對其進行差異化管理。以市場發展為導向，對土地的供給和使用進行合理劃分，避免地方政府在土地供給上的絕對壟斷權力，打破土地供給的壟斷性，增加城市土地供給主體。城市經營性建設用地出讓，采用公開透明的招投標方式，同時，有序引導農村集體土地進入城市建設用地市場，提高城市建設所需的土地供給量，優化土地供給結構。

（五）建立房地產調控的長效機制。所謂長效機制，指的是通過財稅體制、土地制度、利率制度等，解決與我國經濟發展不相適應的體制機制，從深層次上改變房地產市場的生態環境。過去十多年，政府為抑制房價過快上升，出臺了一系列房地產調控政策，但始終未能解決房地產業的核心矛盾，甚至出現了“房價越調越高”局面。為此，政府要著力建立房地產調控的長效機制，重點實施差異化調控手段。政府需改變原有“頭痛醫頭腳痛醫腳”房地產調控房地產，在深化房地產相關體制機制改革的基礎上，將主要職能放到增加土地供應和建設保障房上，避免過度強調行政干預，引導市場有序調整房地產業。

（六）嚴控過分投機投資以穩定房價。大量的投機性需求是造成房地產市場供小于求的重要原因，因此，政府必須要采取各種有效的措施來有效降低對房地產的投機性需求，使得房價不斷得到穩定。在商業銀行信貸政策的制定和實施方面，中央銀行針對購買第二、第三套房及第N套房制定不同的信貸政策，通過提高房地產貸款首付比例和提高房地產貸款利率的方式對需求進行嚴格控制，對于非常住人口購買多套房則不給予其貸款，以限制過度的炒房。在稅收政策方面，對于買賣房屋等投機行為要對其征收高額的所得稅。對于空畳房，政府要收取相應的物業稅和房屋控制稅，提高投機者機會成本和購房成本，這在很大程度上能夠減小剛性需求購房者的成本，穩定房價，同時也能夠促使我國房地產市場順著正常的軌道發展，避免因房地產泡沫破裂引發房地產金融風險而給整個經濟社會的發展帶來嚴重問題。

（七）完善社會的征信體系。人無信不立，業無信不興，國無信則衰。營造良好的社會誠實守信的文化環境，我國社會征信體系建設已經由國家發改委和人民銀行牽頭，初步建立了以金融信息為主體的社會征信體系，初步形成以市場為導向，各類征信機構互為補充，信用信息基礎服務與增值服務相輔相成的多層次、全方位的征信市場。但還要逐步健全全國各部門統一的信用信息平臺和技術規范，形成全國從上到下統一平臺、統一標準、統一監管的國家征信體系。完善個人和房地產企業征信制度是降低商業銀行不良貸款率的有效措施，也是有效防范房地產金融風險重要保障。

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（責任編輯：顧曉濱）