我國房地產(chǎn)企業(yè)并購現(xiàn)狀與對(duì)策建議

鄧超 曾飛

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) ?并購 ?區(qū)域經(jīng)濟(jì) ?住房銷售市場

【中圖分類號(hào)】F276.5 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

【DOI】10.16619/j.cnki.rmltxsqy.2018.21.011

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

行業(yè)競爭加劇，行業(yè)集中度提升。房地產(chǎn)市場的發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長是相生相伴的關(guān)系，其內(nèi)在關(guān)聯(lián)路徑在于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力、人口吸引力等方面。相對(duì)于一二線城市而言，三四線城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、就業(yè)環(huán)境、公共資源、基礎(chǔ)設(shè)施等多個(gè)方面都表現(xiàn)出相對(duì)劣勢。因此，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的差異必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)在各地區(qū)的發(fā)展出現(xiàn)明顯的區(qū)域分化，并且這一分化在不斷加劇。另外，我國房地產(chǎn)行業(yè)還表現(xiàn)出規(guī)模分化的趨勢，集中度不斷上升、企業(yè)分化加劇，逐漸出現(xiàn)強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的局面。

企業(yè)整體結(jié)構(gòu)多元化。在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，市場主體結(jié)構(gòu)較為單一，在20世紀(jì)80年代時(shí)，形成了以國有企業(yè)為主體的房地產(chǎn)企業(yè)群體。但隨著住房制度改革的不斷深化以及我國房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入的逐步放開與發(fā)展，市場主體呈現(xiàn)多元化的趨勢，民營資本、國外資本逐漸進(jìn)入這一領(lǐng)域。我國房地產(chǎn)市場形成了國有企業(yè)、民營企業(yè)、外資企業(yè)多元角逐的全新局面。

住房與土地資源的錯(cuò)配。土地資源錯(cuò)配是我國不可忽視的一個(gè)嚴(yán)重的問題，表現(xiàn)在幾個(gè)方面：首先，我國工業(yè)用地占比高。目前我國工業(yè)用地占城市建設(shè)用地的20%，一般情況下，工業(yè)用地在建設(shè)用地中的比例為10%，一些國家發(fā)達(dá)的城市這個(gè)比例只有5%。工業(yè)用地的比例高必然擠壓了居住用地。其次，城市間土地供給失衡。從城市層面來看，一、二線城市流入人口大，但土地供給卻被嚴(yán)格控制，居住用地不足。反觀三、四線城市，特別是人口在500萬以下的城市城區(qū)常住人口增量比例明顯小于其居住用地增量比例，一些人口低于20萬的小城市甚至出現(xiàn)了人口負(fù)增長，而居住用地仍為正增長。最后，城鄉(xiāng)建設(shè)用地差異大。隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的加快，我國農(nóng)村人口的減少并沒有導(dǎo)致農(nóng)村建設(shè)用地的減少，相反，由于農(nóng)民工群體在城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村的雙重占地，鄉(xiāng)村的建設(shè)用地實(shí)際是增加的。鄉(xiāng)村用地不減反增，在一定程度上也抑制了城市城鎮(zhèn)用地及居住用地的供給。

企業(yè)加速轉(zhuǎn)型。近年來，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆，土地成本也迅猛攀升，導(dǎo)致企業(yè)的土地資源獲取成本持續(xù)增加，同時(shí)也大大增加了其資金壓力，從而對(duì)融資來源及成本也產(chǎn)生了顯著影響。在土地供應(yīng)總量有限以及有限的增量市場空間逐漸收窄的大趨勢下，各類房地產(chǎn)企業(yè)也開始加速轉(zhuǎn)型。一方面，部分企業(yè)已逐漸從傳統(tǒng)的“拿地—賣房”模式向“出售+持有運(yùn)營”的模式轉(zhuǎn)型;另一方面，也有部分企業(yè)積極探索主營業(yè)務(wù)之外的新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，如采取由“重資產(chǎn)”向“輕資產(chǎn)”業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型。除了上述轉(zhuǎn)型方式外，還有部分企業(yè)轉(zhuǎn)而向長租市場拓展，同時(shí)積極布局特色小鎮(zhèn)建設(shè)也成為各類房地產(chǎn)企業(yè)探索轉(zhuǎn)型的策略之一。

我國房地產(chǎn)企業(yè)并購現(xiàn)狀與動(dòng)因

現(xiàn)階段，在國家一系列深化改革政策影響下，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了全新發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道持續(xù)收緊，住房銷售市場也逐步回調(diào)。囿于房地產(chǎn)市場下調(diào)和資金壓力的雙重因素，房地產(chǎn)行業(yè)并購也呈現(xiàn)了明顯加速的趨勢。

并購規(guī)模持續(xù)攀升。近年來，我國房地產(chǎn)市場并購交易持續(xù)發(fā)生，無論是并購交易數(shù)量，還是并購交易規(guī)模都保持了持續(xù)增長的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，以2017年為例，我國房地產(chǎn)市場并購交易共計(jì)482起，并購交易金額超過800億美元，與此同時(shí)，平均單筆并購交易規(guī)模也明顯增加，由2015年的1.31億美元/筆，增加到2017年的1.68億美元/筆。

公司股權(quán)并購占主導(dǎo)。首先，從參與的投資者角度來看，我國房地產(chǎn)市場仍以公司為主導(dǎo)并購主體，同時(shí)私募基金活躍度呈現(xiàn)上升趨勢。其次，從交易標(biāo)的來看，房地產(chǎn)并購是對(duì)房地產(chǎn)、土地使用權(quán)等相關(guān)交易的統(tǒng)稱，其內(nèi)涵和具體形式在現(xiàn)實(shí)中存在多種情形，并購對(duì)象也頗為豐富，具體可包括：（1）房地產(chǎn)公司擁有的房地產(chǎn)、開發(fā)項(xiàng)目。（2）一般企業(yè)的已建房地產(chǎn)、土地使用權(quán)、在建工程。并購方式可以是整體并購，也可以是部分并購。就我國目前房地產(chǎn)并購實(shí)踐而言，主要采取三種類型的并購方式：一是股權(quán)收購，二是資產(chǎn)收購，三是項(xiàng)目收購。

并購融資渠道受限。近兩年來，在金融監(jiān)管加強(qiáng)、去杠桿、去通道、信用緊縮的大背景下，融資渠道越來越窄、融資成本越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著不斷加大的融資壓力。從融資渠道來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資渠道仍依賴于銀行貸款、信托融資等方式，囿于資本市場發(fā)展的約束及相關(guān)政策調(diào)控的影響，公司債和股權(quán)融資等方式呈逐漸收緊的態(tài)勢。同時(shí)，在國內(nèi)融資渠道受限的情況下，也有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)積極轉(zhuǎn)向海外融資渠道，以及嘗試盤活存量資產(chǎn)以拓寬融資來源的資產(chǎn)證券化（ABS）和房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）等多元化的融資方式。

房地產(chǎn)企業(yè)并購動(dòng)因。我國房地產(chǎn)企業(yè)并購近年來呈現(xiàn)出高速增長態(tài)勢，這既有外部宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的決定性影響，同時(shí)也來源于整個(gè)行業(yè)所處的周期等因素的影響。2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中明確闡述促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)并購的鮮明立場，這無疑構(gòu)成了我國房地產(chǎn)行業(yè)并購的最大外在推動(dòng)力。

從企業(yè)競爭環(huán)境來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了全面市場化改革后，伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及宏觀調(diào)控的雙重影響。一方面，從行業(yè)競爭來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，尤其是中小規(guī)模企業(yè)數(shù)量較多，導(dǎo)致市場集中度較低，同時(shí)行業(yè)競爭也非常激烈。在此背景下，大中型房地產(chǎn)企業(yè)借助企業(yè)并購的方式實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模快速擴(kuò)張，提升自身市場競爭力成為了不二之選。另一方面，囿于行業(yè)發(fā)展周期及宏觀經(jīng)濟(jì)周期疊加的雙重影響，加之以限購、限貸為代表的宏觀調(diào)控政策的密集出臺(tái)，均對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營帶來了極大的挑戰(zhàn)。諸多房地產(chǎn)企業(yè)不得不另謀出路，試圖尋找新的盈利增長點(diǎn)，積極探索企業(yè)轉(zhuǎn)型與發(fā)展。于是，跨行業(yè)并購逐漸成為了許多房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)多元化戰(zhàn)略擴(kuò)張的重要戰(zhàn)略選擇。

我國房地產(chǎn)行業(yè)并購對(duì)策建議

合理實(shí)施并購戰(zhàn)略。企業(yè)實(shí)施并購的根本目的在于實(shí)現(xiàn)企業(yè)既定的發(fā)展戰(zhàn)略，因此，選擇與并購戰(zhàn)略相匹配的目標(biāo)企業(yè)對(duì)于主并企業(yè)而言具有關(guān)鍵的意義。具體而言，在篩選目標(biāo)并購企業(yè)的過程中，主并企業(yè)不僅需要考察目標(biāo)企業(yè)的運(yùn)營能力、盈利能力、償債能力等基本情況，還應(yīng)將目標(biāo)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃納入決策內(nèi)容，選擇與之相匹配的企業(yè)。在衡量匹配的內(nèi)容方面，不僅需要考慮產(chǎn)業(yè)背景、市場地位等內(nèi)容，還應(yīng)當(dāng)考慮內(nèi)控制度、企業(yè)文化等企業(yè)的“軟”指標(biāo)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在進(jìn)行并購決策時(shí)，考量的內(nèi)容不僅包括行業(yè)地位、土地資源等，還應(yīng)考慮雙方的長期戰(zhàn)略規(guī)劃是否相互匹配。

加強(qiáng)并購整合管理。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，其并購之后亦面臨著長期的整合過程，既包括資產(chǎn)整合、組織整合等“硬”資源整合，同時(shí)也包含企業(yè)文化整合、人員整合等方面的“軟”資源整合。在并購實(shí)施后，雙方應(yīng)當(dāng)重新梳理雙方企業(yè)擁有的各項(xiàng)資源，高度重視雙方的互補(bǔ)性發(fā)展，同時(shí)也要積極做好人力資源、企業(yè)文化等“軟”資源的整合。具體應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手企業(yè)并購后的整合工作：（1）合理制定并購整合計(jì)劃。（2）組織與業(yè)務(wù)的整合。（3）人力資源的整合。（4）管理制度與文化的整合。

重視并購風(fēng)險(xiǎn)管理。首先，合理設(shè)計(jì)并購方案，積極防范政策風(fēng)險(xiǎn)。計(jì)劃實(shí)施并購的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)并購方案的過程中，認(rèn)真研讀政府的各項(xiàng)政策，結(jié)合當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的新趨勢，充分論證并購活動(dòng)與政策的相容性及可行性，合理制定和實(shí)施并購戰(zhàn)略步伐、戰(zhàn)略目標(biāo)，選擇適當(dāng)?shù)哪繕?biāo)企業(yè)等。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在制定并購實(shí)施方案過程中還需重視并購融資方式的選擇。企業(yè)選取何種合理、可行的融資方式是并購方案設(shè)計(jì)中的重要環(huán)節(jié)，既關(guān)系到企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也與并購效率高度相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)除了主導(dǎo)型的銀行貸款融資方式以外，還可充分借鑒國外已有的成熟模式和經(jīng)驗(yàn)，如發(fā)行債券、私募房地產(chǎn)基金、產(chǎn)業(yè)基金等多種融資方式。再次，在并購?fù)瓿珊螅€應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注并購對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響。因此，主并企業(yè)在并購實(shí)施完成后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)關(guān)注關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)是否發(fā)生顯著變化，并深挖潛在的誘因，以實(shí)現(xiàn)對(duì)并購風(fēng)險(xiǎn)的及時(shí)、準(zhǔn)確把控，避免對(duì)企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生不利影響。

政府積極正確引導(dǎo)。我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度呈現(xiàn)逐步提升的趨勢，這與政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)并購的相關(guān)政策高度相關(guān)。在政策激勵(lì)與企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的雙重刺激下，我國房地產(chǎn)企業(yè)的并購行為愈演愈烈，政府應(yīng)多視角、多維度地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)并購進(jìn)行層層把關(guān)，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場并購的健康、有序發(fā)展。具體可從以下方面入手：

首先，完善房地產(chǎn)市場并購的審批制度。一是并購前審批，要對(duì)擬實(shí)施并購的主并企業(yè)進(jìn)行多維度測評(píng)，考察其經(jīng)營實(shí)力、盈利能力、資金狀況、融資能力等，確保其有完成并購的規(guī)模和實(shí)力。二是在并購過程中嚴(yán)密監(jiān)管，杜絕損害利益相關(guān)者合法權(quán)益現(xiàn)象的發(fā)生，以及各類違法違規(guī)交易的出現(xiàn)，確保并購交易的公開透明。

其次，完善我國房地產(chǎn)企業(yè)并購相關(guān)的法律法規(guī)體系。企業(yè)并購屬于產(chǎn)權(quán)交易，涉及的經(jīng)濟(jì)主體較多，相關(guān)法律、經(jīng)濟(jì)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，在并購過程中關(guān)于產(chǎn)權(quán)交易方式、并購支付方式涉及的法律問題也非常專業(yè)和細(xì)致。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場并購愈發(fā)頻繁的大背景下，雖然我國關(guān)于企業(yè)并購的法律、法規(guī)已頗為豐富，但尚未形成有機(jī)、完整的體系，且缺乏結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的相關(guān)制度。

再次，明確政府在房地產(chǎn)企業(yè)并購中的地位和邊界。盡管近年來隨著我國房地產(chǎn)市場改革的持續(xù)深化，民營資本、外國資本不斷涌入房地產(chǎn)市場，以國有資本為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場也逐漸走向多元化，但目前國有背景的房地產(chǎn)企業(yè)依然占據(jù)了市場份額的50%左右。政府需要在房地產(chǎn)企業(yè)并購中明晰自身地位，既要做好政策制定者，制定和完善合理、有效的政策法規(guī)，提供堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)也要引導(dǎo)并落實(shí)市場化的理念，盡可能減少房地產(chǎn)企業(yè)并購中的行政干預(yù)，充分調(diào)動(dòng)和發(fā)揮市場主體的積極性和創(chuàng)造性，以促使我國房地產(chǎn)市場以及房地產(chǎn)企業(yè)并購更加良好、有序地發(fā)展。

（本文系國家自然科學(xué)基金項(xiàng)目“商業(yè)銀行小微企業(yè)信貸中的信任研究”的階段性研究成果，項(xiàng)目編號(hào)：71473275）

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責(zé) 編∕周于琬