簡述營改增對房地產企業(yè)會計核算和納稅的影響

楊文華

摘要：為了適應當前市場經濟的發(fā)展，改善企業(yè)的經營狀況，國家頒布了營改增政策，對于各個行業(yè)的發(fā)展產生重大影響。本文以房地產企業(yè)為例，介紹了營改增對會計核算和納稅帶來的影響，并闡述了相應的改進對策，以供參考。

關鍵詞：營改增；房地產企業(yè)；會計核算；納稅；改進對策

房地產企業(yè)在我國經濟社會的發(fā)展中具有重要作用，企業(yè)經營管理更加規(guī)范化，在營改增的影響下，會計核算方面存在一些不足。房地產企業(yè)在經營過程中，必須明確營改增對會計核算和納稅帶來的機遇和挑戰(zhàn)，然后制定有效的措施，適應市場經濟的發(fā)展需求。只有這樣，才能不斷提升綜合競爭力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。以下對此進行深入探討。

一、營改增概述

我國在2011年11月提出《營業(yè)稅改征增值稅方案》，并且開展試點工作，于2016年5月正式推行，其中就包括房地產企業(yè)[1]。營改增的實施，避免了營業(yè)稅重復征收的現(xiàn)象，在行業(yè)稅負、經濟增長、產業(yè)結構升級等方面，均具有重要作用。房地產企業(yè)是我國稅收體系中的主要稅收來源，但是投資周期長、建設規(guī)模大，營改增的實行會對企業(yè)稅務結構產生影響。如何加強會計核算工作，規(guī)避投資風險，對資金科學分配，成為房地產企業(yè)的關注重點。

營改增后，房地產企業(yè)的營業(yè)稅征稅范圍變?yōu)樵鲋刀惖脑龆惙秶藭r企業(yè)的納稅身份、稅率、優(yōu)惠政策等均發(fā)生了改變。增值稅屬于價外稅，征收管理采取以票控稅的形式，而且只對部分增值額進行納稅，因此會對稅收負擔、融資方法、發(fā)票管理、會計核算、財務報表等造成影響。

二、營改增對房地產企業(yè)會計核算和納稅的影響

（一）積極影響

第一，激發(fā)地產購買需求。實施營改增后，企業(yè)的不動產含有的增值稅納入抵扣范圍，企業(yè)新建的辦公房、廠房、道路綠化等，都可以作為進項稅進行抵扣，從而加快行業(yè)對不動產投資的改造，激發(fā)商業(yè)地產的購買需求，有利于去庫存化。對于房地產企業(yè)而言，通過向下家轉移稅負，能減輕自身的稅負壓力。

第二，避免重復征稅。營改增之后，房地產企業(yè)在經營期間，可以避免重復征稅。因為增值稅在征收過程中，依據是不同環(huán)節(jié)的增值額；營業(yè)稅的增收依據則是銷售額。地產企業(yè)在經營期間，會涉及土地、建材等成本，其中材料成本已經繳納了稅收，銷售期間再次繳納這部分稅負，就會造成重復征稅。營改增的實施，有效解決了這一問題，只要按照各個經營環(huán)節(jié)繳稅即可[2]。另外，抵扣能在材料成本、建安成本的增值稅發(fā)票中體現(xiàn)，因此避免了重復征稅現(xiàn)象。

第三，有利于財務部門明確分工。營改增的實施，有利于明確房產企業(yè)財務部門、業(yè)務部門之間的職責分工。征收營業(yè)稅時，發(fā)票單據由財務部門進行報銷，不需要對單據進行審核歸類，不僅工作量大，而且存在較大的風險。征收增值稅時，取得進項稅發(fā)票的支出才能抵扣，這就要求財務人員對普通發(fā)票、增值稅專用發(fā)票進行審核歸類，提高票據的及時性、合規(guī)性，提高財務票據的管理水平。

（二）不利影響

第一，增加了實際稅負。一方面，營改增前，計算企業(yè)所得稅時，原營業(yè)稅作為價內稅會在所得稅中扣除；營改增之后，增值稅屬于價外稅，不能在企業(yè)所得稅中扣除。另一方面，營改增后房產企業(yè)的增值稅率為11%，雖然可以利用進項稅額進行抵扣，但是要想獲得足夠的增值稅專用發(fā)票進行抵扣，就要和納稅人合作，這就對合作公司的選擇產生限制[3]。另外，房產企業(yè)的開發(fā)成本中，一部分支出是無法取得增值稅專用發(fā)票的，例如勞務費。不能獲得足夠的進項抵扣，再加上稅率升高，因此房產企業(yè)的實際稅負有所增加。

第二，影響財務報表。一方面，實施營改增之前，不動產的購置價款，會全部計算在固定資產的入賬價值中；營改增之后，這部分價款要價稅分離，其中增值稅進項稅額可以抵扣，因此固定資產的入賬價值降低了。如此一來，企業(yè)的資產負債率提高，不利于正常的融資活動。另一方面，在利潤表中價外稅是增值稅的特點之一，在營業(yè)收入中要刨除增值稅，從而降低企業(yè)的營業(yè)收入。如此一來，企業(yè)經營期間產生的人工、材料成本，無法獲得增值稅發(fā)票，增加了稅負成本。

三、房地產企業(yè)會計核算和納稅的改進對策

（一）加強票據管理

增值稅在征收過程中，計稅依據是增值額，而銷項稅發(fā)票、進項稅發(fā)票抵扣，是增值額計稅的關鍵要素。基于此背景下，增值稅征收期間，必須要加強票據管理。具體措施如下：第一，房產企業(yè)經營過程中，價格相同的條件下，應該減少和非一般納稅人的合作，優(yōu)先選擇和外包企業(yè)合作。第二，獲得增值稅發(fā)票時，應該控制時間，防止出現(xiàn)延期申報的現(xiàn)象，避免流動資金風險。第三，房產企業(yè)要基于當前的會計核算和納稅工作，分析營改增帶來的影響，開展稅務籌劃工作，尤其是成本稅務籌劃[4]。一方面，工程項目的建設周期長、成本資金耗用大，經營過程中要加強溝通交流，了解最新的優(yōu)惠政策。另一方面，在開發(fā)項目成本中進行期間分攤，如此產生的稅負會低于一次性核算產生的稅負。第四，房地產流轉稅是在多個項目流轉后形成的，企業(yè)應該對稅務結構進行研究。

（二）獲得政策支持

房產企業(yè)要樹立前瞻性的目光，關注稅收政策的變化，爭取得到優(yōu)惠政策的支持。第一，明確企業(yè)適用的稅收優(yōu)惠政策。通過全面審查，保證優(yōu)惠政策能夠繼續(xù)使用。針對營業(yè)稅、增值稅相關的稅收政策進行整理，動態(tài)關注政策的變化，避免形成政策性風險。第二，明確老項目適用的過渡性政策。我國財政部門頒布了《營改增試點過渡政策的規(guī)定》，其中包含房地產企業(yè)的過渡性政策，是老項目稅收管理工作的依據。第三，爭取獲得過渡性扶持政策。營改增期間企業(yè)可能面臨一些困難，政府為了改善這一情況，就會出臺一些政策，提出過渡性的政策扶持，例如對發(fā)展困難的企業(yè)提供資金支持。營改增實施期間，房產企業(yè)如果面臨經營困難的局面，可以申請過渡性稅收政策，通過地方政府的財政支持，緩解資金壓力，助力企業(yè)渡過難關。

（三）調整營銷策略endprint

對于房地產企業(yè)而言，營改增既實現(xiàn)了減稅效果，又帶來了發(fā)展壓力。對此，企業(yè)應該科學分析稅收政策的變化，對營改增進行全面了解；然后找準時機，對營銷策略進行調整，通過靈活規(guī)避稅負，來享受營改增帶來的有利影響。具體來說，營銷策略的調整如下：一是提高辦公類物業(yè)的銷售價格，新項目的進項稅率是11%，企業(yè)為了轉嫁稅負，可以在該標準內適當提高銷售價格。二是營銷人員勞務派遣，因為員工工資不能抵扣進項，但勞務派遣公司的發(fā)票可以抵扣進項。三是在合同中明確規(guī)定廣告制作和發(fā)布費用，一般選擇17%的稅率。

（四）提升人員素質

財務人員是會計核算和納稅工作的主體，專業(yè)技能和素質高低直接影響稅務籌劃結果。其一，票據管理工作是業(yè)務部門和財務部門共同負責，兩者應該相互協(xié)調、互幫互助[5]。為了提高工作人員的納稅意識，應該定期開展培訓工作，大力宣傳營改增政策，以及對會計核算、納稅帶來的影響。其二，營改增實施期間，企業(yè)的會計報表會有所改變，增值稅的計算要求賬務更加精確、細化，對各個賬目進行完整記錄；對于增值稅抵扣問題，應該及時申報。其三，企業(yè)要重視對老員工的培養(yǎng)，首先是學會使用現(xiàn)代信息設備，改變傳統(tǒng)的做賬、稅務申報工作模式；其次要制定以老帶新制度，在工作交接過程中，保證數據信息的完整性；最后要成分發(fā)揮互聯(lián)網的作用，實現(xiàn)財務信息共享，同時加強安全控制。

四、結語

綜上所述，營改增對房地產企業(yè)會計核算和納稅的影響有利有弊，益處是激發(fā)地產購買需求、避免重復征稅、有利于財務部門明確分工；弊端是增加了實際稅負、影響財務報表。對此，房產企業(yè)應該加強票據管理、獲得政策支持、調整營銷策略、提升人員素質，促進會計核算水平的提升，做好納稅工作，推動企業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]劉力萍."營改增"對房地產企業(yè)會計核算和納稅的影響分析[J].中國經貿，2017，（14）：245.

[2]陳玲.基于"營改增"體系下的房地產企業(yè)會計核算和納稅分析[J].中國經貿，2016，（20）：183.

[3]高苑.淺議"營改增"對我國房地產行業(yè)的影響及對策[J].價值工程，2017，（11）：63-65.

[4]劉彩玲.“營改增”后施工企業(yè)財稅工作關鍵環(huán)節(jié)的考慮[J].科技與創(chuàng)新，2015，（2）：14-15.

[5]沈琪.營改增對房地產企業(yè)會計核算和納稅的影響分析[J].會計師，2016，（22）：28-29.

（作者單位：浙江恒生實業(yè)有限公司）endprint