關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資成本及風(fēng)險(xiǎn)分析

刁品根

摘 要 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的前提是資金充足，企業(yè)獲得成功的關(guān)鍵是擁有長(zhǎng)期、大量可流動(dòng)的資金。目前，在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)中，由于房地產(chǎn)投入的資金較多，融資成本高，融資的風(fēng)險(xiǎn)也比較突出。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的各種問(wèn)題以及降低房地產(chǎn)開發(fā)融資成本與風(fēng)險(xiǎn)的建議。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā) 融資成本 融資風(fēng)險(xiǎn)

一、前言

房地產(chǎn)行業(yè)可以說(shuō)是典型的資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目開發(fā)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要大量資金，因此籌措資金和風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)是亟待解決的問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式包括銀行信貸、房地產(chǎn)基金、企業(yè)上市融資、民間信貸如信托基金、海外融資等融資方式，其中以銀行貸款為主。然而，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)以銀行信貸為主的融資方式存在一定的問(wèn)題，其一，資金過(guò)分依賴銀行，其二，這種融資特點(diǎn)也給銀行帶來(lái)了呆壞賬風(fēng)險(xiǎn)和成本增加的風(fēng)險(xiǎn)。[1]

同時(shí)，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)商是通過(guò)快銷走量的模式實(shí)現(xiàn)資金回籠并獲得贏利，而這樣的運(yùn)作模式如果沒(méi)有穩(wěn)健的資金來(lái)源與足夠的融資渠道，是難以實(shí)現(xiàn)的。雖然在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，融資渠道多種多樣，但是任何的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資過(guò)程也是如此，融資風(fēng)險(xiǎn)的存在使得企業(yè)的融資過(guò)程存在一定的阻礙。因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資的成本和風(fēng)險(xiǎn)分析是本文研究的重點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問(wèn)題

（一）資金結(jié)構(gòu)不合理

在目前房地產(chǎn)開發(fā)融資的比例中，短期資金高于長(zhǎng)期資金，導(dǎo)致很多企業(yè)出現(xiàn)財(cái)政危機(jī)及資金周轉(zhuǎn)不流暢等問(wèn)題。根據(jù)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國(guó)13萬(wàn)家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，95%以上房地產(chǎn)企業(yè)的短期貸款占比在80%以上，而只有3%房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期貸款占比在30%以上，數(shù)據(jù)表明，95%以上的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)短期償還債務(wù)有很大的壓力。[2]之前，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常利用建筑商的資金或購(gòu)房者的預(yù)收款等拉長(zhǎng)資金的使用期限，或者向銀行申請(qǐng)延長(zhǎng)貸款期限的方法解決資金和時(shí)間不匹配的問(wèn)題。但是，在國(guó)家在嚴(yán)格控制開發(fā)貸款和預(yù)售款的情況下，之前的方法受到了限制，很多企業(yè)出現(xiàn)了資金緊張和財(cái)政危機(jī)等問(wèn)題。

（二）融資渠道單一

從融資方式看，融資渠道單一不是一個(gè)鮮為人知的問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)把銀行貸款當(dāng)作一種融資方式的原因主要有兩種，第一，銀行融資方式接近成熟，貸款成本也比較低，第二，金融市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)行業(yè)所使用的金融工具少，金融方面的創(chuàng)新也比較滯后。

根據(jù)相關(guān)研究，房地產(chǎn)行業(yè)的土地購(gòu)置和地產(chǎn)開發(fā)資金中，銀行至少提供了85%。商業(yè)銀行向房地產(chǎn)企業(yè)提供了地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、銷售經(jīng)營(yíng)以及土地儲(chǔ)備中心等各方面所需資金，基本參與了開發(fā)地產(chǎn)活動(dòng)的全過(guò)程。盡管國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銀行信貸的監(jiān)管力度，減少了貸款支持，降低了房地產(chǎn)企業(yè)貸款規(guī)模，但是上市融資和發(fā)放債權(quán)等融資方式籌集的資金只占很小的比例，單一融資渠道的現(xiàn)象并沒(méi)有改變，銀行仍然是重要的資金來(lái)源。如果僅僅依靠銀行貸款來(lái)滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，那么一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂的問(wèn)題，就會(huì)提高企業(yè)的負(fù)債率，企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)波及銀行，從而給整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)災(zāi)難。

（三）融資成本高、困難大

目前，在國(guó)家政策的背景下，各個(gè)商業(yè)銀行都嚴(yán)格控制房地產(chǎn)行業(yè)的信用貸款，一些大規(guī)模產(chǎn)業(yè)或許能和銀行商討貸款問(wèn)題，但中小型規(guī)模的公司獲得貸款許可的可能性較小。在融資過(guò)程中，對(duì)于中小型房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，融資方式少，融資支付成本高是問(wèn)題，采取降價(jià)的方式催繳回款的效果比不上大公司也是問(wèn)題。部分中小型公司由于負(fù)債率高，資金難以正常運(yùn)轉(zhuǎn)，從而導(dǎo)致破產(chǎn)，而大型房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)的問(wèn)題是籌集資金的方式要耗費(fèi)更多的成本。甚至有些小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為，融資過(guò)程僅僅是資金的籌集過(guò)程，對(duì)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展以及資金的運(yùn)用沒(méi)有太大的關(guān)系，也造成了企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)大的情況。[3]

（四）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大

目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)比較規(guī)范化的操作，很多企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了70%以上，有的甚至達(dá)到了90%，大部分企業(yè)面臨著財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。[4]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定、資金成本高，在人們所說(shuō)的借貸資金對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資就能賺錢的情況下，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不考慮高額的利息償還問(wèn)題，只盲目、過(guò)度地進(jìn)行融資活動(dòng)，給企業(yè)帶來(lái)了到期支付、利滾利負(fù)擔(dān)等高額度財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、降低房地產(chǎn)開發(fā)融資成本與風(fēng)險(xiǎn)的建議

（一）選擇良好的資本結(jié)構(gòu)

資本結(jié)構(gòu)主要是資產(chǎn)、負(fù)債以及所有者權(quán)益之間的比例變化情況，表現(xiàn)的是權(quán)益性融資和債務(wù)性融資的比例變化關(guān)系，這些資金比例的變化決定了融資成本和風(fēng)險(xiǎn)的大小。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幾乎都存在負(fù)債率過(guò)高的情況，過(guò)高的負(fù)債率會(huì)影響企業(yè)的融資能力，融資能力受限，但資金需求只會(huì)不斷增加而不會(huì)消失，從而導(dǎo)致融資成本提升或融資失敗，一旦企業(yè)陷入這樣的循環(huán)中，那么將嚴(yán)重影響企業(yè)的發(fā)展。

（二）拓展多樣的融資渠道

企業(yè)應(yīng)當(dāng)從有利于公司股權(quán)、資產(chǎn)抵押及質(zhì)押等方面出發(fā)，基于企業(yè)的發(fā)展情況和發(fā)展階段，綜合考慮融資的本金和某些隱性成本的問(wèn)題，多選擇幾種其他融資渠道。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使房地產(chǎn)企業(yè)起著不可忽視的作用，在企業(yè)融資過(guò)程中，要想順利開展開發(fā)項(xiàng)目，正常運(yùn)行，就要降低融資風(fēng)險(xiǎn)，豐富融資方式，增加融資渠道。發(fā)展以銀行信貸融資為主，證券市場(chǎng)、其他新的融資工具并用的多元化融資結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)多種融資渠道發(fā)展，分散金融風(fēng)險(xiǎn)并促進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。[5]

例如債券融資。這種方式能讓債券發(fā)行者在短期內(nèi)迅速籌集到大量資金，而且使用自由，加上債券利息是指稅前支付，因此許多企業(yè)都愿意通過(guò)發(fā)行債券來(lái)籌資。

（三）提高企業(yè)營(yíng)利的能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要以國(guó)家政策和市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)開發(fā)理念，規(guī)避現(xiàn)實(shí)中可能出現(xiàn)的各類風(fēng)險(xiǎn)，走專業(yè)化、創(chuàng)新化、精細(xì)化、差異化的發(fā)展道路，增大企業(yè)對(duì)物業(yè)的持有量，提高企業(yè)營(yíng)利能力，確保企業(yè)資金的穩(wěn)定流入，從而降低對(duì)融資的依賴。

此外，工程建造費(fèi)用是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的主要部分，發(fā)揮好承建商在融資方面的優(yōu)勢(shì)，可有效緩解開發(fā)商的資金壓力。

（四）加強(qiáng)融資風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩種，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)包括政治、經(jīng)濟(jì)以及法律方面的風(fēng)險(xiǎn)，而非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)包括貸款、抵押、質(zhì)押、承建合同、信用協(xié)議和支付協(xié)議等各方面風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)要想降低融資風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮融資資金的最大使用價(jià)值，就要重視對(duì)融資成本和風(fēng)險(xiǎn)的管理，對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行融資可行性研究，預(yù)測(cè)投資償還貸款的能力和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的可能性。作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)者，要對(duì)企業(yè)內(nèi)部做好管控，并進(jìn)一步完善管理機(jī)制，制定行之有效的措施，以降低融資風(fēng)險(xiǎn)。另外，企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)自身各方面的建設(shè)，不斷改善資產(chǎn)狀況，提高企業(yè)信譽(yù)度，完善管理制度，提高經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，使企業(yè)在更容易籌集資金的同時(shí)，達(dá)到降低融資成本、減少融資風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)屬于密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展的三要素是市場(chǎng)、資金、土地。房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展使得本行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，房地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)轉(zhuǎn)資金也不斷增加，有資金需求就要不斷進(jìn)行融資。房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)上得不到控制，主要是各企業(yè)自身或社會(huì)問(wèn)題的原因，因此，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)要結(jié)合自身特點(diǎn)，明確融資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，降低融資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康發(fā)展。

（作者單位為鎮(zhèn)江啟迪協(xié)信遠(yuǎn)太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 歐林靖.分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資問(wèn)題與應(yīng)對(duì)策略[J].低碳世界，2015（26）：173-174.

[2] 張紅海.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資成本及風(fēng)險(xiǎn)分析[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì)，2018（7）.

[3] 林晨曦.新常態(tài)下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化研究[D].福建師范大學(xué)，2016.

[4] 駱靜霞.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資成本及風(fēng)險(xiǎn)分析[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2017（3）：204-205.

[5] 程益棟.房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)分析及防范策略[J].科技視界，2016（12）：273+278.