新趨勢下房地產經濟發展趨勢探討

許亭玉

[摘要]本文將在簡要梳理新趨勢下，分析我國房地產經濟目前存在的問題，并談談未來我國房地產經濟的發展趨勢。

[關鍵詞]新趨勢；房地產；發展趨勢

1、新趨勢概況

房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，在改革開放的春風下，房地產經濟得以快速發展。在過去的近40年發展歷程中，我國的房價持續上升，房地產業高速增長，得到前所未有的輝煌；同時也形成了獨具中國特色的房地產市場：以政府政策為主導，圍繞市場竟爭波動。

然而近年來房地產經濟告別高速增長階段，漸漸步入平穩發展時期。過去的一年，國內外環境錯綜復雜。國外黑天鵝事件頻發，川普上臺，意大利公投失敗，英國脫歐等，復雜多變的國際形勢牽動著國內經濟的發展。而國內在人口紅利過后，經濟增長速度明顯放慢，債務水平增加；城鎮化進程加快，商品住宅需求增加。在新趨勢下，探討我國房地產經濟未來的如何發展、發展的趨勢是什么顯得尤其重要。

2、我國房地產經濟目前存在的問題

房地產業盡管在我國起步較晚，但發展成效明顯，特別是最近幾年，得到了迅速的發展，房產價格也得到大幅度攀升。雖然國家出具了一系列遏制房地產投資過熱政策，但是仍然無法阻止房價不斷上漲的局面。房地產資源的合理配置關系到企業生產和人民生舌，對國民經濟的發展產生重要影響，所以有必要對目前我國房地產經濟存在的問題加以分析。

2.1區域發展不平衡

北上廣深等一線城市擁有良好的就業機會、生活配套設施等優質社會資源，經濟發達，人均收入高，人們的購買意愿強。但是一些三、四線城市房地產土地供應不斷增加，房地產開發火熱，但是房地產銷售十分緩慢，導致嚴重的供大于求的局面，當地人口吸附能力差，光靠城鎮化進程難以消化過去多年的房產庫存。

2.2房產價格虛高

雖然過去幾年國家出臺了一系列措施遏制房價過快上漲，但是還有很多城市的年增長率高于50%，而大部分又沒有較好的投資渠道，在巨大的投資回報面前，人們更多的是把房產當作最好的資產增值工具。受土地財政的影響，很多政府部門為了取得較高的土地出讓金，往往會減少土地的供應，這樣就增加了開發商的建設成本，綜合各種因素導致房地產價格虛高。

2.3信貸制度的膨脹

銀行對房地產信貸支持力度的大小直接房地產投資和需求的增長速度。茌投資方面，銀行通過給開發商貸款促進房地產的投資；在需求方蕊銀行直接通過按揭抵押貸款促進房產的銷售；而茌這個循環交易中，開發商和居民只持有較少的自由資金，剛需以及對未來房價的預期使得居民通過高杠桿借貸買房，而銀行在整個交易中獲得了不錯且穩定的回報。這種膨脹的借貸關系使得部分房地產業高度依賴于銀行的信貸資金以及房價市場的不斷上漲。

2.4中低收入者住房困難

為了解決中低收入者的居住問題，政府出臺了經濟適用房和廉租房政策，雖然解決了部分居民安居樂業的問題，但是仍然存在許多問題。政策執行的公平、公正性問題，使得許多有需要的居民被排除在外；大部分進城務工的人們受戶口、當地政策等因素的影響，難以享受到住房保障。

3、我國房地產經濟未來的發展趨勢

盡管目前我國房地產經濟還存在眾多問題，面臨諸多不確定因素；但其本質上還是符合市場經濟的發展趨勢，接下來本文將從房地產企業、政府、消費者三方著手，淺談未來我國房地產經濟的發展趨勢。

3.1對房地產企業：并購升級，產品開發加速

經過這么多年的發展，我國房地產市場越來越成熟，房地產企業巨頭不斷崛起；而一些中小企業開發商的日子并不好過，高額負債、成本與盈利的平衡等都是壓著他們的一座座大山；大魚吃小魚，龍頭企業兼并小型企業是不可避免的，未來房地產企業將會加速整合，并購升級，行業集中度進一步提升。而業務也會隨之不斷拓展，面對不同層級不同需求的人群，房地產企業將會開發不同類型品種多樣的產品，以滿足人民的住房需求。

同時，現代社會智能辦公的發展大大加快了房地產企業的運行效率，節約企業運營成本；節能減排也將成為房地產企業開發的重要理念之一。

3.2對政府：抑制泡沫，控制房價目趨穩定

作為房地產經濟中的有形之手，政府為保證國民經濟的穩定發展，在房地產經濟的發展過程中發揮著必不可少的調控作用。面對區域房價嚴重分化，政府針對不同地域出臺不同的調控政策：一、二線收緊、三四線刺激需求減庫存。面對行業利潤空間較大，眾多企業加入其中牟取利益，市場秩序較為混亂，政府出臺相關法律法規整頓規范市場，打擊違法違規行為。面對房價過高，泡沫過大，政府綜合運用各種手段，從住房公積金改革、信貸資產證券化、土地改革、增收房產稅等措施中，抑制泡沫奔潰，防止大波動出現，保證其平穩健康運行。

在政策支持的同時，未來房地產市場越來越成熟，越來越市場化，政府干預無疑會隨之減小，房地產買賣各方在市場經濟規則下，按照市場經濟規律進行分配，從而大大提升了市場活躍度。

3.3對消費者：集中解決中低收入者住房難問題

在我國，住房與人民的生活息患相關。但近年來，房地產價格不斷攀升，使得中國中低收入家庭不堪重負，甚至對人民生活水平的改善和提高造成不利影響，很多年輕人對于買房望而卻步。在未來的房地產幣場發展中，將以中低收入者為主要對象，加速改善國民的住房條件，保護人民的住房質量。

對于消費者自身來說，未來房地產信息將越來越透明，消費者獲取信息的能力增加，房地產市場公平機制逐漸完善。

總結：

在未來的房地產經濟發展過程中，為促進其健康有序發展，需要相關主體相互配合。房地產經濟的發展離不開環境的擁護，反之，房地產經濟的發展又起著促進經濟發展的作用。房地產經濟在市場經濟自身調整的基礎上，應適當結合政府的積極調控，加快轉型，以保證其可持續化健康發展，從而促進我國國民經濟的健康發展。