庫存背景下三四線城市房地產經濟發展研究

張誠誠+徐靜+季洪安

摘要：長期以來，房地產業經濟一直是我國經濟結構中不可或缺的部分。近年來房地產業經濟快速發展，開發規模增長過快、房地產庫存過大等問題也隨之而來。與一二線城市相比，三四線城市因經濟落后、人才流失等原因使得房地產去庫存壓力比較大。在國家相關政策的刺激下，三四線城市房地產去庫存將成為去庫存工作的重點對象。此文將以蚌埠市為例，具體探究房地產庫存現狀，從而反映三四線城市房地產去庫存的政策效果與問題并在此基礎上提出合理的政策建議。

關鍵詞：去庫存；房地產；政策建議

一、 前言

從1998年房地產改革實施到現在不到二十年的時間里，我國房地產經濟總體呈爆發式的增長，投資總額一直呈上升趨勢。數據顯示，2000年全國房地產投資總額為4901.73億元，但是在2015年就增長為近10萬億元，出現了近20倍的增長。這確立了房地產經濟在我國經濟中中流砥柱的地位，極大地拉動了經濟的增長。然而一直保持高速運轉的房地產經濟在其爆發式增長后出現了一系列的問題，除了高房價問題之外，房地產高庫存也成了亟待解決的問題。

2015年底召開的中央經濟工作會議確定了接下來幾年內以“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五項供給側結構改革為核心的工作任務。如果對這五項工作任務做一個較為系統的分析，則不難發現它們與房地產經濟之間存在著或多或少的聯系。不難發現，解決房地產去庫存問題是完成供給側改革的重點。

二、 房地產業去庫存理論研究

1. 房地產去庫存的說明

一般認為，房地產庫存分為兩個層次：狹義房地產庫存和廣義房地產庫存。狹義房地產庫存指的是已經完成開發全過程并已驗收合格，可以按規定銷售或使用的各種開發產品，即“商品房待售面積”，其中不包括拆遷還建、公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋。廣義房地產庫存是在狹義房地產庫存的基礎上加上尚未竣工但已經取得預售許可證的，可供銷售或出租的開發產品，即現房庫存與期房庫存之和。何為房地產去庫存，顧名思義，即通過各種市場變動、政策調整等手段降低房地產市場的庫存量，從而減緩房地產庫存壓力，以達到優化房地產經濟發展的目的。

2. 房地產去庫存的重要性

（1） 房地產經濟是我國經濟體制中的重要組成部分

房地產業與大多數產業不同，它有著較長的產業鏈，周邊的產業也非常多，例如建材行業、運輸業等。房地產業的發展會帶動相關產業的發展，能夠提供大量的就業崗位，進而帶動一方經濟的發展。房地產經濟的不健康發展也會給整體經濟帶來很大的麻煩，我國經濟中存在的產能過剩的問題就與房地產業的過高庫存有著千絲萬縷的聯系。

（2） 房地產泡沫會造成金融風險

我國的商業銀行貸款中，房地產業的直接或者間接的貸款占很大一部分。如果房地產業經濟泡沫不斷擴大甚至破裂的話，銀行資產會蒙受巨大的損失。目前，政府主要通過抵押土地等實物資產來向商業銀行融資。土地價值越高，就越能獲得高融資。這一種抵押貸款型的商業模式其最大的缺陷就是房地產經濟一旦出現問題，銀行資金鏈就會斷裂，從而引發金融危機。

（3） 房地產去庫存能夠減少民生問題

房地產庫存過高會使得開發商資金鏈容易出現斷裂，尤其是中小型房地產企業，其產業分布單一，融資成本高。一旦資金鏈斷裂，就很容易喪失追加投資和如約完成工期的能力。這就導致爛尾樓的出現，而且企業無力解決購房者無法入住、拆遷戶回遷等問題，這會給政府帶來較大壓力。降低房地產庫存也會使得實體企業的成本得到控制，從而推動地區實體經濟的發展，帶來更多的就業崗位。

三、 蚌埠市房地產去庫存研究

1. 蚌埠市房地產現狀

（1） 新建商品房庫存下降。

據有關部門統計，在2012年9月底，蚌埠新建商品住宅庫存10018套，在2015年初達到29877套，此時商品房庫存處于巔峰狀態。隨后蚌埠市新建商品住宅庫存量開始下降。截至2016年11月8日，蚌埠新建商品住宅庫存總量為9970套，其中蚌山區3515套、淮上區952套、龍子湖區2057套、禹會區3446套。這是蚌埠新建商品住宅庫存4年來最低的一個數字。

（2） 新建商品住房價格持續上漲但增長速度放緩。

據2016年9月底統計數據顯示，2016年1月-8月份，蚌埠市經開區房地產銷售面積104.8萬平方米，商品房銷售總額58億元，住宅銷售套數8847套，分別同比增長68%、60%和64.8%。與此同時，蚌埠多個樓盤房價上漲200-800元/m2左右，高鐵片區和城南新區的商品房均價從4200元/m2左右上漲到5000元/m2。

（3） 房地產業開發投資增速放緩。

2015年1月-11月，蚌埠市房地產開發投資以平穩速度在增長。全市房地產開發共完成投資392.18億元，總量居全省第3位，同比增長4.7%，增幅居全省第6位。其中：住宅完成投資259.04億元，同比增長7.3%；辦公樓完成投資12.84億元，同比下降41.1%；商業營業用房87.86億元，同比增長15.8%，但同時開發項目數增多。同年，蚌埠市房地產開發企業有23家新增入庫，共有開發項目數239個，同比增長12.2%。

2. 蚌埠市房地產庫存的原因

（1） 地區經濟發展落后。

蚌埠市地處于安徽省東北部、淮河中游，屬于四線城市，經濟發展相對落后，經濟總體規模較小，經濟結構仍待進一步優化，高新技術產業、服務業以及房地產業的發展相對滯后，各類產業的投資力度仍有待加強，區域經濟發展不平衡，居民整體收入較低，城鄉收入差異較大，仍需要健全長期有效的增收機制。

（2） 房地產庫存存在結構性問題。

2016年上半年蚌埠市的房地產去庫存初見成效，庫存周期縮短，但其結構性問題仍然存在，非住宅去庫存壓力較大。較之于住宅地產的庫存壓力，工業和商業化地產的庫存壓力明顯更大。隨著商業模式的轉變和在線購物的普及，小中型實體經濟得到沖擊，這給商業地產帶來較大的壓力。endprint

（3） 房地產市場需求相對不足。

蚌埠市為四線城市，相對于一二線城市，在人才的競爭上沒什么優勢。這就導致了本地的青年為追求更高的生活水平，享受更高的需求層次，他們在畢業后會選擇在外地工作、定居。對于房地產的剛性需求方面來說，其人口的流出在很大一方面降低了本地商品房的市場需求。

四、 政策建議

1. 加強土地供應管理。

土地是房地產發展的基礎，目前商品房銷售有困難，各個地區的庫存量以及庫存壓力并不相同，可以根據各地區的實際情況科學合理確定土地供應結構和投放數量。在房地產待售面積或者代建面積偏多的地區，應重新核實土地價值進而調整未開發土地的用途，調整土地供應中居住用地的比例，對存量土地進行開發整理從而實現土地資源的優化整合。

2. 優化產業結構，增強城市動力。

城市的產業結構決定了該城市的經濟水平，政府應當對當地的產業結構進行優化，將經濟轉型升級，在新興產業上追加投資，這樣不僅增加了當地的就業機會，減少人口流失，還能帶來外來人口。這樣一來，當地住房需求也將隨著當地的經濟的增長而越來越大。這是解決三四線房地產業庫存問題的根本方法。

3. 加快舊城改造，推進棚戶區改造。

舊城改造進程的加快會直接增加商品房的消費需求。在改造過程中，政府應加大對棚改的財政支持力度，推動棚戶區改造貨幣化安置。棚戶區改造貨幣化安置不僅有利于縮短安置周期，而且能滿足居民不同的層次需求，同時化解了部分商品房庫存壓力。政府在進行舊城改造的同時應加快對新城區的公共基礎配套設施的跟進，將城區打造為宜居、養生、便利的城區，滿足人們日益增長的住房需求。

4. 擴大住房需求。

通過實施農民工落戶、居住證管理等戶籍制度改革，鼓勵農民工進城落戶，加快農民工市民化進程，擴大住房需求。同時改變購買行為，發展租賃市場，健全租賃市場體制，鼓勵房地產企業轉變經營方式，從單一的開發銷售向租售共舉的方式轉變。引導購買需求向租賃需求轉變。

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作者簡介：

張誠誠，徐靜，季洪安，安徽省蚌埠市，安徽財經大學統計與應用數學學院。endprint