房地產企業轉型資產運營模式的研究

侯軍

摘要：改革開放以來，我國的房地產行業在社會主義市場經濟體制下有了巨大發展，但同時也因為長期舊有的傳統資產運營模式，使得房地產行業在新的經濟形勢下面臨諸多挑戰，迫切需要房地產企業調整資產結構，改變原有資產運營模式。筆者就職于天津某地產開發有限公司，公司主要從事房地產開發與經營，企業資產運營模式創新也一直是我司致力的方向。文章圍繞房地產企業資產運營模式的轉型來進行淺述，以期對其他地產從業人員提供一些參考。

關鍵詞：房地產企業；資產運營；轉型；模式

一、前言

隨著社會經濟水平的不斷提高以及國家城鎮化進程的不斷推進，住房性需求激增，房地產快速發展，成為我國國民經濟的重要支柱產業。但同時，房地產行業資金投入大，回報周期長，尤其近年來，國家一系列管控政策的出臺，交易下降、融資困難、房產庫存增加、市場前景不明朗等問題擺在了我國房地產企業的面前。如何改變傳統資產運營模式，減少資金沉淀，盤活資金，為我國房地產企業注入了新的活力，成為我國房地產企業需要考慮的重要問題。

二、關于房地產企業資產運營模式轉型的必要性概述

1.關于資產運營的定義

資產運營的實質即企業經濟資源資本化，以價值管理為核心，以生產經營為基礎，以資金流動重組為手段，以企業經營業績最大化為目的。一般情況下，企業資產運營可以作廣義和狹義之分，廣義的資產運營即統合企業內部一切生產資源，做資本優化配置及產業結構調整，力求資產增值最大化，其更多的關注商品經營。狹義上的資產運營是指在商品經營活動外部的，主要關注資本的配置與重組，其更多意義上是無形資產的運營，通過對資本進行合理優化配置，提高資產的運營效率，增加企業的經濟效益。

2.目前我國主導資產運營模式

資產運營按照其運營模式可以分為重資產運營與輕資產運營。重資產運營模式是相對于輕資產運營模式而言的，目前我國大部分房地產企業采用重資產經營模式，企業通常需要經營大量的土地，并通過自建、銷售、管理等方式對資產進行長期持有。重資產運營模式資產流動性差，利潤回報率低，對企業的自有資金儲備以及融資能力、管理能力提出的要求更高，因為一旦資金運轉不暢，資金鏈斷裂，極有可能導致企業整體業務崩盤。同時，由于重資產運營模式要求企業必須具備一定規模才能進入，門檻較高，因此其又具有穩定性好和風險性小等優勢。近年來，中國房地產市場泡沫經濟風險提升，國家加強對地產行業的政策管控，以及民眾購買能力受到市場金融危機的限制，重資產運營模式已不能完全適應我國目前的經濟形勢，房地產企業進行資產運營模式轉型，已經勢在必行。

3.房地產企業資產運營模式轉型的必要性

目前形勢下，我國房地產企業面臨著諸多考驗：（1）隨著社會經濟的發展，住房的需求不斷增加，為了對房地產行業進行良好把控，相關部門出臺了一系列的管控措施，這些政策在一定程度上限制了房地產企業的發展。（2）由于我國城鎮化進程的加快以及市場通脹因素的影響，城市土地價格不斷上漲，企業資金壓力增加，融資困難。（3）我國還存在住房資源過剩的現象，造成了嚴重的資源浪費。（4）隨著前幾年房地產市場的火爆，大量中小企業紛紛涌入房地產市場，或者一些大型企業開始向房地產市場轉向，地產行業競爭激烈、亂象紛呈。以上種種問題都對我國房地產行業的發展造成了一定的沖擊，嚴重影響了行業的健康持續發展。

隨著我國對房地產市場調控政策的進一步深化，“限房價、競地價”仍將是政府地產管理的主導政策，房地產企業如何應對這一形勢，實現企業資產運營模式轉型，成為地產企業管理者亟需思考的問題。

4.加快房地產企業資產運營模式轉型，推進輕資產運營模式

輕資產，主要是企業的無形資產，輕資產運營模式與重資產運營模式相反，房地產企業一般不會直接持有大量長期資產，而是以價值為驅動，以知識和管理為核心，輕資產，重經營，通過降低企業資本投入，盤活企業流動資產，降低運營風險，提高資本回報率。

以萬科和萬達為例。萬科和萬達作為房地產行業的龍頭領軍企業，率先進行了資產運營模式的轉型。2014年，萬科與凱雷達成合作協議，將自己的9個商業地產項目90%的股權出讓給凱雷，自己變身為“小股操盤”的“打工仔”，實現了萬科商業地產的輕資產、重運營。萬達商業地產2015年一開年就公布了與光大控股旗下的光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協議，4家機構將在今明兩年問首批投資約240億元人民幣。

三、關于房地產企業轉型輕資產運營模式的策略概述

目前我國大部分房地產企業仍然過度依賴傳統的重資產運營模式，缺少資產運營模式上的創新，雖然有萬科、恒大、萬達等領軍企業的改革先行，但是房地產行業仍沒有給予高度的重視。同時，由于房地產企業經營規模、管理模式千差萬別，如何針對企業自身，探索一條適合自己的資產運營模式，管理者們必須進行深思。

由于我國目前輕資產運營轉型案例較少，筆者也只能根據大量調研，結合國內外相關案例以及自身從業經驗，進行一些策略方面的淺述：

1.房地產企業資產運營轉型必須結合自身實際情況，不可盲目照搬其他企業的管理方式和轉型經驗，可以借鑒參考，但不能盲從。

2.利用現代信息技術進行業務整合，做好質量把控和優化資產配置，重視人力資源在資產運營轉型中的應用和拓展，提高風險分散能力。

3.精準定位企業發展方向，專注于核心業務，依托知識和企業品牌力量，提高企業整體競爭力。

四、結語

綜上所述，面對新的經濟形勢，房地產企業資產運營轉型已經成為一種必然，但如何轉型，企業必須結合自身實際，同時借鑒其他企業的成功經驗，實現房地產企業的長期穩定發展。