房地產開發項目成本費用控制對策探析

趙瑩

摘要：當前，房地產開發項目成本費用控制已經成為了房地產開發企業的重要環節，對房地產企業的持續穩定發展具有現實意義。

關鍵詞：房地產開發；項目成本；問題；控制對策

隨著我國房地產市場競爭的日漸激烈，加強房地產開發項目成本費用控制對提高房地產企業的競爭實力及穩固發展具有重要的作用。因此分析研究房地產開發項目成本費用控制情況，提出有效的控制對策，是今后很長一段時間內永恒不變的主題。

一、房地產開發項目成本費用控制的涵義及重要性

（一）涵義

項目成本費用控制在房地產企業中存在兩層涵義，第一層是房地產企業日常開發經營過程中，根據現行的項目成本費用計劃和項目成本費用管理制度等規定內容，科學安排、優化調整及有效監督每一項目活動運行中的費用使用情況，將項目成本費用控制在允許范圍內。另一層是房地產開發項目成本費用控制涉及了房地產企業經營發展過程中的事前、事中、事后三方面的控制工作。

（二）重要性

房地產開發項目成本費用控制的重要性主要體現在：首先，當項目成本費用產生時，對企業生產經營過程中使用的人力資源、物質資源、費用支出進行全方位的指導、監督、調節及限制，對存在的偏差問題采取有效方法及時糾正，有效控制各個環節的生產費用，確保成本目標的有效落實。其次，降低項目成本費用，促進企業經濟效益最大化。需要注意的是，在降低項目成本過程中，不僅要考慮對成本支出的合理控制，而且還應提高工程預算收入水平。只有在節約支出的同時提高收入水平，才能保證項目成本費用的降低率。

二、房地產開發項目成本費用控制現狀

（一）成本費用控制意識薄弱，成本費用控制體系有待完善

當前時期，我國房地產企業采用的是一種靜態的成本費用控制方法，該方法主要將計劃價格和事后核算作為中心，并且在過去陳舊的觀念與房地產開發項目高利潤回報的影響下，致使房地產企業未形成積極的成本競爭意識，不注重成本管理，存在嚴重的風險隱患。企業管理層一味地按照合同內容開展項目成本費用控制工作，很少涉及開發項目的全過程成本費用控制。其次，有不少房地產企業為了搶占市場，搶工期，經常是邊走邊看，缺乏持續性發展戰略，也沒有制定詳細具體的成本費用控制目標，直接降低了事中和事后成本費用控制效率。同時，房地產企業采用的成本費用控制方法不具備戰略指導性意義，導致成本管理措施滿足不了戰略目標要求，忽視了對成本費用的科學預測和決策，成本費用計劃流于形式，再加上缺乏一套高效完善的成本費用控制方法體系與標準化的操作流程，加大了成本控制目標的實現難度。此外，大部分房地產企業一味地追求高額的投資利潤率，很少關心開發項目潛藏的經營風險和政策不斷變動等引起的不確定性風險。房地產開發項目的建設時間較長、資金需求量大，一旦存在盲目投資行為，將影響產品的銷售率或資金的流向，給企業帶來嚴重的經營及財務風險。

（二）成本費用管理不力

現階段，房地產開發項目成本費用管理過程中，有不少房地產企業出于節省成本的目的，將整個工程層層分解，分包給大大小小的承包商。這樣當項目開發建設與施工進入后期階段時，工程分包單位和總承包單位會在施工質量、成品保護等工作配合環節發生激烈的矛盾，加劇了項目成本費用管理的難度。一個房地產開發項目中常常涵蓋各種交叉作業、工程建設單位，由于各建設單位的施工與竣工時間不同，企業不僅要和土木建筑企業等簽訂相應的合同，部分專業工程和配套工程施工單位也要和承包商簽訂工程合同。但是由于成本費用管理不力，雙方簽訂的工程合同缺乏嚴密性，施工單位本著自身利益目標的實現，未樹立正確的成本與合作意識，進而引起工期延誤，管理無序的現象，嚴重阻礙了成本費用控制的順利實施。

三、房地產開發項目成本費用控制對策

（一）樹立正確的成本費用控制意識，落實全過程控制原則

房地產開發項目成本管理存在于各個項目管理環節中，如項目設計、項目施工、業主入住等環節。在對房地產開發項目的經濟效益進行考核時，應將項目成本費用作為綜合性指標，該指標不僅涵蓋了各項目部門、班組及員工的作業過程，還直接關系到全員的合法利益。所以要想不斷強化房地產開發項目成本費用管理，就必須培養全員正確的成本費用控制意識和科學的控制觀念。企業全員的成本費用控制意識直接聯系著管理層的意識，所以還應加強管理層的成本費用控制意識，并且要求管理層積極創設有利于成本費用控制意識形成的環境。實際可從下列途徑培養員工的成本費用控制意識。

一，利用相關培訓與教育活動增強全員的成本費用控制意識，大力宣傳與推廣先進的成本理念，讓所有員工都清楚認識到自己在企業發展中發揮的重要性。二，構建完善的激勵機制，通過有效的成本考核與成本否決等方式方法加強管理，提高全員對企業控制成本費用的嚴謹性的充分認識。三，積極營造涉及資源節約、低成本運營內容的企業文化。四，大力宣傳推廣成本是企業及全員競爭實力提升的關鍵。

房地產開發項目成本費用控制涉及投資策劃、招投標、項目設計、項目施工等項目整體環節，要想對項目成本費用有效控制，就必須將重心放在前期建設階段及項目設計階段上，確保設計質量水平，減少項目成本費用。設計質量必須達到相關規定要求，其直接決定了建設項目一次性投資量和項目實際使用后所產生的經濟效益。盡管設計費只占整個項目投資的3%，但其對項目成本費用卻能造成嚴重的影響，所以只有不斷強化設計階段的成本費用控制，才能確保整個項目成本費用的有效控制。由此可見，項目決策和設計階段是成本費用控制的關鍵，項目決策發揮著決定性作用，設計階段屬于核心部分。項目成本費用控制在保證投資合理性的同時，還必須強調建設、施工、設計、監理等工程單位做好管理工作，提高人力、物力、財力的利用率，實現預期的經濟與社會效益目標。

（二）構建完善的成本費用控制機構

要想做好房地產開發項目成本費用管理工作，就必須注重以下兩點：一，嚴格遵循“誰管理，如何管理”的原則；為了保證項目目標的責任成本管理工作有效實施，關鍵在于建立健全控制組織。為了進一步強化成本管理力度，房地產企業必須設立成本管理領導小組，小組成員由設計管理、施工管理、財會、經營等各部門工作人員組成，具體任務是科學指導、有效管理和考核整個項目成本費用，項目部門內部應設立目標成本控制管理小組，主要任務是準確核算、管理、考核并有效實施整體項目責任成本。所有專業部門相互間應建立良好的溝通協作關系，全面突出自身的職責權限，為各項工作的順利運行提供有力依據，積極主動強化項目成本管理。其次，明確各部門的責任，提高參與積極性；項目經理是項目成本管理的第一負責人，應切實做好組織機構管理工作，深入分析項目盈虧問題， 并明確相對應的解決措施；工程技術部主要負責工程進展速度和對各項目進行技術控制，應保證較高的質量，在推動工期如期完成的同時，還應合理減少成本；經營部門負責對合同的運行過程進行管理，向上級部門申報工程進度款，處理施工賠償事項；財務部門負責各項目的財務工作，充分掌握財務現狀及收支情況，優化調度資金，推動工程有序運行。

（三）加強技術創新，節約成本

良好的技術手段有助于保障房地產開發項目投資的合理性。經過長期的施工實踐得出，材料成本在整個工程施工中所占比例最高，而直接費用將嚴重影響到間接費用的比例。隨著我國科技的快速發展，房地產開發項目實際施工時，必須不斷強化核心施工技術，同時，廣泛采用各類有效的新技術、新材料、新方法，通過提高技術成果來縮短工程工期，降低成本。

四、結論

綜上所述可知，房地產開發項目成本費用控制在房地產企業內部管理中占據重要地位，合理減少成本費用將有利于企業經濟效益的提升，采用有效的成本管理方式方法，能夠避免企業資金浪費情況，大大節約了社會資源和經濟資源，對企業的穩固發展提供了保障。

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（作者單位： 廈門海投房地產有限公司）endprint