房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)登記中的應(yīng)用探討

郭江龍

摘要：房產(chǎn)測繪是測繪工作中非常重要的一項(xiàng)內(nèi)容，其主要包括平面測繪、信息調(diào)查、圖紙測繪、面積測算等內(nèi)容，房產(chǎn)測繪在很多項(xiàng)目中都起到了非常關(guān)鍵性的作用，其在應(yīng)用過程中所體現(xiàn)出的全面性、精確性、法律性等優(yōu)勢都是傳統(tǒng)測繪方法所不能比擬的。接下來筆者將以房產(chǎn)測繪為主體，從基本概述、主要內(nèi)容、實(shí)際應(yīng)用、案例分析等方面對其展開詳細(xì)地論述，希望這些內(nèi)容可以對從事房產(chǎn)測繪工作的相關(guān)人員提供一些有價值性的理論參考。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；不動產(chǎn)登記；實(shí)際應(yīng)用

現(xiàn)階段國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展的重要階段，而不動產(chǎn)資源的登記工作也得到了相關(guān)部門的高度重視。由于不動產(chǎn)登記工作的開展所涉及到的范圍過于廣泛，其需要登記的種類和項(xiàng)目也非常繁多復(fù)雜，因此工作人員引進(jìn)了房產(chǎn)測繪技術(shù)，并且將其合理地應(yīng)用在房產(chǎn)登記工作中，大幅度提高房產(chǎn)登記的高效性和準(zhǔn)確性，這也是筆者將要與大家進(jìn)行重點(diǎn)探究和討論的主要內(nèi)容。

一、房產(chǎn)測繪概述

房產(chǎn)測繪主要是指工作人員通過合理地運(yùn)用一些專業(yè)的技術(shù)和手段，對某一特定房產(chǎn)資源的現(xiàn)狀進(jìn)行綜合調(diào)查。與普通的測繪形式相比，房產(chǎn)測繪的應(yīng)用優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：第一適用于一些復(fù)雜性較高的房產(chǎn)項(xiàng)目，可測繪的內(nèi)容較為廣泛，包括房產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)量、自然情況、質(zhì)量、權(quán)屬、位置、使用情況、面積等等；第二測繪作業(yè)的比例較大，通常以1：200的比例為主，可以反映房產(chǎn)項(xiàng)目中的房角點(diǎn)、建成年份、界址點(diǎn)、房屋面積、用地面積等基本因素，具有較高的精細(xì)度；第三房產(chǎn)測繪摒棄了傳統(tǒng)的方法，而是使用精密的測量儀器對房產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際建筑面積進(jìn)行全面的測算；第四，房產(chǎn)測繪結(jié)果具有一定的法律效益[1]。

二、主要內(nèi)容

（一）平面測繪

平面測繪主要是指工作人員對房產(chǎn)項(xiàng)目的平面結(jié)構(gòu)、形狀、層次、位置、高程、角點(diǎn)、相鄰房屋的基本構(gòu)成等內(nèi)容，測繪人員應(yīng)當(dāng)秉承客觀、全面、真實(shí)的基本理念，使用專業(yè)的測繪軟件對房產(chǎn)項(xiàng)目建立模型，以此來更加直觀地向人們展示房產(chǎn)項(xiàng)目的基本情況，從客觀的角度上來說，平面測繪是房產(chǎn)測繪中非常重要的一項(xiàng)內(nèi)容，也是工作人員用以測繪不動產(chǎn)基本概況的重要方式。

（二）信息調(diào)查

信息調(diào)查主要是指工作人員對所測繪的房產(chǎn)項(xiàng)目的權(quán)屬情況等相關(guān)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行綜合調(diào)查，常見的信息獲取途徑有報(bào)紙、售樓處、戶外廣告、電視、宣傳單頁、網(wǎng)絡(luò)信息等。工作人員在開展房產(chǎn)測繪中的信息調(diào)查工作時，需要對信息的真實(shí)性進(jìn)行反復(fù)核實(shí)，提高信息調(diào)查結(jié)果的準(zhǔn)確性。

（三）圖紙測繪

工作人員在繪制房產(chǎn)項(xiàng)目的測繪圖紙時，需要將房屋結(jié)構(gòu)中的全權(quán)界線進(jìn)行明確，并且對界址點(diǎn)的具體位置和適用范圍進(jìn)行標(biāo)識，測繪圖紙還需要明確房產(chǎn)項(xiàng)目中的基本要素。目前市場上比較常見的房產(chǎn)測繪圖紙所設(shè)定的比例尺通常在1：100至1：1000之間，工作人員可以根據(jù)不同項(xiàng)目對于房產(chǎn)測繪的具體要求進(jìn)行適當(dāng)?shù)卣{(diào)整，以求達(dá)到最佳的房產(chǎn)測繪效果[2]。

（四）面積測算

面積測算也是房產(chǎn)測繪作業(yè)中必不可少的一項(xiàng)工序，其主要包括產(chǎn)權(quán)面積、結(jié)構(gòu)面積、總建筑面積、實(shí)際使用面積等內(nèi)容，面積測算的最終結(jié)構(gòu)可以作為理論依據(jù)幫助工作人員更加高效、準(zhǔn)確地完成不動產(chǎn)登記工作。

三、實(shí)際應(yīng)用

房產(chǎn)測繪在很多房產(chǎn)登記項(xiàng)目中都有著非常廣泛地應(yīng)用，具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：第一從個人的角度上來看，工作人員可以通過房產(chǎn)測繪來獲取準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息，人們可以通過不動產(chǎn)相關(guān)的信息平臺上進(jìn)行信息申請來獲得房產(chǎn)測繪結(jié)果，幫助人們在房產(chǎn)糾紛中可以更好地保障自身的合法權(quán)益；第二從開發(fā)商的角度上來看，房產(chǎn)測繪結(jié)果還可以作為理論參考幫助開發(fā)商做出正確的決策，提高土地使用率，盡可能地避免在房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中頻繁出現(xiàn)土地資源浪費(fèi)等相關(guān)情況；第三從社會發(fā)展的角度上來看，房產(chǎn)測繪工作還可以為社會的城鎮(zhèn)規(guī)劃、公共設(shè)施建設(shè)等市政項(xiàng)目提供有價值性的數(shù)據(jù)信息，幫助政府部門更加高效地完成該地區(qū)的市政建設(shè)，極大地促進(jìn)了該地區(qū)的社會發(fā)展；第四從地理系統(tǒng)的角度上來看，房產(chǎn)測繪工作在開展的過程中將很多地理信息都進(jìn)行了準(zhǔn)確地測繪和詳細(xì)地記錄，這些數(shù)據(jù)信息可以幫助相關(guān)部門更加全面、精確地構(gòu)建該地理信息系統(tǒng)，為不動產(chǎn)登記工作的開展提供了便利。

四、案例分析

（一）項(xiàng)目概況

某地區(qū)的房產(chǎn)測繪工作于2016年開展，至2018年測繪完畢。根據(jù)所測繪的房產(chǎn)信息創(chuàng)建了該地區(qū)的數(shù)據(jù)信息庫，為房產(chǎn)登記工作的順利開展奠定了堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)，該地區(qū)的東西長度約為55km，南北長度約為53.5km，總面積為1389.56km2，管轄內(nèi)的街道數(shù)量為8個，城鎮(zhèn)數(shù)量為11個，行政村數(shù)量為214個，社區(qū)數(shù)量為24個，戶籍人口總數(shù)約為88.7萬。

（二）房產(chǎn)測繪流程

工作人員針對該地區(qū)開展相應(yīng)的房產(chǎn)測繪工作時，需要按照以下測繪流程進(jìn)行操作：第一在準(zhǔn)備階段內(nèi)，工作人員需要對該地區(qū)的房產(chǎn)情況進(jìn)行全面的調(diào)查，通常以走訪的形式為主。為了可以更好地將調(diào)查的房產(chǎn)信息進(jìn)行匯總，工作人員需要在調(diào)查之外對房產(chǎn)測繪工作的方案和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范化，這樣可顯著提高房產(chǎn)測繪的效率；第二在勘察階段內(nèi)，工作人員應(yīng)當(dāng)先對勘察范圍內(nèi)的居民發(fā)放房產(chǎn)測繪勘察表統(tǒng)計(jì)表，通過這種方式來高效地完成房產(chǎn)信息的獲取和記錄等相關(guān)工作，然后在現(xiàn)場繪制與該房產(chǎn)相對應(yīng)的草圖，借助一些測量儀器對房屋的基本尺寸信息進(jìn)行測量，并且在草圖上進(jìn)行標(biāo)注。根據(jù)勘察所得的房產(chǎn)信息，合理地利用一些專業(yè)性較強(qiáng)的房屋制圖軟件將不同房屋的基本結(jié)構(gòu)示意圖進(jìn)行繪制，并且將軟件自動生成的報(bào)告書進(jìn)行歸類劃分，將劃分好的測繪報(bào)告書進(jìn)行提交。由上級部門進(jìn)行核實(shí)和檢查，確認(rèn)報(bào)告書的測繪內(nèi)容與實(shí)際房產(chǎn)信息相符之后，工作人員便可以將其統(tǒng)一交由該地區(qū)的不動產(chǎn)登記等相關(guān)部門進(jìn)行備案，為后續(xù)的登記工作提供理論依據(jù)[3]。

五、結(jié)束語

就目前而言，房產(chǎn)測繪已然成為了不動產(chǎn)登記項(xiàng)目在未來幾年的重要發(fā)展趨勢，其對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展有著非常重要的意義和影響。隨著時代的發(fā)展，房產(chǎn)測繪將與信息技術(shù)相結(jié)合，不斷地?cái)U(kuò)展測繪的范圍，從而更好地實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測繪信息的全民共享，為不動產(chǎn)登記等相關(guān)工作的開展提供數(shù)據(jù)參考，為社會的發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]張衛(wèi)東.與房產(chǎn)測繪相關(guān)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記風(fēng)險[J].中國房地產(chǎn)，2016（34）：122-124.

[2]何善國.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后房產(chǎn)測繪面臨的問題及對策[J].中國房地產(chǎn)，2016（34）：125-128.

[3]楊伯鋼，張保鋼.我國不動產(chǎn)測繪工作的現(xiàn)狀與分析[J].測繪通報(bào)，2016（12）：112-116.

（作者單位：云南省地礦測繪院）