探討房地產企業財務風險預防控制措施

摘 要：房地產產業在我國國民經濟中長期占據主導地位，但隨著房價的不斷攀升，我國的房地產企業的發展開始顯露出很多問題。房地產行業雖然投資回報率高，但其資產負債率高、融資巨大、回報時間長，故其所承擔的財務風險也遠遠要高于普通行業。目前，我國的房地產行業存在融資渠道少、資本結構不協調、政策風向不穩、資金不易回收、資金鏈難續等問題，這也是造成目前我國房地產企業面臨較高財務風險的主因。采取科學手段管理、協調資本結構、多渠道融資、加強財務管控、建立財務風險預防機制等措施是有效提升房地產行業財務風險管控能力的重要手段，是保障我國房地產行業穩步健康發展的基本要求。

關鍵詞：房地產產業 財務風險 政策 資金

中圖分類號：F275.91

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2017）10-274-02

目前，在我國的國民經濟體制中，房地產業一直扮演著“大佬”的角色。但近年來我國經濟在改革浪潮大趨勢下逐步開始轉型，在轉型過程中房地產企業所面臨的風險開始逐漸變大，主要基于以下問題：

第一，我國一、二線城市中，房價過高導致大部分工薪階層買房難的問題逐漸顯現； 第二，目前我國中小城市中產業缺乏導致人力流失，造成人口不斷涌入能夠提供更好工作崗位的大中型城市，這造成我國中小城市中房地產行業面臨著更大的去庫存壓力。由此可知，房地產企業在一、二線城市中面臨著高房價帶來的風險，在三、四線城市中面臨著高庫存所帶來的風險。總之，這些問題的存在都將房地產企業面臨的風險不斷放大。因此，積極探求能夠有效控制房地產企業財務風險的一套行之有效的方法，就成為目前幫助我國房地產企業擺脫困境、走向繁榮的重要策略{1}。

一、我國房地產企業所面臨的財務風險

資金投入大、資金回收緩慢、回報豐厚是房地產領域的特點，但房地產資產負債率高、生產周期長，資金風險高也隨之而來。高利潤相伴的是高風險，其實是在企業加速擴張的過程中，其面臨的風險愈加明顯，因此，如何深入分析其面臨的財務風險并嚴格加以管控是房地產企業的主要工作。財務風險是指企業在籌資、投資、資金回收及收益分配等各項財務活動過程中，由于各種無法預料、不可控因素的作用，使企業的實際財務收益與預期財務收益發生偏差，因而使企業蒙受經濟損失的可能性。我國房地產企業發生財務風險的主要原因表現在以下幾個方面：

（一）政策不易把握，投資決策難

房地產業投資回報率雖高，但相伴而來的是同樣較高的投資風險。所謂房地產投資風險是指在進行房地產投資過程中可能存在的回報率遠低于預期，尤其是投資失敗的情況。投資房地產行業的投資者只有通過更多的調研，對投資可能帶來的風險進行更多的事先準備，以能夠及時把握其風險動向及變化規律，這樣才能夠及時地掌控風險，將風險問題降至最低，才能夠實現更多的投資回報。房地產企業面臨的投資風險涉及面較廣，但大體上有以下方面：第一，投資比重失調，造成最終的投資決策失誤；第二，國家在針對房地產方面采取的政策不穩定，容易因國內市場環境的變化而變化。近年來，雖然國家多次對房地產市場進行調控，但卻仍未能夠阻止房地產行業發展的兇猛勢頭，這帶來了房地產業的投資額不斷飆升，卻存在著投資項目分配不合理的現象。為了盡快獲得高利潤回報得這個機會，房地產企業會將項目更多分配到那些能夠及時獲得高回報的商業住宅上，而降低在其他商業用房方面的投資金額。例如，將資金大部分用在高檔公寓的投資建設上，而疏忽或根本不投資在能夠改善民生的經濟適用房的建設上。不管我國房地產行業如何發展迅速，不可否認的是我國仍處于以工薪階層為主的階層結構框架中，而我國的工薪階層家庭大多收入不高，這部分人群是難以購買高檔公寓的，與他們需求最接近的是價格較低的經濟適用房。對房地產商而言，不可否認的是高檔小區的確能夠獲得更多的利潤，但基于目前我國房價瘋狂上漲的形勢，工薪階層家庭難以購買，這會導致房地產商建設的高檔小區公寓難以及時賣出，這種情況就可能會造成投資資金難以及時回籠，最終導致不能及時償還銀行的貸款，從而可能造成企業面臨著嚴重的財務風險。房地產開發與國家的宏觀經濟政策密切相關，政府所頒發的任何一個政策法規都可能讓企業陷入巨大的財務風險中。在經濟調控過程中，政府所采取的調控是難以預測的，企業也同樣無法預見。對于政府的不可預見的政策變動，企業只能參考市場的動向及行業發展特點及政府的最新策略進行預估，但預計結果卻不能成為有力的參考，這無疑給房地產企業帶來了隱形風險{2}。

近年來，國家為了遏制房地產市場發展太快，政府逐步頒布了一系列的宏觀調控政策，這些政策的頒布從多方面對房地產行業進行了限制，例如，降低資金供求、監控房地產價格波動等。這無形中影響了房地產行業的投資決策，也提高了房地產企業的投資風險。可以說，我國房地產企業的發展歷程與國家宏觀調控是密切相關的，國家平均間隔幾年便會采取一次有力的調控措施，而在歷次調控后房地產行業都會受到明顯的抑制。一般情況下，實力強大的房地產公司會十分關注國家政策的動向，而大多數中小型房地產企業更注重成本預算與控制，這樣其實隱藏了更多的危機，對企業的長期發展不利{3}。

（二）融資渠道少，資本結構不協調

房地產業是屬于資金投入較多的行業，故其對資金的依賴性較強。房地產企業為獲得資金主要采取融資手段，目前房地產行業常用的融資手段有內外部融資、債務性融資、權益性融資等等。其中債務性融資是我國房地產最常用的融資手段。目前我國房地產行業進行的債務性籌資利息部分是能夠獲得稅收方面的優惠，這在一定程度上降低了房地產行業的負擔，攤薄了其綜合成本，但由于債務性融資除了需要定期支付利息外，還應當在融資周期到達時歸還本金，這也給房地產行業帶來了財務壓力{4}。

一方面，房地產企業的融資渠道較少，融資規模不夠大，這不利于房地產行業的長足發展；另一方面，房地產企業資本結構不夠科學，其中資產負債率過高的現象可能帶來重大的財務風險。近年來國內的房價攀升較快，加速了房地產企業規模的擴張，也刺激了地價的快速上漲，最終造成房地產企業不得不高負債的現狀形成，這對房地產市場的健康發展不利。自2000年以來，我國房地產企業的資產負債率大多都在80%左右，這遠遠高出了銀監會的要求比例。因此導致房地產市場一旦有風吹草動，就可能給房地產企業造成嚴重的財務風險，甚至可能造成部分小規模房地產企業的滅亡{5}。endprint

（三）資金回籠不易，資金鏈難續

截至目前，我國的房地產行業仍處于一個較為活躍的階段，大多數房地產企業在成功推出房產項目后一般都會繼續購進地皮，以保證新項目的連續性。但在工程項目快結束時，市場行情可能會存在急劇逆轉的情況，此情況的出現帶來的是房子難以再賣出、企業無法及時回籠資金的情況，這樣資金周轉勢必出現問題，最終引發拖欠工程款及無法償還貸款的情況，從而引發財務問題。對一個房地產企業來說，資金續不上意味著“生命的終結”，造成資金續不上的主要原因是因為目前我國房地產融資的主體是銀行貸款，一旦發生不能及時償還貸款的情況，銀行便可能限制貸款甚至停止放貸，因此可能導致企業資金缺口產生。雖然近年來房地產市場熱度一直未減，但是從國家近年所采取的一些政策可知國家并不希望房地產市場過快地發展，各地政府遵照國家意見陸續頒布了基于限價、限售、限外的“限購令”，一定程度遏制了市場炒房現象，有效地遏制了人們的購買欲，這些措施的頒布一定程度上降低了房地產企業的營業收入。現在大多數人購房模式均是“首付+按揭”模式，一次性付款的購房者并不多見，這也增加了房地產企業的財務風險。同時，按揭貸款在還款階段，也存在可能無法償還貸款的購房者，這也會降低房地產企業的應收款項，最終造成壞賬損失{6}。

二、房產企業財務風險應對措施

（一）加強項目驗證，采取科學化決策

房地產投資包含多方面的知識，因此在不具備多面性準備的情況下貿然進行投資風險性極大，其可能造成的后果也極其嚴重。因此，在做出房地產投資決策前，投資方應當加強項目的驗證，必須強化項目的論證，深入分析投資項目的可行性，讓投資決策更具有科學性。對投資項目進行多方驗證分析是投資項目前的關鍵所在，也是是否能夠進行項目立項的主要依據。一個項目的好壞直接影響到企業的利潤水平，因此，企業應當在進行項目投資前做好科學化分析驗證工作，及時制定出風險防范方案，以切實保障房地產企業的權益{7}。

（二）拓寬融資渠道，實現多渠道融資

房地產企業之所以能夠擁有雄厚的實力，其中很關鍵的一點在于其強大的融資能力，這也是房地產企業能夠有較強競爭力的原因之一。強大的融資能力能夠改善財務結構、維持企業的生命力，而且能夠為企業完成結構轉型提供資本支持。但是，當前我國的房地產企業的融資渠道較為單一、資本結構合理性不足，這已逐漸成為危及到房地產企業的生存問題。因此，我國的房地產企業應當積極需求多元化融資，不斷拓寬融資渠道，整合優化原有的資本結構，最終實現多渠道融資，為企業注入新鮮血液。

（三）建立全面財務預算機制

防范財務風險對房地產企業來說尤為重要，房地產企業具有投資大、資金結構復雜等情況。所以，在進行房地產企業的項目投資前，應當進行全面的財務預算，盡量做到資金準確投放，以保證在整個項目過程中資金的收支合理分配，降低財務風險。因此，建立起全面性的財務預算制度是必要的。房地產企業應當基于企業戰略角度考慮，在財務預算編制時，應對企業的收支、資金使用細節、經營狀況等進行合理預估，使企業的資金能夠得到高效運用，這樣不僅能夠保證企業的現金流動合理，提高企業盈利值，而且能夠有效防范財務風險，以便讓房地產企業能夠走得更遠{8}。

注釋：

{1}陳可喜.財務風險與內部控制[M].上海：立信會計出版社，2013

{2}簡德三，王洪衛.房地產經濟學[M].上海：上海財經大學出版社，2003

{3}龍勝平.房地產結構性風險亟待化解[J].探索與爭鳴，2016（5）：45-47

{4}殷濤.我國房地產企業金融模式探究[J].信陽師范學院學報（哲學社會科學版），2016，36（4）：53-56

{5}杜俊娟.我國房地產企業財務風險的預警與防范[J]會計之友，2013（10）：44-47

{6}姚麗娟.新形勢下房地產企業多元化融資渠道探析[J].財經界（學術版），2015（6）：71-73

{7}陳嵐.房地產企業財務風險及防范策略[J].會計師，2011（5）：58-59

{8}張麗清，白建新.增強企業風險控制能力建立財務預警機制[J].內蒙古科技與經濟，2007（10）：63-66

（作者單位：寧夏天華會計師事務所（有限公司）寧夏銀川 750002）

[作者簡介：王海智（1966—），男，漢族，山東省昌樂縣人，碩士，高級會計師，注冊會計師，注冊資產評估師，主要從事審計、稅務服務、評估、管理咨詢等業務與管理工作。]

（責編：若佳）endprint