房地產價格與金融支持過度

任伯松

摘要：房地產行業發展迅速，然而近些年來金融機構對房地產的過度支持加劇了房地產泡沫的膨脹。本文通過理論和實證分析的方法分析兩者之間存在的關系，并據此提出了一些降低房地產泡沫的建議。

關鍵詞：房地產泡沫；金融支持

一、金融支持和房地產行業的相關性

房地產業和金融支持是緊密相關的。從房地產開發商的角度看，一個房地產項目的開發建設需要數以千萬甚至上億的資金，而且房產的銷售及資金的回收是個漫長的過程，在開發商連續投入資金的過程中，如果沒有金融機構的支持，僅依靠資金回收，很容易造成資金鏈斷裂。而金融機構可以吸取公眾資金，大量社會閑散資金的匯集形成了發放貸款的基礎。房地產本身具有保值性和升值的可能性，其價值降低的可能性很低，可以作為很可靠的抵押品。因此，金融機構通常將房地產信貸作為自身業務中的重要部分，以房產作為抵押，當出現違約情況時，可將抵押房產變現。

從房地產消費者角度來看，由于房產價格較為高昂，普通消費者難以一次性地完成支付，在開發商急于回收資金的情況下，只有金融機構介入，對消費者發放貸款，才能完成消費。

二、金融支持過度與房價的實證分析

金融支持過度與房價兩者之間關系密切，可能存在長期穩定的均衡關系，因此本文采用協整分析的方法來分析兩者關系。本文選取了國內房地產貸款DK和商品房平均銷售價格P2003-2015的年度數據，數據來源自國家統計局網站，選用的是eviews8.0進行操作。

（一）單位根檢驗

協整關系要求所有變量為同階單整，因此需要進行單位根檢驗。在進行檢驗之前，首先對時間序列數據進行對數化處理，以免除擾動項的影響。檢驗結果如下：

從檢驗結果看，兩組數據在5%置信水平下均為一階單整的，滿足建立協整關系的條件。

（二）協整關系的建立

我們構建的的協整關系模型為lnP=alnDK+C，系數a反映了兩個變量間的關聯程度，即lnDK變動一單位，lnP變動a單位。最終得到結果如下：

lnP=0.4845lnDK+3.966

從結果上看，lnDK變動一個單位，lnP就同向變動0.4845個單位，兩者之間具有一定的相關性，說明金融支持確實會一定程度上拉動房價。但是從本文結果來看，其拉動幅度有限，可能有如下原因。

首先考慮的是其他因素的影響，最主要考慮的是消費者心理預期因素。房地產市場上存在著大量的投機消費者，他們買房并不是為了居住，而是為了持有增值。當地產市場表現低迷時，政府會出臺一些鼓勵措施，而這些消費者們對房價未來持有上升預期，會導致住房搶購潮的出現，導致房價升高和房地產泡沫的產生，使得信貸支持對房價影響有限。

還有一點就是要考慮到本文數據選擇的原因，本文選取數據年限較少，并且本文選取的是全國性的數據，即全國的房地產信貸和住房均價，考慮到房地產價格在我國各地差異較大，即使近些年來很多二三線城市房價異軍突起，但總體差異還是很大的。所以用全國性的總體指標是存在一些誤差的。

總體而言，金融支持和房價之間是存在長期穩定的均衡關系的，房價的上漲在一定程度上可以由金融支持過度來解釋。

三、降低房地產泡沫和金融風險的對策和建議

通過上章實證分析，得出了金融支持確實會對房價產生正向的影響。房價的急劇上升很容易聚積房地產泡沫，引發巨大的金融風險。考慮到房地產與金融支持的相關性，因此要從房地產業和金融業兩個角度來采取行動，降低泡沫度和金融風險，穩定市場。

（一）房地產業轉變運營模式

我國的房地產業利潤率巨大，使得目前我國的房地產企業都只專注于房地產行業，而忽視了其他領域。大型房地產開發商依靠自身的知名度以及高利潤率獲得巨額貸款，導致其高負債經營。但是目前我國很多房地產開發商過度開發，且受限于國內消費者的消費能力，很多地區已經出現了房地產供大于求的局面。作為房地產商，應多注重例如高新行業等領域，既可增強企業活力，又可減少負債率，降低金融風險。

（二）提高房地產業信貸門檻

房地產業在我國發展迅速，由此產生了大量的房地產信貸資金需求，許多商業銀行為了提升業績，降低了放貸標準，基本上只要能拿到地的貸款申請都可以被批準。在此過程中，銀行承擔了風險，在金融危機之前的房地產業的膨脹期，不良貸款率高居不下。伴隨著近些年對房地產業相關限制和保護措施的出臺，房地產市場的超額利潤也在減少，銀行在發放貸款時的流程也應趨于規范，審批流程應更加嚴格，以防范系統性風險的產生。

（三）加強政府監管

房地產行業在我國起步較晚，市場的需求長期被壓制。因此在起步初期行業內的利潤巨大，大量資金流入，再加上政府監管寬松，產生了房地產泡沫。房地產在其初期支撐起了我國經濟的發展，但伴隨著我國經濟的快速發展，高科技產業的不斷涌現，使得房地產不能長久作為撐起我國經濟的支柱。涌入房地產業的資金需要被鼓勵用至其他新興領域，所以必須要加強對房地產業的監管力度。如今多地已經采取限購措施，在此基礎上，還應配合稅收政策，對房地產商增加稅賦，抑制其房地產投資，鼓勵其投資其他領域。在土地管理分配上，要實行透明化，防止官商勾結，促進房地產市場健康發展。

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