房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管及調(diào)控的金融安全分析

張大偉

摘 要：近些年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展起來，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管手段卻依然亟待加強(qiáng)和完善，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的金融安全管控是關(guān)乎整個(gè)行業(yè)健康的重要管理措施，我們應(yīng)該在對(duì)新時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全方位的金融安全管理，以保證房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，保障房地產(chǎn)業(yè)主們的合法權(quán)益。本文就房地產(chǎn)行業(yè)存在的金融隱患進(jìn)行了探討，并提出了新時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)金融安全監(jiān)管的優(yōu)化措施。

關(guān)鍵詞：新時(shí)期；房地產(chǎn)市場(chǎng)；監(jiān)管；調(diào)控；金融安全

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)正面臨著發(fā)展過熱的危機(jī)，為了保證房地場(chǎng)行業(yè)的金融安全，我們要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融安全的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并找到相應(yīng)的監(jiān)管優(yōu)化措施。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說監(jiān)管不嚴(yán)縱容了金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的發(fā)生，而調(diào)控力度也影響著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，最終對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融安全造成威脅。

一、新時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)的金融問題

（一）行業(yè)內(nèi)部供給結(jié)構(gòu)偏差造成的價(jià)格上漲。我們都知道近些年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在持續(xù)漲價(jià)中，由于房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)行業(yè)的重要一環(huán)，因此在房地產(chǎn)價(jià)格上漲的推動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速繁榮起來。但我們必須看到，房地產(chǎn)價(jià)格上漲的背后隱憂是供給結(jié)構(gòu)的偏差。眾所周知，房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)影響著整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，正常的房屋供給結(jié)構(gòu)應(yīng)該由大部分的經(jīng)濟(jì)適用型房、限價(jià)商品房產(chǎn)和少量的高檔住宅，而不應(yīng)該是像現(xiàn)在這樣，為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益或者地方政府的政績(jī)而大量建設(shè)豪華住宅區(qū)，抬高地價(jià)，哄抬房?jī)r(jià)，使民眾承受極大的經(jīng)濟(jì)壓力。

（二）房產(chǎn)公司將金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)給銀行。房產(chǎn)公司在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)多會(huì)從銀行進(jìn)行貸款，而在這一過程中，部分房產(chǎn)公司會(huì)使用一些手段將自身的金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給發(fā)放貸款的銀行。部分房產(chǎn)公司會(huì)通過收集一些虛假或非真實(shí)購房人的身份信息來作為買房人從銀行申請(qǐng)按揭房貸，當(dāng)房產(chǎn)公司真正將這部分房產(chǎn)賣出去之后，就回去注銷掉房管局的登記，把房屋轉(zhuǎn)賣給真正的買房人，如果在短時(shí)間內(nèi)，房屋價(jià)格上漲了，房產(chǎn)公司坐收利潤(rùn)，而如果房屋價(jià)格下降了，這部分金融風(fēng)險(xiǎn)變以這種方式轉(zhuǎn)嫁給了貸款銀行。有的房產(chǎn)公司在虛假購房的過程中還會(huì)虛報(bào)房產(chǎn)價(jià)格，以獲得更多的貸款，轉(zhuǎn)嫁更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

二、新時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)金融安全監(jiān)管和調(diào)控策略

（一）嚴(yán)格控制投機(jī)性購房。房屋作為民眾生活的必需品，是很多基層民眾生活幸福感的基礎(chǔ)，但有部分不良房產(chǎn)商和個(gè)人為了謀取私利而利用當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策進(jìn)行炒房行為，這雖然給部分個(gè)人帶來了造富神話，卻攪亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)，助推了地方的房屋價(jià)格上漲。近期國(guó)家對(duì)于投機(jī)性購房行為已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)政策加以遏制，甚至中央還發(fā)出了“房子是用來住的，不是用來炒的”這樣振聾發(fā)聵的聲音，給房地產(chǎn)監(jiān)管遏制炒房打了一劑強(qiáng)心針。同時(shí)，我國(guó)還要將個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作做好，對(duì)于個(gè)人住房信息要進(jìn)行認(rèn)真登記，來控制不法人員利用房產(chǎn)信息登記漏洞來挑戰(zhàn)房產(chǎn)限購政策，要將個(gè)人房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)覆蓋面盡可能擴(kuò)大，從一線大城市到縣城村鎮(zhèn)的房產(chǎn)信息都要嚴(yán)格管理，只有這樣才能防治部分炒房者在小型城鎮(zhèn)鉆空子炒房的現(xiàn)象發(fā)生。

（二）優(yōu)化獎(jiǎng)懲制度。在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售過程中虛假按揭的情況較為多見，為了對(duì)此種行為進(jìn)行有效控制，金融管理部門需要制定合理的懲罰制度。在制定懲罰制度前需要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行充分調(diào)查，根據(jù)調(diào)查結(jié)果制定懲罰制度，加大日常管理力度建立信用檔案，如果發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為需要及時(shí)進(jìn)行記錄，并且對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行收集，在信息和數(shù)據(jù)整理完成后移交政府部門，由政府依法對(duì)其進(jìn)行懲罰，從而減少虛假按揭發(fā)生的幾率。此外金融管理部門需要對(duì)信貸管理工作給予足夠的重視，貸款銀行應(yīng)對(duì)借款人資質(zhì)和相關(guān)資料的真實(shí)性進(jìn)行全面嚴(yán)格檢查，如有不實(shí)則禁止發(fā)放貸款，減少謊報(bào)房?jī)r(jià)的情況出現(xiàn)。

（三）通過房貸進(jìn)行調(diào)控。為了更好的實(shí)行房屋限購政策，銀行可以根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況對(duì)房貸首付比例進(jìn)行調(diào)整，國(guó)家法律法規(guī)中明確規(guī)定在二次購買住房時(shí)房貸首付的比例必須超過全部房款六成，同時(shí)貸款的利率較基準(zhǔn)利率上浮，對(duì)第三套住房不再發(fā)放貸款，從而減少房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。近幾年上述規(guī)定逐漸得到強(qiáng)化，此種規(guī)定對(duì)收入偏低的人群有一定的影響，但是對(duì)聯(lián)合炒房組織的影響較小，為此需要加強(qiáng)政府監(jiān)管力度。

（四）擴(kuò)大保障性住房的建設(shè)。近些年我國(guó)各城市都針對(duì)房產(chǎn)價(jià)格上漲實(shí)行了限購政策，來利用經(jīng)濟(jì)方式有效調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)生態(tài)，然而在實(shí)行限購政策后，部分城市的房產(chǎn)交易受到了影響，致使這些城市的GDP出現(xiàn)下滑，因此就有人以此為話柄來質(zhì)疑我國(guó)的地方房產(chǎn)限購政策，個(gè)別尚有余力的購房者也受到了限制，因此在社會(huì)上出現(xiàn)了對(duì)限購政策不滿的聲音。政府可以將政策進(jìn)行傾斜，擴(kuò)大保障性住房的建設(shè)規(guī)模，給收入較低的購房者制造機(jī)會(huì)，這樣既可以解決城市中低收入人群的住房問題，還能抵消一部分限購政策造成的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)份額下降作用，并且可以調(diào)整房屋供給結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)行業(yè)回歸健康房展的路途。

三、結(jié)語

總之，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行金融風(fēng)險(xiǎn)分析已是老生常談，房地產(chǎn)行業(yè)的部分單位和個(gè)人為了利益而使用一些投機(jī)手段來轉(zhuǎn)嫁金融風(fēng)險(xiǎn)和獲得高額回報(bào)，我們應(yīng)有針對(duì)性地進(jìn)行金融安全監(jiān)管來保證整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。

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