我國房地產企業并購現狀與對策建議

鄧超 曾飛

【關鍵詞】房地產 ?并購 ?區域經濟 ?住房銷售市場

【中圖分類號】F276.5 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻標識碼】A

【DOI】10.16619/j.cnki.rmltxsqy.2018.21.011

我國房地產行業發展現狀分析

行業競爭加劇，行業集中度提升。房地產市場的發展與區域經濟增長是相生相伴的關系，其內在關聯路徑在于城市經濟發展動力、人口吸引力等方面。相對于一二線城市而言，三四線城市在經濟發展、就業環境、公共資源、基礎設施等多個方面都表現出相對劣勢。因此，區域經濟發展情況的差異必然會導致房地產行業在各地區的發展出現明顯的區域分化，并且這一分化在不斷加劇。另外，我國房地產行業還表現出規模分化的趨勢，集中度不斷上升、企業分化加劇，逐漸出現強者愈強、弱者愈弱的局面。

企業整體結構多元化。在我國房地產市場發展初期，市場主體結構較為單一，在20世紀80年代時，形成了以國有企業為主體的房地產企業群體。但隨著住房制度改革的不斷深化以及我國房地產市場準入的逐步放開與發展，市場主體呈現多元化的趨勢，民營資本、國外資本逐漸進入這一領域。我國房地產市場形成了國有企業、民營企業、外資企業多元角逐的全新局面。

住房與土地資源的錯配。土地資源錯配是我國不可忽視的一個嚴重的問題，表現在幾個方面：首先，我國工業用地占比高。目前我國工業用地占城市建設用地的20%，一般情況下，工業用地在建設用地中的比例為10%，一些國家發達的城市這個比例只有5%。工業用地的比例高必然擠壓了居住用地。其次，城市間土地供給失衡。從城市層面來看，一、二線城市流入人口大，但土地供給卻被嚴格控制，居住用地不足。反觀三、四線城市，特別是人口在500萬以下的城市城區常住人口增量比例明顯小于其居住用地增量比例，一些人口低于20萬的小城市甚至出現了人口負增長，而居住用地仍為正增長。最后，城鄉建設用地差異大。隨著我國城鎮化建設進程的加快，我國農村人口的減少并沒有導致農村建設用地的減少，相反，由于農民工群體在城鎮和鄉村的雙重占地，鄉村的建設用地實際是增加的。鄉村用地不減反增，在一定程度上也抑制了城市城鎮用地及居住用地的供給。

企業加速轉型。近年來，隨著國內房地產市場的持續火爆，土地成本也迅猛攀升，導致企業的土地資源獲取成本持續增加，同時也大大增加了其資金壓力，從而對融資來源及成本也產生了顯著影響。在土地供應總量有限以及有限的增量市場空間逐漸收窄的大趨勢下，各類房地產企業也開始加速轉型。一方面，部分企業已逐漸從傳統的“拿地—賣房”模式向“出售+持有運營”的模式轉型;另一方面，也有部分企業積極探索主營業務之外的新的業務增長點，如采取由“重資產”向“輕資產”業務模式轉型。除了上述轉型方式外，還有部分企業轉而向長租市場拓展，同時積極布局特色小鎮建設也成為各類房地產企業探索轉型的策略之一。

我國房地產企業并購現狀與動因

現階段，在國家一系列深化改革政策影響下，我國房地產行業進入了全新發展時期，房地產企業融資渠道持續收緊，住房銷售市場也逐步回調。囿于房地產市場下調和資金壓力的雙重因素，房地產行業并購也呈現了明顯加速的趨勢。

并購規模持續攀升。近年來，我國房地產市場并購交易持續發生，無論是并購交易數量，還是并購交易規模都保持了持續增長的態勢。數據顯示，以2017年為例，我國房地產市場并購交易共計482起，并購交易金額超過800億美元，與此同時，平均單筆并購交易規模也明顯增加，由2015年的1.31億美元/筆，增加到2017年的1.68億美元/筆。

公司股權并購占主導。首先，從參與的投資者角度來看，我國房地產市場仍以公司為主導并購主體，同時私募基金活躍度呈現上升趨勢。其次，從交易標的來看，房地產并購是對房地產、土地使用權等相關交易的統稱，其內涵和具體形式在現實中存在多種情形，并購對象也頗為豐富，具體可包括：（1）房地產公司擁有的房地產、開發項目。（2）一般企業的已建房地產、土地使用權、在建工程。并購方式可以是整體并購，也可以是部分并購。就我國目前房地產并購實踐而言，主要采取三種類型的并購方式：一是股權收購，二是資產收購，三是項目收購。

并購融資渠道受限。近兩年來，在金融監管加強、去杠桿、去通道、信用緊縮的大背景下，融資渠道越來越窄、融資成本越來越高，房地產企業正面臨著不斷加大的融資壓力。從融資渠道來看，我國房地產企業主要的融資渠道仍依賴于銀行貸款、信托融資等方式，囿于資本市場發展的約束及相關政策調控的影響，公司債和股權融資等方式呈逐漸收緊的態勢。同時，在國內融資渠道受限的情況下，也有越來越多的房地產企業積極轉向海外融資渠道，以及嘗試盤活存量資產以拓寬融資來源的資產證券化（ABS）和房地產信托投資基金（REITs）等多元化的融資方式。

房地產企業并購動因。我國房地產企業并購近年來呈現出高速增長態勢，這既有外部宏觀經濟環境的決定性影響，同時也來源于整個行業所處的周期等因素的影響。2015年中央經濟工作會議中明確闡述促進房地產行業并購的鮮明立場，這無疑構成了我國房地產行業并購的最大外在推動力。

從企業競爭環境來看，我國房地產行業在經歷了全面市場化改革后，伴隨著經濟發展以及宏觀調控的雙重影響。一方面，從行業競爭來看，我國房地產企業數量眾多，尤其是中小規模企業數量較多，導致市場集中度較低，同時行業競爭也非常激烈。在此背景下，大中型房地產企業借助企業并購的方式實現企業規模快速擴張，提升自身市場競爭力成為了不二之選。另一方面，囿于行業發展周期及宏觀經濟周期疊加的雙重影響，加之以限購、限貸為代表的宏觀調控政策的密集出臺，均對房地產企業經營帶來了極大的挑戰。諸多房地產企業不得不另謀出路，試圖尋找新的盈利增長點，積極探索企業轉型與發展。于是，跨行業并購逐漸成為了許多房地產企業實現多元化戰略擴張的重要戰略選擇。

我國房地產行業并購對策建議

合理實施并購戰略。企業實施并購的根本目的在于實現企業既定的發展戰略，因此，選擇與并購戰略相匹配的目標企業對于主并企業而言具有關鍵的意義。具體而言，在篩選目標并購企業的過程中，主并企業不僅需要考察目標企業的運營能力、盈利能力、償債能力等基本情況，還應將目標企業的戰略規劃納入決策內容，選擇與之相匹配的企業。在衡量匹配的內容方面，不僅需要考慮產業背景、市場地位等內容，還應當考慮內控制度、企業文化等企業的“軟”指標。對于房地產企業而言，在進行并購決策時，考量的內容不僅包括行業地位、土地資源等，還應考慮雙方的長期戰略規劃是否相互匹配。

加強并購整合管理。對房地產企業而言，其并購之后亦面臨著長期的整合過程，既包括資產整合、組織整合等“硬”資源整合，同時也包含企業文化整合、人員整合等方面的“軟”資源整合。在并購實施后，雙方應當重新梳理雙方企業擁有的各項資源，高度重視雙方的互補性發展，同時也要積極做好人力資源、企業文化等“軟”資源的整合。具體應從以下幾個方面著手企業并購后的整合工作：（1）合理制定并購整合計劃。（2）組織與業務的整合。（3）人力資源的整合。（4）管理制度與文化的整合。

重視并購風險管理。首先，合理設計并購方案，積極防范政策風險。計劃實施并購的房地產企業應當在設計并購方案的過程中，認真研讀政府的各項政策，結合當前行業發展的新趨勢，充分論證并購活動與政策的相容性及可行性，合理制定和實施并購戰略步伐、戰略目標，選擇適當的目標企業等。其次，房地產企業在制定并購實施方案過程中還需重視并購融資方式的選擇。企業選取何種合理、可行的融資方式是并購方案設計中的重要環節，既關系到企業財務風險，也與并購效率高度相關。房地產企業除了主導型的銀行貸款融資方式以外，還可充分借鑒國外已有的成熟模式和經驗，如發行債券、私募房地產基金、產業基金等多種融資方式。再次，在并購完成后，還應重點關注并購對相關財務指標的影響。因此，主并企業在并購實施完成后，應當及時關注關鍵財務指標是否發生顯著變化，并深挖潛在的誘因，以實現對并購風險的及時、準確把控，避免對企業經營產生不利影響。

政府積極正確引導。我國房地產行業集中度呈現逐步提升的趨勢，這與政府鼓勵房地產企業并購的相關政策高度相關。在政策激勵與企業規模擴張的雙重刺激下，我國房地產企業的并購行為愈演愈烈，政府應多視角、多維度地對房地產企業并購進行層層把關，促進我國房地產市場并購的健康、有序發展。具體可從以下方面入手：

首先，完善房地產市場并購的審批制度。一是并購前審批，要對擬實施并購的主并企業進行多維度測評，考察其經營實力、盈利能力、資金狀況、融資能力等，確保其有完成并購的規模和實力。二是在并購過程中嚴密監管，杜絕損害利益相關者合法權益現象的發生，以及各類違法違規交易的出現，確保并購交易的公開透明。

其次，完善我國房地產企業并購相關的法律法規體系。企業并購屬于產權交易，涉及的經濟主體較多，相關法律、經濟關系錯綜復雜，在并購過程中關于產權交易方式、并購支付方式涉及的法律問題也非常專業和細致。在當前房地產市場并購愈發頻繁的大背景下，雖然我國關于企業并購的法律、法規已頗為豐富，但尚未形成有機、完整的體系，且缺乏結合房地產行業特點的相關制度。

再次，明確政府在房地產企業并購中的地位和邊界。盡管近年來隨著我國房地產市場改革的持續深化，民營資本、外國資本不斷涌入房地產市場，以國有資本為主導的房地產市場也逐漸走向多元化，但目前國有背景的房地產企業依然占據了市場份額的50%左右。政府需要在房地產企業并購中明晰自身地位，既要做好政策制定者，制定和完善合理、有效的政策法規，提供堅實的法律基礎設施建設，同時也要引導并落實市場化的理念，盡可能減少房地產企業并購中的行政干預，充分調動和發揮市場主體的積極性和創造性，以促使我國房地產市場以及房地產企業并購更加良好、有序地發展。

（本文系國家自然科學基金項目“商業銀行小微企業信貸中的信任研究”的階段性研究成果，項目編號：71473275）

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責 編∕周于琬