房地產(chǎn)業(yè)增值稅進項抵扣方法改進建議之淺見

王紀華

摘要：本文研究的主要問題是如何對房地產(chǎn)業(yè)征收增值稅。自2009年1月1日以來，中國已經(jīng)實現(xiàn)了增值稅轉(zhuǎn)型，從生產(chǎn)型增值稅向消費型增值稅進行轉(zhuǎn)型。未來增值稅改革的主要方向之一是擴大增值稅征收范圍，將營業(yè)稅全部合并為增值稅，消除重復(fù)征稅。第十二年稅制改革的重要內(nèi)容之一是擴大增值稅的范圍。這些標(biāo)準(zhǔn)對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)有著很大的幫助，接下來就講一下稅制改革的一些改進意見。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；增值稅進項抵扣方法；稅制改革；改進建議

1994在中國的全面稅制改革實施后，它一直增加的雙重價值雙軌制稅和營業(yè)稅。房地產(chǎn)行業(yè)一直在工商部門征稅范圍內(nèi)的稅收，包括建設(shè)活動，房屋租賃，出售房地產(chǎn)。與增值稅相比，營業(yè)稅存在諸多弊端，如企業(yè)經(jīng)濟行為容易扭曲，如企業(yè)兼并、自我服務(wù)等，都會造成房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益的損失。房地產(chǎn)營業(yè)稅征收對房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的影響，不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，對與房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景有著很大的影響。

一、房地產(chǎn)業(yè)的增值稅情況

（一）增值稅情況概述

目前，由于房地產(chǎn)長期資產(chǎn)的特殊性，涉及到當(dāng)前消費的資產(chǎn)以及未來的可持續(xù)消費，那么如何在房地產(chǎn)領(lǐng)域征收增值稅也是一個難題。

根據(jù)增值稅和增值稅發(fā)票抵扣制度消費理論，在增值稅的理論體系，CNOSSEN提出了房地產(chǎn)交易的增值稅處理方法是理想的，房地產(chǎn)購買、使用或租賃一個增值稅扣稅的實施。然而，在業(yè)主選擇自有住房的情況下，業(yè)主的增值稅登記和自用租金的估計在實踐中是非常困難的。在實踐中，大多數(shù)國家處理房地產(chǎn)交易和耐用消費品符合增值稅的處理模式，即采取在銷售或購買房地產(chǎn)形式的稅前征收未來消費的住房服務(wù)。然而，征收前模型將遇到理論問題。本文將選擇消費型增值稅的分析視角，在消費型增值稅的充分解釋的基礎(chǔ)上參考原則，發(fā)達國家的經(jīng)驗，結(jié)合中國的實際情況，對中國的房地產(chǎn)行業(yè)增值稅改革立法提供可行性的立法建議的實施。[1]

在稅制改革后，對房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)造成了很大的影響。稅收是國家財政的固定來源，是國民經(jīng)濟的重要組成部分。稅收制度是否適度，直接影響到國家的財政收入，直接影響到企業(yè)的發(fā)展。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國稅收制度的發(fā)展和深化以及相應(yīng)的財政管理體制已經(jīng)不能適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的需要。從整體稅制改革來看，既要保證國家金融改革，又不增加企業(yè)的整體負擔(dān)。因此對與稅收制度要做出一些改變。而改變后的稅收制度具有以下特點。新的稅收制度目的是為了我國的經(jīng)濟發(fā)展，和廣大人民群眾利益。在這項稅收改革中對與房地產(chǎn)業(yè)影響最大的便是增值稅的調(diào)整。[2]

（二）增值稅進項抵扣

增值稅是一種稅收方式，是用來收取商品在進行轉(zhuǎn)進轉(zhuǎn)出的時候得到的經(jīng)濟效益，在從這些增加的營業(yè)額上按照稅率收取一定數(shù)額的錢。因此增值稅的增加，使房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益出現(xiàn)了很大的動蕩。為了防止房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟下滑，利用增值稅進項抵扣的策略是一個很好的方法。

所謂的增值稅進項抵扣，便是經(jīng)營者利用法律的標(biāo)準(zhǔn)進行免稅、抵扣稅額的一種方法。增值稅的進項抵扣利用經(jīng)營者的以物換物換入其他貨物，抵償債務(wù)收入貨物，接受投資轉(zhuǎn)入的貨物都可以利用增值稅進項抵扣的方法，這種方式雖然可以減少一定的增值稅收，但是并不等于不用交付增值稅收了，實際上這種方法也只是小額度的幫助經(jīng)營者減少一些增值稅收。[3]

二、新的稅收制度對房地產(chǎn)業(yè)影響

隨著我國經(jīng)濟的大力發(fā)展，我國的各項貿(mào)易工作也都進展順利，我國的經(jīng)濟水平有了大幅度的提高。房地產(chǎn)行業(yè)在我國的興起是屬于比較晚的一批行業(yè)中。房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟效益比大部分的商品貿(mào)易要大的多，因此稅收對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響是非常大的，稅收程度是否合理影響這房地產(chǎn)行業(yè)以及各個行業(yè)的經(jīng)紀效益和發(fā)展態(tài)勢。因此，作為用來調(diào)節(jié)我國國民經(jīng)濟的經(jīng)濟杠桿，稅收制度的合理程度是非常重要。在稅收制度的改革之前，對于房地產(chǎn)行業(yè)還沒有較大的限制，稅收的情況也無非是根據(jù)經(jīng)營額度進行一定比率的稅收。也正是因為如此，作為利潤較大的房地產(chǎn)行業(yè)，在短時間內(nèi)便異軍突起，大量的搶入市場，成為了我國經(jīng)濟體組成中不可或缺的一部分。[4]

根據(jù)我國的民情來看，房子是一件非常重要的事物，很多老人都把房子當(dāng)做可以用來傳宗接代的物品，而衣食住行中住也是其中非常重要的一項，占據(jù)了人們大量的生活，是很多人努力追求的目標(biāo)。也正是基于我國的國情，和我國國民的心理狀態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)才能在如此短的時間內(nèi)有如此大的進步和突破。在改革開放之初，我國對與房地產(chǎn)行業(yè)保持大力支持的態(tài)度，其可以大幅度提高我國經(jīng)濟水平，因此，大量的稅收政策也朝向有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進行改革，隨著社會的發(fā)展，我國經(jīng)濟的飛速提升，我國已經(jīng)正式邁入了全面小康的社會，而人們對房地產(chǎn)行業(yè)的熱情也越來越高，因此大量的在金錢方面富裕的人都存房產(chǎn)進行一種經(jīng)濟的處理，我國也因此掀起了“買房熱”，這種情況的出現(xiàn)并不利于我國的整體發(fā)展，雖然隨著房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)，我國的經(jīng)濟確實有了飛速的上升，但是也因為房產(chǎn)問題產(chǎn)生了越來越多的糾紛，由于地價的飆升，越來越多的人買不起房子，越來越多的人流離失所，而我國的貧富差距也在這種情況下越來越大，這并不符合我國要走的和諧社會主義道路，也不符合我國要建立的全面小康型社會?；谶@種情況，我國也相應(yīng)的更改了稅收制度，以此來限制我國房地產(chǎn)行業(yè)的這種不正常的飛速發(fā)展，并且也借此來打消我國人民的購房熱情，是我國往全面小康型社會的正軌中正常發(fā)展。新的稅收制度并不在于過多的去打壓房地產(chǎn)行業(yè)，只是為了對我國的各行各業(yè)進行平衡使我國各個行業(yè)得到最有利的發(fā)展，共同促進我國的經(jīng)濟發(fā)展體系。因此，我國采取了新的稅收制度，這種稅收制度的改革，更改了一定的稅收方式，增加了一項增值稅。[7]

增值稅對于各個行業(yè)都有著一定的影響，在我國的進出口貿(mào)易中，這種增值稅很容易得到體現(xiàn)，我國的進出口貿(mào)易非常龐大，無論是運輸費或者是以物換物的費用因為基數(shù)很大的原因都是非常巨大的。但這些相對于房地產(chǎn)行業(yè)卻是小巫見大巫了。因為我國人口眾多的原因，在一個是我國有很多的戈壁沙地沒有辦法進行開發(fā)，因此我國的地價是在年年攀升，于是我國的房地產(chǎn)行業(yè)的利潤也越來越大。在這種基礎(chǔ)上，我國財政部門通過房地產(chǎn)行業(yè)所收的稅收已經(jīng)非常龐大了，在由于現(xiàn)在的炒房倒賣房產(chǎn)等情況，其中的增值稅收也是多不勝數(shù)，對此我國的房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營者們也做出了相應(yīng)的改革。[5]

三、增值稅進項抵扣方法改進

增值稅進項抵扣便是我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營者們想出的一種方法，這種方法可以根據(jù)法律為依據(jù)，來進行一定的抵稅和減稅，雖然不能做到免稅，但是相比較作為基數(shù)龐大的房地產(chǎn)增值稅額，這樣的減稅效果還是非常可觀的。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商和經(jīng)營者們，都在利用增值稅進項抵扣，根據(jù)如今的折扣法規(guī)定，從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額，從海關(guān)取得的海關(guān)進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額，購進農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和11%的扣除率計算的進項稅額。而對于房地產(chǎn)商來說，利用他們給客戶開據(jù)的發(fā)票進行回收，從中取得增值稅的抵扣方法，在對客戶進行小額的補償，這樣便能從中取得足夠的利益，但是在我看來，這種方法是治標(biāo)不治本，最有效的方法應(yīng)該房地產(chǎn)開發(fā)商對于房價進行壓縮，讓房價更容易讓人接受，這樣國家領(lǐng)導(dǎo)自然會改革稅收政策，從而減少房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，這才是最正確的方法。[6]

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)商利用國際規(guī)定的法律們進行對自己增值稅的一些抵扣的方法，可以是房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟效益越來越高，但是我相信，到后來國家也會對此進行相應(yīng)的措施進行整理，因此，從根本解決這種稅收，才是正確的方式，希望我的建議可以為房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定的價值。

參考文獻：

[1] 馬學(xué)禮 . 外貿(mào)企業(yè)增值稅進項稅額抵扣中存在的問題及改進建議[J].國際商務(wù)財會，2016.

[2] 袁洲，何倫志 . 新常態(tài)下營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策[J].會計之友，2015.

[3]王安平， 加媛媛."營改增"助力供給側(cè)改革 ——房地產(chǎn)業(yè)的機遇與挑戰(zhàn)[J].財經(jīng)界， 2017（2）.

[4]祝蘭芳， 黃立青.“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的影響分析[J].五邑大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版）， 2017， 19（1）.

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[6]陶園.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃思考[J].合作經(jīng)濟與科技， 2017（1）：154-155.

[7]李申花.土地作價入股投資房地產(chǎn)企業(yè)增值稅探析[J].西部財會.