縣市房地產供給側結構性改革下去庫存思路

傅貽忙+陽波+李濤

【摘要】房地產高庫存是房地產市場供需矛盾的集中體現。以刺激需求為主的房地產托舉政策并不能從根本上解決房地產問題，因此必須通過供給側結構性的系統改革來改變現狀。當前，縣市房地產供給側結構性改革下去庫存需要解決的關鍵問題是房地產市場供給結構的非均衡發展，特別是房地產供給質量結構和空間結構的非均衡發展。

【關鍵詞】房地產 供給側結構性改革 去庫存 思路與對策 株洲市

一、引言

供給側結構性改革旨在調整經濟結構，實現要素最優配置，提升經濟增長質量。目前，在供給側結構性改革的政策引導下，株洲市房地產去庫存速度有顯著增快，但是從總體上來看，房地產去庫存壓力依然較大。株洲市房地產要想實現高效率去庫存，實現房地產市場庫存的均衡發展，不僅需要在刺激消費側用力，還需要在供給側使勁，使二者結合形成房地產去庫存的長效機制。

二、株洲市房地產供給側結構性改革下去庫存的必要性

2016年開始，多地打響房地產去庫存的攻堅戰，株洲市打破制約房地產平穩發展的“瓶頸”，減輕拖累經濟發展的“大包袱”，就必須要實現高效率去庫存。株洲市房地產去庫存是不可或缺的，作為供給側結構性改革中非常重要的一個環節，就是要使用各種可以減少庫存的手段去降低庫存率。株洲市房地產去庫存要結合實際情況，利用供給側的政策，有效提高去庫存效率，在保證去庫存數量的同時還要保證去庫存質量。總而言之，株洲市房地產供給側結構性改革就是從生產、供給端入手來促進經濟增長。

（一）房地產供給側結構性改革下去庫存是適應新形勢的主動選擇

近年來，株洲市經濟飛速發展，房地產行業功不可沒，株洲市房地產價格直線上升，供給側與需求側的矛盾日漸加深。目前的需求側政策框架已經無法有效解決現存的矛盾，必須結合實際，推進株洲市房地產供給側結構性改革制度的完善。房地產供給側結構性改革的主要目的就是促進房地產業供給結構的優化升級，通過提升房地產供給質量刺激居民住房消費，達到滿足人民群眾不斷升級的住房需求。堅持以房地產供給側結構性改革為主，需求側調節為輔的原則，從多角度綜合考慮房地產去庫存，保證高質量、高數量、高效率的去庫存，達到房地產市場庫存的均衡發展。

（二）房地產供給側結構性改革下去庫存是對房地產庫存結構調整的需要

2016年末，株洲市商品房待售面積151.4萬平方米，增長9.2%。目前，株洲市高庫存的嚴峻形式還是沒有得到實質性的改變，株洲市各縣房地產供給結構非均衡發展，庫存量居高不下。就目前所顯現出的問題來看，短期內，房地產去庫存還是需要在需求側發力，調節目前房地產市場的供需錯配問題。長遠角度來看，房地產去庫存應堅持房地產供給側結構性改革，使得房地產市場均衡發展。當前，房地產供給側結構性改革下去庫存需要解決的關鍵問題是房地產市場供給結構的非均衡發展，特別是房地產供給質量結構和空間結構的非均衡發展。房地產供給質量結構非均衡發展主要表現在：房地產供給不能有效滿足居民對房地產消費升級的要求。目前，株洲市居民對住房的剛性需求得到了一定的緩解，居民對住房的需求從剛性需求轉變為改善性需求，但房地產市場的供給并不能有效滿足居民的改善性住房需求，導致房地產供給質量結構的非均衡發展。房地產供給空間結構的非均衡發展主要表現在：由于房地產是不動產，居民具有流動性，加之人口遷移、人口結構變遷、城鎮化進程的不斷推進，從而導致一方面，株洲市區房地產消費旺盛，株洲市區房地產庫存保持較低水平，房價上漲壓力較大。另一方面，株洲市的各個縣房地產庫存較高，尤其是一些鄉鎮的隱形房地產庫存。株洲市房地產庫存的發展體現出房地產供給空間結構的非均衡發展。

三、株洲市房地產市場發展現狀分析

2016年，在一系列房地產去庫存政策措施的拉動下，株洲市區、縣積極推進棚戶區改造，促進去庫存，進一步改善供需結構，推動住房消費，在保證株洲市區、縣的房地產市場健康有序發展的同時，使株洲市區、縣房地產呈現出開發投資高速增加、新開工面積和竣工面積保持快速增長的特點。

（一）開發投資增速大

2016年，株洲市完成房地產開發投資269.2億元，增長速度達19.2%，高于全省6.1個百分點，居全省第3位，比上年提高23.2個百分點。分縣市區來看，8個縣市區的房地產開發投資實現增長，其中有5個縣市區增速高于株洲市水平，增速居前三位的是云龍示范區、醴陵市、荷塘區，分別增長101.3%、60.6%、39.3%。城區完成房地產開發投資182億元，占株洲市的67.6%。

（二）房屋施工面積速度快

2016年，株洲市房屋施工面積3166.6萬平方米，增長14.1%，增速比上年提高6.8個百分點。本年房屋新開工面積781.1萬平方米，增長43.5%，增速比上年提高58.2個百分點，房屋新開工面積占房屋施工面積的24.7%。其中，住宅新開工546.9萬平方米，增長44%，增速比上年提高58.8個百分點。分縣市區來看，其中三個縣區房屋施工面積同比增有尤為顯著，分別是茶陵縣（104.2%）、攸縣（95.6%）、炎陵縣（44.14%）。

（三）商品房銷售面積上升

2016年，株洲市商品房銷售面積746萬平方米，增長13.3%，較上年回落9.3個百分點，增幅比全年最低增速（1～2月份3.4%）提高9.9個百分點。商品房銷售額310.8億元，增長7.8%，比上年回落18.8個百分點。分縣市區來看，其中銷售商品房面積同比提高幅度較大的三個縣區有株洲縣（79%）、炎陵縣（49%）、攸縣（41.2%）。

四、當前制約株洲市房地產供給側結構性改革下去庫存的瓶頸

（一）供給側結構性改革有效發力不足，企業投資信心不足

從數據來看株洲市各縣房地產去庫存正在穩步消化，但是在經濟下行壓力大的背景下，市場不確定因素增多，導致企業投資信心不足。房地產去庫存過程中更多的還是需求側在引導，沒有結合供給側有效發力，株洲市大部分縣區依然存在房地產供給結構性過剩。因此，必須從供給側和需求側同時發力，以供給側政策為主導，需求側為配合，建設一個良好的房地產市場環境，增強企業投資信心，穩步去庫存。endprint

（二）房地產產業結構單一化，高端房產仍有巨大上漲空間

房地產供給側結構性改革就是要提高房地產的有效供給，提升房地產的高品質供給。當前，株洲市房地產市場供給主體為中低價位、中小戶型的普通住宅供給。隨著城鎮提質擴容步伐加快，居民住房消費有望形成規模化、人文化、智能化、生態化的高端房產需求。普通住宅過多，高品質住宅缺少，這就形成了房地產產業結構單一化。因此，建設高品質房產，是株洲市房地產供給側結構性改革的一個重要方向，也是房地產去庫存的有效手段，更是為房地產產業持續健康發展創造條件。因此，株洲市在去庫存過程中，房地產企業自身也要多元化發展，提高高端房產的供給。

（三）商品房銷售有所增長，去庫存仍存在結構性過剩

目前，株洲市各縣商品房銷售量都有大大提高，但房屋閑置面積還是存在擴大，而不是減少的局面。株洲市統計局數據顯示，2016年1～6月，株洲市商品房銷售308.11萬m2，增長29.3%，增速同比下降23.96個百分點。從區域分布看，株洲縣和攸縣成交表現較為突出，增幅分別達到36.4%、31.8%。房地產銷售市場雖有回暖跡象，但信心乃顯不足，商品房空置面積仍然不可小覷。房屋的空置，也體現著房地產結構的單一化，需求和供給之間難以形成均衡。因而，去庫存的過程中必須落實好供給側結構性改革等一系列政策，從供給和需求的配合，政府和市場的合作消化庫存量。

（四）房價-收入比較大，去庫存的動力不足

居民收入增加是房地產市場持續發展的基本條件。2016年，株洲縣居民人均可支配收入19476元，攸縣居民人均可支配收入為27719元，炎陵縣居民人均可支配收入14720元，茶陵縣居民人均可支配收入為17872元，醴陵縣居民人均可支配收入28236元。株洲市平均商品房銷售價格是4797元每平方米。數據說明，相對于株洲市目前的房價，居民收入還是較之有些差距。如果房地產市場價格繼續上升，就會導致潛在消費者因為房價過高而買不起房，抑制房地產消費。政府和房地產商因為利益的驅使，并不會增加房地產的供應量，導致房價進一步推高。這種此消彼長積累下來，就會造成房地產市場供給不平衡，房地產庫存將持續增加。這些原因也導致株洲市房地產供給側結構性改革下去庫存的動力不足。

五、加快株洲市房地產供給側結構性改革下去庫存的思路

房地產高庫存是房地產市場供需矛盾的集中體現。以刺激需求為主的房地產托舉政策并不能從根本上解決房地產問題，因此必須通過供給側結構性的系統改革來改變現狀。當前，房地產去庫存的關鍵是推進供給側結構性改革，推進制度變革與完善。降低房地產業制度性交易成本，提高要素流動效率，提高土地供給效率，降低資源供給成本。房地產去庫存將會是一個長期過程，加快株洲市房地產供給側結構性改革下去庫存，需要從政府、財政和企業自身三個方面同時發力。

（一）進一步發揮市場配置資源效率，增強房地產市場精準調控能力

一是創造良好的市場氛圍。一個有活力的市場最關鍵的因素就是公開、公平、公正，房地產市場的競爭比較激烈，政府作為株洲市房地產去庫存的主導者，要調節市場的各種阻擾，把株洲市房地產市場打造成活力市場，發揮市場的決定性作用。二是鼓勵居民創業，增加就業機會，提高居民收入水平。提高對辦公樓的需求量，同時，降低農民工進城購房的門檻，利用政策優勢扶持農民工把空置房改造成休閑娛樂、修生養性的新生態農莊，將空置房的固定財產變現，增加農民工的經濟收入。三是對房地產開發用地要適當進行管理制度，考慮進一步控制土地供應規模及節奏，推進未開發房地產用地轉型利用，允許房企適當調整套型，從供應源頭調整結構，以加快庫存去化，從根本上預防房地產盲目發展，對房地產開發要起科學引導作用，減少房地產去庫存“邊去邊增”的現象。

（二）進一步發揮房地產業金融作用，提升房地產市場差異化供給

一是目前由于房地產市場的升級，造成高端品質的房地產供給需求失衡。根據這一現狀，株洲市應該加強引導更多的金融機構對高端品質房地產的融資，并降低品牌企業的融資成本，創新高端品質的品牌企業經營模式。通過加大對優質地產的研發投入，提高供給側的制造、升級能力。二是放寬銀行金融機構對房地產貸款的額度，支持房地產開發商對高端優質房產的融資需求，加強企業對高端優質房產的投資信心。對投資進行風險防范，有效利用信貸資源，針對有市場前景的項目支持合理融資，擴充融資渠道，使房企融資市場化。三是增強特色企業對人口的吸引力，加強對旅游資源的建設。株洲市對綠色，高端品質的房產加強建設，利用旅游資源帶動房產發展，真正的從供給方面落實到民生，創新領域，創新生產力，為長期有效的去庫存打下堅實基礎。

（三）進一步細分房地產業轉型領域，滿足房地產市場多元化需求

一是房地產業同質化越來越嚴重，房地產資源整合是解決房地產同質化的有效路徑。通過和其他行業跨界融合，如教育業、餐飲業、醫療業、加工業和旅游業等，發展教育地產、餐飲地產、醫療地產、加工地產和旅游地產等，實現房地產細分化與領域拓展。二是對不同客戶需求設計不同特色，細分目標客戶群。通過對市場細分產品改造，創造適合不同客戶需求的特色產品，如萬科地產創造的米公寓，主要是針對剛剛畢業的大學生和企業的白領等群體，這類群體主要是住在方便上班的城市中心，但是又負擔不起大套住房的消費。

六、總結

房地產供給側結構性改革下去庫存是一個長期的、動態的過程。當前，房地產供給側結構性改革下去庫存需要解決的關鍵問題是房地產市場供給結構的非均衡發展，特別是房地產供給質量結構和空間結構的非均衡發展。一方面，政府要繼續強化服務職能，提高對住房的保障能力和房地產企業投資的引導，完善相關的法律法規，提升對房地產行業的調控能力等。另一方面，加強市場機制的發揮，只有落實到民生領域的真正房地產供給側結構性改革，才能找到創新領域和創新生產力，成為經濟上行的正能量。房地產去庫存不能一蹴而就，著力推進房地產供給側結構性改革，是房地產去庫存的必經之路。

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基金項目：2017年度株洲市社科立項課題，株洲市房地產供給側結構性改革下去庫存對策研究（ZZSK17098）階段性研究成果。2017年度湖南省自然科學基金項目青年基金，湖南省房地產供給側結構性改革下去庫存理論機制與實證檢驗（2017JJ3218）階段性研究成果。

作者簡介：傅貽忙（1982-），男，湖南汝城人，碩士，講師，湖南鐵道職業技術學院，研究方向：房地產經濟學；陽波（1997-），男，湖南新化人，湖南鐵道職業技術學院；李濤（1998-），男，湖南桂陽人，湖南鐵道職業技術學院。endprint