不動產登記中真實權利人保護研究

石峰

摘 要：近年來，隨著國家經濟水平的不斷提升，很多人開始參與到了不動產的競爭中，以此來獲取更多的經濟效益。但是一些不動產不僅影響著社會經濟的平穩發展，還會在一定程度上影響城市發展與建設，所以不動產的真實權利人登記問題成為了國家相關管理部門注重的內容。因為不動產登記過程需要通過相關行政機關層層審核，以此來保護權利人的利益和相關法律內容的利益，因此權利人需要加強對相關法律和條文重視，避免財產安全受到侵犯。本篇文章就不動產登記中真實權利人保護方面的內容展開簡單的論述，希望能對相關人士的研究有所幫助。

關鍵詞：不動產；權利人；保護

不動產之所以受到廣大人民群眾的關注，除了它具有明顯的社會財富價值，還與它的不可再生性和唯一性有著密不可分的關系。很多權利人所占有的不動產可以說占據著他們整體財產的絕大部分位置，因此不動產的變動會才很大程度上影響權利人利益，如果變動非常明顯的時候，還會在一定程度上影響著社會的經濟秩序。所以，國家相關部門不斷加強對不動產的立法，并在不動產的登記制度上投入了大量的精力。另外，加強對不動產真實權利人的保護也成為了國家相關部門的重點工作內容，完善和更新相關法律條文也隨著國民經濟水平的提高而逐漸提升工作日程。

1 現實方面

因為現實社會在發展的過程中存在明顯的復雜性，所以很多主觀和客觀內容會由于各種因素的影響而沒有實際上的意義和價值，不僅阻礙著工作的正常開展，還會對人們的利益造成很大的影響。不動產真實權利人登機工作開展的時候就會遇到這樣的問題。一些登記部門在工作的過程中，會由于一些主觀因素或客觀因素的影響而導致真實權利人的權利受到侵害，如真是權利人被登記為名義權利人或名義權利人登記為真實權利人等。這種現象的出現不僅是對工作本身的不負責，對權利人利益的不負責，更對社會經濟發展帶來了負面的影響。而造成這一現象的原因主要體現在以下幾個方面。

1.1 登記部門原因

登記部門中相關工作人員在進行不動產登記的過程中，會由于個人因素而導致登記結果與實際情況存在差異現象的出現，一部原因來自于工作人員的過失，另一部分原因則來自于工作人員的故意行為。工作過失主要體現在相關工作人員在進行不動產登記的過程中，由于相關知識掌握不到位或者馬虎因素的影響而出現問題。但是這種現象所帶來的問題的嚴重性并不是很大，嚴重的是故意行為所引起的登記問題。比如，當相關工作人員和名義權利人進行過私下的商討，達成了不正當的交易，那么工作人員就會故意將名義權利人登記為真實權利人，從而給社會發展帶來了負面影響。

1.2 權利人之間的共同原因

在對不動產進行登記的過程中，還會存在另一種情況影響登記的真實性，那就是名義權利人和真實權利人之間達成了某種不正當的協議，通過非法的手段來實現不動產的占有權。當登記完成后，雙方在通過之前的協議來分配不動產的所有權，從而達到各自的目的。這種現象中，會存在很多惡意的不動產占有行為，如果相關登記部門不對其進行嚴格的把控和管理，那么就會給市場經濟發展帶來惡性影響。

1.3 權利人單方面原因

很多真實權利人由于登記不當而引發的問題也不在少數，主要體現在真實權利人的法律意識薄弱或防范意識不強等，從而導致真實權利人受到威脅或詐騙等情況。所以真實權利人在進行不動產登記的時候，一定要注重對相關法律的認知與了解，以此來保護自身合法權益。

2 理論方面

我國不動產登記制度建設應立足于以下幾個基點：第一，堅持將登記作為不動產物權變動的條件，以與形式主義物權變動模式保持一致。第二，繼續登記發證制度，以補強不動產登記的公示效果，以利于方便不動產交易。第三，在登記薄的編成上采物的編成主義，以清晰地反映同一不動產上的所有的權利關系。第四，明確賦予登記以公信力，并為此完善相關制度，如對登記申請的實質審查、對不實申請和登記的罰則、對錯誤登記的國家賠償等，以確保登記公信力不至于過度侵害真實權利人的權利。第五，登記的審查模式分為實質審查和形式審查，不同的審查模式對真實權利人的保護會產生極大的影響，我國在立法上應采用實質審查模式，其理由將在后文作詳細的論述。此外，登記行為性質的界定、登記的效力問題、登記機關的確定對真實權利人的保護也將產生深遠的影響，應加以詳細的討論。

3立法方面

3.1實質審查制度

登記的實質審查指登記機關對于登記之申請，除須審查登記書件是否完備外，對于不動產變動的原因與事實是否相符，有無瑕疵，也必須詳加審查確定后，方可登記。與實質審查相對應的是登記的形式審查，指登記機關對不動產物權登記申請只進行形式的審查，倘若申請登記所提出的書件完備，即依照契據所載的內容予以登記，至于契據所載權利事項在實質上是否存在，有無瑕疵，則不過問。

3.2 異議登記和變更登記

所謂異議登記，即有關異議抗辯之登記，指真實權利人以及利害關系人對現實登記的名義權利人的異議的登記。異議登記的功能在于阻卻登記的公信力，即如果登記薄上存有異議人的異議記載，則第三人不能依登記的公信力當然地取得不動產之物權。異議登記功能表明其有助于真實權利人的保護，因而我國立法中應設立該制度。然而，根據民法理論異議登記對真實權利人只是一種程序性保護，變更登記是登記機關在法定條件下，依職權或申請人的申請，對不動產登記事項予以變更的行為。依引起變更登記的主體不同，變更登記可分為登記機關依職權變更和真實權利人及其利害關系人申請變更。登記機關依職權變更時，不需真實權利人及其利害關系人申請，而依其職權而為之。

3.3 行政訴訟與國家賠償

登記行為具有公私法上的雙重屬性，登記機關對權利人的登記申請進行審查登記是行使國家公權力的行為，具有行政權力屬性。因而，在不動產登記中，真實權利人在不同情況下，對登記機關所作的違反行政法規定的行政行為不服的，均可提起行政訴訟；因登記機關的過錯，造成真實權利人利益損害的，則可提起行政訴訟，并要求國家賠償。

3.4 制定對不實申請和登記的處罰措施

不實申請和登記主要由于申請人的不實申請和登記機關工作人員的過錯引起，對之進行規范和處理，對申請和登記會起到示范效應和警示功能，以維護真實權利人合法權益。私人的不實申請可能導致登記機關的登記錯漏，而使真實權利人遭受不利益，故登記人的如實申請對登記機關作成符合實際的權利記載意義重大。為確保當事人如實地進行登記申請，有必要對不誠實的登記申請人予以懲罰。

結束語

就目前國家發展的現狀來看，雖然國家相關部門在處理不動產問題的時候，還是會存在一些問題和不足之處，但是不動產真實權利人的保護問題與過去相比已經得到了明顯的改善。在近幾年不動產真實權利人相關法律條文更正和完善的過程中，國家相關部門不僅對內容中存在的問題和不符合時代發展要求的部分進行完善與改進，還將一些新型的條文引入其中。這種做法不僅有利于不動產業整體的運作與發展，還對真實權利人的保護有著重要的作用。另外，國家相關部門還再不斷研究不動產真實權利人的保護方案，并結合現階段國家經濟體制的需要，對相關內容進行了調整，以此來為后續研究工作的開展提供便利條件。

參考文獻

[1]陸洋.房產借名登記中事實權利人保護問題研究[D].上海師范大學，2016.

[2]張文奇.不動產登記中真實權利人認定問題研究[D].內蒙古大學，2016.

[3]胡艷珍.不動產登記中真實權利人認定問題研究[J].江蘇商論，2017（15）：165-166.

[4]陳洪.保留所有權規則下不動產權利變更研究——兼論住房獎勵協議中期待權人利益保護及衡平[J].法律適用，2015（8）：89-93.