房地產市場監管及調控的金融安全分析

張大偉

摘 要：近些年我國房地產行業迅速發展起來，但房地產市場的監管手段卻依然亟待加強和完善，對于房地產行業的金融安全管控是關乎整個行業健康的重要管理措施，我們應該在對新時期房地產市場進行全方位的金融安全管理，以保證房地產行業的平穩發展，保障房地產業主們的合法權益。本文就房地產行業存在的金融隱患進行了探討，并提出了新時期房地產行業金融安全監管的優化措施。

關鍵詞：新時期；房地產市場；監管；調控；金融安全

當前我國房地產正面臨著發展過熱的危機，為了保證房地場行業的金融安全，我們要對房地產市場金融安全的現狀進行分析，并找到相應的監管優化措施。對于房地產行業來說監管不嚴縱容了金融風險轉嫁的發生，而調控力度也影響著房地產價格的上漲，最終對房地產行業的金融安全造成威脅。

一、新時期房地產行業的金融問題

（一）行業內部供給結構偏差造成的價格上漲。我們都知道近些年全國房地產市場在持續漲價中，由于房地產價格是房地產行業的重要一環，因此在房地產價格上漲的推動下，房地產行業也迅速繁榮起來。但我們必須看到，房地產價格上漲的背后隱憂是供給結構的偏差。眾所周知，房地產的供給結構影響著整個行業的發展，正常的房屋供給結構應該由大部分的經濟適用型房、限價商品房產和少量的高檔住宅，而不應該是像現在這樣，為了實現經濟利益或者地方政府的政績而大量建設豪華住宅區，抬高地價，哄抬房價，使民眾承受極大的經濟壓力。

（二）房產公司將金融風險轉給銀行。房產公司在進行房地產開發時多會從銀行進行貸款，而在這一過程中，部分房產公司會使用一些手段將自身的金融風險轉嫁給發放貸款的銀行。部分房產公司會通過收集一些虛假或非真實購房人的身份信息來作為買房人從銀行申請按揭房貸，當房產公司真正將這部分房產賣出去之后，就回去注銷掉房管局的登記，把房屋轉賣給真正的買房人，如果在短時間內，房屋價格上漲了，房產公司坐收利潤，而如果房屋價格下降了，這部分金融風險變以這種方式轉嫁給了貸款銀行。有的房產公司在虛假購房的過程中還會虛報房產價格，以獲得更多的貸款，轉嫁更大的金融風險。

二、新時期房地產市場金融安全監管和調控策略

（一）嚴格控制投機性購房。房屋作為民眾生活的必需品，是很多基層民眾生活幸福感的基礎，但有部分不良房產商和個人為了謀取私利而利用當地的房地產政策進行炒房行為，這雖然給部分個人帶來了造富神話，卻攪亂了房地產市場，助推了地方的房屋價格上漲。近期國家對于投機性購房行為已經出臺了相關政策加以遏制，甚至中央還發出了“房子是用來住的，不是用來炒的”這樣振聾發聵的聲音，給房地產監管遏制炒房打了一劑強心針。同時，我國還要將個人住房信息聯網工作做好，對于個人住房信息要進行認真登記，來控制不法人員利用房產信息登記漏洞來挑戰房產限購政策，要將個人房產信息聯網覆蓋面盡可能擴大，從一線大城市到縣城村鎮的房產信息都要嚴格管理，只有這樣才能防治部分炒房者在小型城鎮鉆空子炒房的現象發生。

（二）優化獎懲制度。在房地產項目銷售過程中虛假按揭的情況較為多見，為了對此種行為進行有效控制，金融管理部門需要制定合理的懲罰制度。在制定懲罰制度前需要對當前房地產市場情況進行充分調查，根據調查結果制定懲罰制度，加大日常管理力度建立信用檔案，如果發現違規行為需要及時進行記錄，并且對相關信息進行收集，在信息和數據整理完成后移交政府部門，由政府依法對其進行懲罰，從而減少虛假按揭發生的幾率。此外金融管理部門需要對信貸管理工作給予足夠的重視，貸款銀行應對借款人資質和相關資料的真實性進行全面嚴格檢查，如有不實則禁止發放貸款，減少謊報房價的情況出現。

（三）通過房貸進行調控。為了更好的實行房屋限購政策，銀行可以根據當前經濟發展情況對房貸首付比例進行調整，國家法律法規中明確規定在二次購買住房時房貸首付的比例必須超過全部房款六成，同時貸款的利率較基準利率上浮，對第三套住房不再發放貸款，從而減少房地產市場風險。近幾年上述規定逐漸得到強化，此種規定對收入偏低的人群有一定的影響，但是對聯合炒房組織的影響較小，為此需要加強政府監管力度。

（四）擴大保障性住房的建設。近些年我國各城市都針對房產價格上漲實行了限購政策，來利用經濟方式有效調控房地產行業生態，然而在實行限購政策后，部分城市的房產交易受到了影響，致使這些城市的GDP出現下滑，因此就有人以此為話柄來質疑我國的地方房產限購政策，個別尚有余力的購房者也受到了限制，因此在社會上出現了對限購政策不滿的聲音。政府可以將政策進行傾斜，擴大保障性住房的建設規模，給收入較低的購房者制造機會，這樣既可以解決城市中低收入人群的住房問題，還能抵消一部分限購政策造成的房地產行業經濟份額下降作用，并且可以調整房屋供給結構，使房地產行業回歸健康房展的路途。

三、結語

總之，對于房地產行業進行金融風險分析已是老生常談，房地產行業的部分單位和個人為了利益而使用一些投機手段來轉嫁金融風險和獲得高額回報，我們應有針對性地進行金融安全監管來保證整個行業的健康發展。

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