淺析房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入確認(rèn)的政策

摘要：在我國目前存在不同房地產(chǎn)企業(yè)采取不同銷售收入確認(rèn)政策的現(xiàn)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入確認(rèn)問題一直以來頗有爭議。本文主要通過對比萬科股份有限公司和保利房地產(chǎn)股份有限公司的銷售收入確認(rèn)政策，來分析研究二者之間存在的差異，并進(jìn)一步探討其背后的問題。

關(guān)鍵詞：銷售收入；房地產(chǎn)企業(yè)；確認(rèn)政策

房地產(chǎn)行業(yè)本身具有特殊性，其涉及的房地產(chǎn)預(yù)收賬款和工程進(jìn)度等問題，使得房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入確認(rèn)問題一直以來頗有爭議。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售收入的確認(rèn)方面往往憑借企業(yè)自己的主觀臆斷，會計核算隨意性較大，導(dǎo)致我國目前存在不同的房地產(chǎn)企業(yè)采取不同銷售收入確認(rèn)政策的現(xiàn)象。下面以萬科股份有限公司和保利房地產(chǎn)股份有限公司的銷售收入確認(rèn)政策來進(jìn)行對比分析和研究。

一、案例公司基本情況介紹

（一）萬科股份有限公司基本情況介紹

萬科股份有限公司成立于1984年，1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司。公司收入主要來自房地產(chǎn)開發(fā)和銷售，經(jīng)過20多年的發(fā)展，她已經(jīng)成為國內(nèi)最大的住宅開發(fā)企業(yè)，目前業(yè)務(wù)覆蓋珠江三角洲、長江三角洲、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈以及中西部地區(qū)，共計53個大中城市。

（二）保利房地產(chǎn)股份有限公司基本情況介紹

保利房地產(chǎn)股份有限公司是中國保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)上市公司，也是中國保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)作平臺、國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，位居國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力榜首，并連續(xù)五年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)第一名。2006年7月，公司在上海證券交易所上市。2009年，公司獲評房地產(chǎn)上市公司綜合價值第一名。

由以上兩個案例公司的簡介可知，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售收入在房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入中占有較高的比重。因此，房地產(chǎn)企業(yè)是否確認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售收入以及何時確認(rèn)銷售收入，將會直接影響企業(yè)最終的營業(yè)收入、營業(yè)成本和利潤，進(jìn)而影響會計信息的質(zhì)量。

二、案例公司銷售收入確認(rèn)政策分析

（一）萬科股份有限公司的銷售收入確認(rèn)政策

萬科股份有限公司在財務(wù)報表附注中對銷售收入的確認(rèn)政策進(jìn)行了如下說明：收入是本集團(tuán)在日常活動中形成的、會導(dǎo)致股東權(quán)益增加且與股東投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。收入在其相關(guān)成本能夠可靠計量，相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入本集團(tuán)，并且同時滿足不同類型收入的其他確認(rèn)條件時，予以確認(rèn)。具體政策為：房地產(chǎn)銷售在房產(chǎn)完工并驗(yàn)收合格，達(dá)到了銷售合同約定的交付條件，取得了買方按照銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明時確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。本公司將已經(jīng)收到但未達(dá)到收入確認(rèn)條件的房款計入預(yù)收款項(xiàng)科目，待符合上述收入確認(rèn)條件后轉(zhuǎn)入營業(yè)收入科目。

（二）保利房地產(chǎn)股份有限公司的銷售收入確認(rèn)政策

保利房地產(chǎn)股份有限公司在財務(wù)報表附注中披露房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)政策是：在房產(chǎn)完工并驗(yàn)收合格，簽訂銷售合同，取得了買方付款證明并交付使用時，確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。買方接到書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，于書面交房通知確定的交付使用時限結(jié)束后即可確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。對于受托開發(fā)并符合《企業(yè)會計準(zhǔn)則—建造合同》條件的開發(fā)項(xiàng)目，按完工百分比法確認(rèn)相應(yīng)的銷售收入。

（三）兩個案例公司銷售收入確認(rèn)政策對比分析

兩個案例公司銷售收入確認(rèn)政策的差異主要體現(xiàn)在銷售收入的確認(rèn)時點(diǎn)上。保利房地產(chǎn)股份有限公司將收入的確認(rèn)時點(diǎn)選擇在交付鑰匙時，而萬科股份有限公司將收入的確認(rèn)時點(diǎn)選擇在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格時。保利地產(chǎn)的“交付使用”是將購貨方的實(shí)際接收（或者基于合同的視同接收）作為確認(rèn)“商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬已轉(zhuǎn)移給購貨方”的首要標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而認(rèn)定已向購貨方提供產(chǎn)品，履行了合同義務(wù)，取得了合同權(quán)利。而萬科股份有限公司“房地產(chǎn)竣工并驗(yàn)收合格”的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)比較單向。房產(chǎn)完工驗(yàn)收合格通常表明商品的完備性，對商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬是否轉(zhuǎn)移的證明力度要小于保利房地產(chǎn)股份有限公司的確認(rèn)政策。

雖然房地產(chǎn)是一種商品，但顯然不同于一般的商品，在法律上屬于不動產(chǎn)。《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)依法登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。通常與會計確認(rèn)相關(guān)的房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)有：簽署合同一付款或者辦理按揭手續(xù)一房產(chǎn)竣工驗(yàn)收一辦理產(chǎn)權(quán)登記。在上述幾個環(huán)節(jié)中，只有在辦理完產(chǎn)權(quán)登記和付清款項(xiàng)時，買賣雙方的義務(wù)才完成，一個完整交易才宣告結(jié)束。而在實(shí)際經(jīng)濟(jì)生活中，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入資金量大、建設(shè)周期長、產(chǎn)品價值高、涉及多個交易流程，所以企業(yè)到底在哪一個銷售環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移了商品房所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬涉及會計職業(yè)判斷。不同企業(yè)對此有著各自的理解，因而制定了不同的銷售收入確認(rèn)政策，造成了房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入確認(rèn)的特殊性。

三、案例公司銷售收入確認(rèn)政策的利弊

萬科股份有限公司在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格之時確認(rèn)銷售收入，在其銷售收入確認(rèn)政策之中并未包含“交付使用”這一要素條件，所以萬科股份有限公司的房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)政策并不完全符合收入準(zhǔn)則中的規(guī)定。但也有學(xué)者認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場管理制度和業(yè)務(wù)程度的日益健全與完善，工程在開工和預(yù)售前都經(jīng)過相關(guān)部門的嚴(yán)格管理，這在一定程度上有助于降低房地產(chǎn)企業(yè)未來的銷售風(fēng)險，與購房者對房屋面積和質(zhì)量驗(yàn)收等方面并無直接關(guān)系。而且，商品房已竣工驗(yàn)收，工程成本能可靠計量，因此可以確認(rèn)收入。假若再等到開具正式售房發(fā)票或辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)時才確認(rèn)收入，顯然不符合實(shí)質(zhì)重于形式的原則。因此，萬科股份有限公司的銷售收入政策較好地體現(xiàn)了實(shí)質(zhì)重于形式這一會計信息質(zhì)量要求。

保利房地產(chǎn)股份有限公司在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格并辦理移交手續(xù)和產(chǎn)權(quán)時確認(rèn)銷售收入的做法，顯然符合會計準(zhǔn)則中的謹(jǐn)慎性這一信息質(zhì)量要求。但其也存在一定的弊端，主要體現(xiàn)在以下兩個方面：一方面，這種方法會加大收入和費(fèi)用確認(rèn)的異步性，加劇利潤率的波動幅度。通常來講，只有在同一會計期間確認(rèn)和計量收入以及相應(yīng)的費(fèi)用，才能使利潤變化趨于穩(wěn)定。而在保利地產(chǎn)的銷售收入確認(rèn)政策下，在工程完工并辦理移交手續(xù)和產(chǎn)權(quán)之前都無法確認(rèn)銷售收入，但卻可以對相關(guān)的成本進(jìn)行確認(rèn)和計量。因此，企業(yè)在辦理商品房產(chǎn)權(quán)前，將要面臨利潤虧損的狀況，而等到商品房交付使用后，所有的銷售收入一下子得以全部確認(rèn)，利潤驟然增長，這顯然有悖于配比原則的要求。另一方面，在工程完工并辦理移交手續(xù)和產(chǎn)權(quán)前，企業(yè)所收到的房款都確認(rèn)為負(fù)債項(xiàng)目下的預(yù)收賬款，過高的預(yù)收賬款提升企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)指標(biāo)失真。

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作者簡介：李雅娟（1975-），女，山西清徐人，管理學(xué)碩士，中國注冊會計師，山西金融職業(yè)學(xué)院會計系副教授。