房地產調控政策的連帶效應分析

劉冰洋++王金榮

[摘 要]商品房價格的不斷上漲使政府采取各種經濟調控手段與行政干預政策，開展針對房地產市場的宏觀調控。由于房地產業本身的特點以及所在產業鏈條的依賴關系，致使房地產市場的宏觀調控政策在產業鏈條中形成了連帶效應。房地產業及相關產業要正確分析經濟形勢，判斷經濟發展態勢，確定投資機會，選擇投資方向，調整發展思路、調整經營對策，保證企業穩定健康發展。

[關鍵詞]房地產；調控政策；連帶效應

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.28.075

近幾年，隨著我國市場經濟體制改革的不斷完善，我國宏觀經濟持續平穩發展，城鄉居民收入水平不斷提高，國家加快了城市化進程的推進，為房地產行業快速發展創造了良好的經濟環境與社會環境。

1 關于商品房價格調控

房地產行業在產業鏈條中屬于中間環節，它的快速發展向社會傳遞的相關信息對社會資金的流動起到一定作用。一方面，房地產業的快速發展傳遞出的信息帶動了大量的企業及社會資金進入房地產業，形成商品房的建設者；另一方面，大量的社會閑置資金的趨利性使其尋找投資途徑進而也進入房地產業，形成商品房的消費者。這樣伴隨著人們對商品房的建設、投資熱情的不斷上升，以及民眾對商品房的剛性需求，使我國各城市商品房價格不斷上漲。而房價的不斷攀升又使得對商品房有剛性需求的民眾卻因房價過高而喪失或降低了購買能力。近幾年，政府針對一般民眾很難承受的不斷攀升的商品房的價格，不斷采取各種經濟調控手段與行政干預政策，開展了針對房產價格的調控。特別是2010年以來政府接二連三地針對房地產市場進行重磅調控，使我國房地產行業經歷有史以來最嚴峻考驗。

2 關于房地產業

房地產行業是中國經濟發展的支柱性產業，是國民經濟發展的重要產業之一，對改善居民居住條件、推動中國經濟的整體發展具有舉足輕重的作用。該行業生產周期較長，資金需要量較大，產品具有地域性、不可移動性，供給具有稀缺性，需求具有普遍性等特點。特別是房地產行業作為產業鏈條的中間環節，與相關產業關聯度極高，對帶動相關產業的發展作用巨大。由于政府所采用的各種經濟調控手段與行政干預政策，房地產市場在這種宏觀經濟大環境下開始持續調整，部分城市商品房成交量下降，商品房價格出現穩中有降的松動現象，調控目標逐步實現。

3 房地產調控政策的連帶效應分析

房地產行業作為產業鏈條的中間環節，在政府所采用的各種經濟調控手段與行政干預政策的持續調整下，調控政策的連帶效應出現。房地產行業的連帶效應致使產業鏈條的許多其他行業經營狀況波動、經營風險加大。

3.1 對建筑材料制造業的連帶效應

房地產業處于建筑行業產業鏈條的中間環節，商品房可以理解為建筑材料的終端產品。商品房價格的急劇上漲致使企業及民眾過度關注房地產業及商品房價格，商品房價格又因為企業及民眾過度關注而上漲。房地產行業過熱已經成為建筑材料制造業如鋼鐵、水泥等行業過度投資的一個重要因素，成為導致經濟發展過熱的因素之一。

隨著國家對房地產市場的宏觀調控力度的不斷加強，開發商對商品房的開發速度放緩，由于建筑材料制造業對房地產業的過度依賴，使各種建筑材料的年需求量、年消耗量驟減，產能過剩更加顯現出來。

3.2 裝飾裝修材料制造業的連帶效應

房地產業處于建筑行業產業鏈條的中間環節，商品房可以理解為裝飾裝修材料的始端產品。從裝飾裝修材料方面看，由于民眾對商品房購買數量的下降，處于產業鏈終端的裝飾裝修材料的銷售量受到商品房成交數量下降的影響也出現驟減。據調查，裝飾裝修材料零售商的銷售狀況是2010年訂單應接不暇、店內人頭攢動，而2011年、2012年之后銷售店面冷冷清清，部分零售商2012年之后的年銷售量僅達到2010年的20%。

銷售狀況必然影響到生產狀況，裝飾裝修材料的生產商也只能減少產量以減少庫存積壓造成的損失，裝飾裝修材料設計商的工作量驟減，嚴重者甚至出現裝飾裝修材料的生產商、設計商關門歇業。

3.3 對商業銀行的連帶效應

房地產行業是資金密集型企業，由于其建筑周期較長，資金需要量大，產品具有地域性、不可移動性等特征，使得房地產行業的資金回籠具有行業特點。房地產行業的發展離不開金融業的支持與扶持，隨著前幾年房地產行業不斷升溫，商業銀行紛紛加大對房地產行業的資金支持力度，使房地產企業與商業銀行的聯系日趨密切。商業銀行對房地產業的支持使得房地產業發展迅速，商業銀行也通過對房地產開發商與商品房購買者的雙向信貸支持而獲得經濟效益。相對各方而言，其結果是商業銀行對房地產開發商的信貸支持推動了房地產業快速發展，商業銀行對商品房購買者的信貸支持使居民改善自己的居住狀況成為可能，同時，商業銀行對商品房購買者的信貸支持也使房屋投資行為成為可能。

隨著國家對房地產市場的宏觀調控力度的不斷加強，許多商業銀行對開發商信貸支持力度下降，將對房地產開發商的信貸列為“經營風險”重點關注對象，密切關注房地產開發商的不良貸款。同時，限購政策使許多商業銀行對居民購房貸款的支持力度下降，商業銀行將資金投向轉移到其他方面。

部分中小銀行目前的態度與幾年前發生了很大的變化，投資方向轉向收益更可觀的個人經營性貸款，此舉折射出中小銀行在房貸業務拓展上的新思路。

3.4 對勞動力市場的影響

房地產開發企業、裝飾裝修材料的生產業、裝飾裝修業均是勞動密集型產業，在安置下崗工人再就業、解決農村勞動力過剩、擴大社會就業等方面都發揮著不可或缺的重要作用。由于開發商對商品房的開發速度放緩，裝飾裝修材料的生產商關門歇業，以及裝飾裝修工程量的減少，使部分勞動力失去工作機會、收入減少，生活的幸福指數下降。

3.5 對剛性需求的影響

我國政府針對房地產市場采取經濟手段、行政政策進行宏觀調控，效果逐漸顯現。但是，在調控的過程中由于很難劃分剛性需求的界限，致使部分對商品房具有剛性需求的群體受到影響，改善住房的需求很難實現，影響了生活質量。endprint

3.6 對民間資本的影響

改革開放以來，我國通過市場經濟改革，使一部分人先富起來，他們逐步完成了資本的原始積累，創造了大量的社會財富、集聚了大量的民間資本。

黨和政府的富民政策使城鄉居民的收入水平不斷提高，民間資本已規模巨大，為部分民間資本流向房地產提供了資金保障；1998年住房制度改革為部分民間資本流向房地產提供了良好外部環境；商品房房價不斷攀升，為部分民間資本流向房地產助推了投資熱情。這些都成為助推商品房價格上漲的影響因素。

我國政府針對房地產市場的宏觀調控，使民間資本流向房地產受阻。但是，數額巨大的民間資本的流向卻成為了人們關心的問題。在民間資本沒有合理投資渠道的情況下，出現“蒜你狠”“豆你玩”“姜你軍”等也就不足為奇。

4 關于房地產及相關各方的發展

多年來，房地產業及相關產業為中國宏觀經濟發展做出了巨大貢獻，這是有目共睹的。但房價增長過快，必然影響到居民的生活質量，人們的生活壓力也會隨著生活成本的增加而加劇，幸福感隨之降低。房地產業調控成為必然。

房地產調控的最終目標并不是將房地產業置之死地，而是使房地產業在擔負支持中國經濟穩定快速發展重任的同時，自己也要健康發展，消除房價快速上漲的形成機制，消除導致房地產市場畸形發展的內在問題。房地產業只有健康發展才能實現長期發展。

從房地產業調整的連帶效應可以看出，房地產業調整的過程是個痛苦的過程，相信在調整捋順之后，其連帶效應仍會出現，這時展現出來的將是可喜的局面。因此，在當前的調整過程中，房地產業及相關各方應將自己的工作重心加以調整，如轉型做保障房、產業基地等，在發展中尋發展，尋求更佳發展機會。民間資本應正確分析經濟形勢，判斷經濟發展態勢，理解經濟政策，確定最佳投資機會，選擇正確的投資方向，實現資本保值增值。勞動力自身應調整心態，提高自己勞動技能，增強自己工作能力，政府也應加強引導、完善技術培訓，使勞動者逐步提高工作的技術含量，尋求就業機會，提高個人及家庭收入。

目前，國家對經濟發展提出了明確要求，轉變經濟發展方式是其重要目標，國民經濟要從“粗放型”轉向“集約型”。在這樣的宏觀經濟環境下，房地產業及相關產業也要調整發展思路、調整經營對策，才能保證企業穩定健康發展。

參考文獻：

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