基于房地產經營管理戰略轉型思考

趙瑩

摘 要 近些年來，我國經濟呈穩定、高速的發展態勢，各個區域和行業為適應時代發展需要，都在進行產業結構升級，調整經營管理思路和籌劃戰略方向。房地產作為支撐我國經濟增長的重要行業，也應該與時俱進，促進自身經營管理戰略的轉型，進而保證行業的健康可持續發展，綜合地產企業更應該加快經營管理的戰略轉型，這樣才能在激烈的市場競爭中處于優勢地位。本文針對房地產經營管理戰略轉型思考進行了詳細闡述，內容僅供參考。

關鍵詞 房地產 經營管理 戰略轉型 思考

一、引言

房地產經營管理要求我們必須認識房地產行業，并對房地產經營研究和實物相關的領域有一定了解。房地產經營管理涉及范圍較大，包括房地產制度、房地產市場、房地產價格理論、房地產價格評估、房地產開發、房地產開發投資可行性研究、房地產市場營銷、物業管理、稅收管理、房地產投資和房地產金融等方面。同時，這些方面又可以細化，如房地產制度又包括房地產產權制度、開發制度、轉讓制度、租賃制度、抵押制度、稅收制度和中介服務制度等內容；房地產價格理論包括地租理論、土地價格、建筑物價格、房地產價格、影響房地產價格的因素等內容。房地產經營管理為了解房地產行業發展、揭示房地產行業發展規律和本質提供了必要的工具，該理論具有系統性，房地產經營管理是一門具有中國特色的國民經濟管理課程，因此對其進行分析和研究具有一定的意義。

二、房地產管理的相關內容介紹

為了對房地產經營管理進行深入了解和剖析，并為了培養房地產經營管理人才，較多的高校開設了房地產經營管理專業。房地產經營管理是房地產企業和相關企業開展經營管理工作的理論基礎，為房地產企業的發展提供了必要導向和指導，對促進房地產行業的健康發展有積極的作用。同時，房地產經營管理的分析有助于為房地產從業人員以及想要了解房地產行業運作模式的人員提供必要的信息依據和一種了解房地產行業的渠道，對揭示房地產行業發展和運行規律有著重要作用。目前，較多的高校開設了房地產經營管理專業，該類專業屬于管理學專業，培養具有地理學、經濟學和管理學的基礎知識，同時該類專業的學生掌握房地產開發、營銷、經營管理、咨詢、評估等專業技能，房地產經營管理是該類專業的重點學習內容之一。該類專業培養房地產綜合開發和經營管理的高級應用型人才和復合型人才，該類專業的學生具有較強的專業基本技能，具備從事房地產的估價和依法處理房地產相關問題的能力，就業方向主要有工程技術、經濟、管理等方面。

三、房地產企業經營管理現狀

經營管理對企業發展與創新具有一定的促進作用。隨著房地產企業的發展，加強經營管理力度顯得十分重要，可以說經營管理水平的高低制約企業發展程度。目前，房地產企業在經營管理中還存在諸多問題，主要表現：缺乏對經營管理的認識、經營管理機制缺乏合理性、房地產資源配置缺乏科學性。本文將從以下方面來闡述，以期促進房地產企業的可持續發展。

（一）經營管理機制缺乏合理性

目前，房地產經濟已經成為我國社會經濟的重要核心，為確保房地產發展，相關部門為房地產管理制定了有效制度，但由于地域差異相對較大，經營管理缺乏操作性。在經營管理中，有些房地產企業采用自上而下的單一管理模式，無法確保經營管理制度的有效實施。

（二）資源配置缺乏科學性

經研究，目前我國大部分房地產開發商過于追求短期經濟利益，未能充分利用相關資源，從而導致資源配置不合理，這一現象無法促進房地產經濟的可持續發展，甚至會導致泡沫經濟的產生，且隨著泡沫經濟的不斷惡化，還會出現虛假繁榮現象，進而阻礙房地產經濟長期、穩定、健康地發展。總而言之，我國房地產企業在經營管理方面存在各種各樣的問題，這些問題或多或少影響到房地產的有效發展。為改善這些發展現狀，房地產企業必須作出努力，充分提高房地產企業的競爭力。

（三）對經營管理缺乏了解

隨著房地產行業的有效發展，越來越多開發商意識到經營管理的重要性。盡管如此，房地產企業在經營管理中還存在諸多問題。房地產企業對經營管理缺乏認知，未意識到經營管理實施的必要性，從而導致房地產企業各個部門無法充分參與到經營管理工作中，大大降低了管理效率，不利于房地產企業的有效發展。

（四）財務管理落后，資金鏈脆弱

房地產企業缺乏專業的財務管理人才，財務人員綜合素質偏低。很多經營管理者是從包工頭發展過來的或學建筑專業的，缺乏現代的財務管理理念，將財務管理與純粹的核算工作混為一談，認為財務管理就是簡單的記賬與編制財務報表，財務管理層次較低，財務管理流于形式。

大多數中小房地產企業在投資項目時過于主觀，忽視成本和費用的管理，不重視預算，缺乏理性的市場分析和判斷，為了購買土地使用權，存在很多非理性的現象，沒有在投資決策中考慮對項目設計、施工階段進行全面的挖掘和分析，從而有效地節約成本。同時，財務管理目標不明確、含糊不清，具體執行者和參與者更是思路不清晰，對降成本、創效益、控費用、增收入、降低存貨周轉率、提升應收賬款周轉率、環保生態、納稅業務等各個方面不明確。不注重自身自有資金和核心競爭力的提升，缺乏現金流量日常管理理念，對資金的籌措、運用等工作沒有制定切實有效的計劃或方案。缺乏長遠規劃，項目建設前期投入巨大，資金轉換周期較長，缺少后期資金的注入和來源，加劇了企業資金鏈斷裂的風險。另外，缺少對財務管理體系的構建和內部控制，加大了企業的資金成本。

四、我國房地產經營管理戰略轉型的方向

（一）房地產產品結構轉型

國家對房地產產業進行宏觀調控，是專業化轉型的基礎，通過宏觀調控，將房地產產品進行細化，如工業地產、商業地產、純住宅房地產等。在生產產品時，企業根據產品的用途和屬性進行更加專業的設計與生產，可以具體將房地產專業化經營管理戰略分為四種類型，從而在產品及服務差異化中獲取更大的市場與利潤空間。endprint

第一種，企業會根據首次置業的市場實際情況，將普通住宅作為企業生產經營的主要產品，設計和開發純住宅房地產，這也是企業保證現金流、維系公司正常運轉的重要保證，如萬科等地產公司。

第二種，根據中高端市場的實際需求將中高端樓盤作為房地產企業的主要產品，小而精，并樹立企業良好的形象和品牌，如綠城等地產公司。

第三種，結合地方政府實施“產城融合、區城共建”戰略，將工業地產與商業、住宅地產最大限度地進行糅合，以工業地產為主導，配套建設住宅、商業，提高工業地產利用率。

第四種，在城市的新興商業圈內，設計和開發商業綜合體，將租金收益作為房地產企業的盈利方式，如萬達等地產公司。

（二）房地產養老地產轉型

鑒于我國房地產價格的過快上漲，影響了居民實際購房。近年來，對純住宅房地產的銷售等進行了一系列的宏觀調控。在這一背景下，一部分專做住宅的房地產企業為避開國家的調控政策，轉投創新開發用于旅游、養老、研發基地等用途的專業房地產產品，在市場差異化中做文章，進行市場細分，開發更大的市場領域。養老產業并不是傳統意義的獨立產業，是隨著財富階層的增加和人口老齡化以及人口年齡結構的轉變，為滿足這樣一些人的需求而出現的新興產業。隨著社會的發展與進步，老齡化社會必然來臨，養老地產是社會化發展的必然趨勢。

（三）房地產金融創新轉型

隨著房地產企業競爭的日益加劇，以及國家宏觀調控因素的影響，各地產公司紛紛思考戰略轉型。結合目前國家倡導大眾創新的理念，地產公司可以推行金融創新，利用金融手段來提升企業競爭力、增加企業的綜合實力；可以推行收益權資產證券化產品等，創新資產證券化產品，將傳統的業務管理融入金融體系。一方面保證現金流，另一方面推進企業戰略轉型，這樣通過新技術、好服務，專業運行水平，金融產品有效結合，從而推進企業良好地發展

（四）房地產產業轉型

房地產產業化發展是現代房地產產業發展的必然趨勢，是擴大房地產產業利潤空間的重要途徑。與零散的房地產經營管理方式相比，產業化發展具有顯著的優勢，依托現代化的管理理念和管理手段，為房地產產業構建科學、系統、完善、合理的組織架構，促使房地產產業形成一個完整的產業鏈，集開發、設計、施工、服務、管理為一體，并實現生產、供給、銷售、服務一條龍的組織形式，使房地產產業經營管理中的各個環節緊密聯系，使房地產的開發具有集成化、配套化的特點，提高產品質量，增強企業對抗風險的能力。

例如，中電光谷是我國綜合地產開發的領軍企業，也積極謀求對自身的經營管理戰略進行轉型，單純地將效益寄托于銷售的做法已無法滿足企業發展的需求。因此，中電光谷大膽進行股份改制，引入央企資源，整合各事業板塊，將產業細化，把業績的提升任務分別安排在地產產品創新、產城融合板塊、智能服務三個環節，從設計、施工、智能服務、辦公智能產品導入，不斷擴展發展城市配套業務的空間與機遇，以成本領先戰略從項目初始開發給予實施，在銷售同質化的市場中創造更大的利潤空間。從產品創新、智能服務中也取得了較傳統的物業服務更大的服務收益。

五、結語

本文對房地產經營管理現狀進行了分析和研究，從中發現諸多問題，如經營管理思路不清晰、管理力度較弱、管理體系不完善、缺乏相關管理的規章制度，這些問題均對房地產企業正常經營和運行帶來了不良影響。為促進經營管理工作的有效實施，房地產管理者應采取一系列有效對策，如加大管理力度、梳理管理思想，構建管理學體系、引入戰略思想。為促進經營管理活動的有序開展，面對房地產資源配置不合理的問題，房地產開發商企業應該制定公司發展目標，積極思考戰略轉型，融入戰略思想，合理定位戰略水準，主動進行業務創新等。經營管理良好運行和戰略正確導向能順利開展房地產經濟活動，實現房地產企業經濟效益的最大化以及健康持續發展。

（作者單位為徐州市國有資產投資經營集團有限公司）

參考文獻

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