淺議房地產開發項目成本控制

摘要：提高房地產企業項目投資利潤，必須要通過加強項目開發各個階段的成本控制，最大限度挖掘項目的潛在價值。本文主要從房地產開發項目的設計、招投標、施工和營銷等各階段的成本控制作了簡要探討。

關鍵詞：房地產 成本控制 各個階段

有效實行項目的成本控制，降低項目的各項開支，提高房地產企業項目投資利潤，是房地產企業健康發展的有力保證。本文從成本控制的角度出發，從房地產開發項目的設計、招投標、施工和營銷等各階段成本控制提出相關建議。

一、項目設計階段的成本控制

1.引入競爭機制及推行設計招標

通過引進設計招標，房地產開發商擴大了優秀設計方案選擇的范圍。同時，在保證項目設計方案的合理性、技術性和安全性的前提下，實行設計招標制度便于選擇合理又經濟的方案，以達到節約工程造價，又可以在項目設計階段對成本實行有效的控制。

2.運用價值工程確定最佳開發方案

價值工程，是指從使用者的功能需求出發，以提高產品、勞務、工程或工作的價值為目的的一種科學方法。價值工程的主要特點是以使用者的功能要求為出發點，對所研究對象進行功能分析，并做到功能與造價統一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。因此，價值工程進行建筑產品功能優化是控制工程造價的最有效途徑。

3.實行限額設計

限額設計按照項目投資或者造價的限額進行滿足技術要求的設計。在整個設計過程中，設計人員和經濟管理人員密切配合，使技術和經濟達到統一。通過嚴格選擇初步設計方案、嚴控施工圖設計成本和嚴格圖紙會審等措施，以達到動態控制項目成本的目的。

二、項目招投標階段的成本控制

1.實行邀請招標和公開選擇施工單位

開發商向有承包能力的單位發出招標通知書或邀請函進行招標的方式，一般可以選擇3到10家單位參加招標。采用這種招標方式，招標雙方具有針對性，相互了解、彼此信任，可以節省人力、物力財力。

2.實行合約規劃控制成本

合約規劃是指項目目標成本確定以后，對項目全生命周期內所發生的所有合同范圍及金額進行預估，是以預估合同的方式對目標成本進行分解到具體的合同。相關工作人員通過合同簽訂時實行規劃和執行合同變更時精細化管控來實行。

3.建立項目整體采購計劃

企業管理人員在了解市場供求情況下，根據企業的經營計劃和安排，按照項目進度計劃及項目目標成本的基礎上，參考項目整體采購規劃模板，對項目招標計劃進行有預見性的安排和部署。這能提高工程采購的計劃性和效率，能為項目及時提供性價比高的產品與服務。

4.嚴控材料管理，降低項目成本

運用存貨ABC分類管理法分類管理材料。就是對工程項目施工所使用的各種材料，按其需用量大小，占用資金多少，結合材料的重要程度分成A、B、C三類。不同類別的存貨實行不同管理。

三、項目施工階段的成本控制

1.采用掙值法控制施工進度和成本

掙值管理通過基本指標、評價指標和預測指標等指標來實現對項目進度過程的監控和未來預測。通過對指標的分析，盡早地對項目的最終進度指標與成本作出預算，并分析偏差產生的原因，實施相應的糾正措施，從而降低項目實施風險和成本。

2.嚴格執行合同以有效管控動態成本

項目的動態成本簡單的說就是項目的預計最終成本。具體包含兩部分內容：已經發生成本和待發生成本。對已簽合同的確認變更、已簽合同的預估變更和待發生合約規劃三方面進行嚴格管控，以達到有效控制動態成本。

3.精細化管理設備以縮減成本

根據施工的特點，設備的選用應本著“先調劑、后租賃”的原則，先充分利用房地產企業內部的空閑設備，不足的部分設備通過租賃解決。這樣可以節約房地產企業的資金，提高設備的使用率，降低了項目成本，提高了企業經濟效益。

四、項目施工階段的成本控制

1.營銷費用實行執行控制

由項目營銷部經理根據年度銷售目標和營銷費用的計提要求，按照費用結構填報項目的年度營銷費用，然后由項目總經理審批確定。項目經理根據項目銷售的進程和營銷投放的要求，按照費用結構編制下月的營銷費用計劃。公司要求每個營銷合同必須對應相應的營銷費用費項，而且原則上發起的合同金額不能超過本月度費用預算該營銷費用的可用額度。

2.嚴格控制銷售道具成本

在銷售過程中，房地產營銷部門要借助一些銷售道具（如售樓處、樣板間和沙盤模型等），開展銷售業務，提高銷售量。銷售道具成本的控制主要在于以項目定位來設定標準，減少一次性投入，避免華而不實的投入，降低銷售道具成本。

3.控制廣告成本

房地產開發項目的廣告設計成本、制作成本以及發布成本是構成了房地產項目廣告成本，其中廣告的發布成本占主要總成本的70%。營銷部門應確定主力媒體，重視媒體組合，提高廣告的性價比。

房地產企業都是追求項目利潤最大化，只有有效控制了項目開發各個階段的成本，房地產企業的開發效益才會有保障，才會實現項目價值最大化。

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