華人如何在加拿大貸款買房

夏欣怡

沒有加拿大身份可以在加拿大貸款買房嗎？在加拿大貸款購房，首付需要多少比例？一定要有當地信用記錄才可以貸款嗎？本文系統解答上述問題。

很多華人在加拿大買房喜歡付全款，但事實上，加拿大的房貸利率很低，即使在剛剛過去的7個月中3次加息，住房貸款利率仍只有3%左右。而從1990—2016年，加拿大的平均通脹率為2.03%。這意味著按照目前的房貸利率，考慮多年通脹水平，從加拿大銀行借錢的實際年利息支付水平只相當于借款額的1%左右。更重要的是，利用貸款買房可以充分利用資金的杠桿作用。

三類華人房貸的不同要求

不同類型的華人，貸款買房有不同的要求。

非移民如何貸款

非移民主要指因私來加拿大旅游、求學或陪讀的華人，這些人如果需要買房，銀行通常會要求提供以下3個重要文件。

一是加拿大銀行賬戶。目前加拿大的銀行并不支持遠程開戶，因此華人首先要有中國到加拿大的簽證，親自來到加拿大才可以辦理開戶。加拿大實行預約制，要想開戶就要和銀行的客戶經理預約一個日期，然后帶上相關的證件去辦理。

二是首付款證明。首付款最好放在加拿大的銀行賬戶上，如果錢款還在中國，那么中國存款證明也是可以的（有些銀行需要3個月的賬戶明細），通常要求證明中有借款人的名字、金額和日期。非移民買房往往會要求支付至少35%的首付款，然后銀行會額外要求再預存5%，這筆5%的錢款在批貸結束后可以挪作他用。如果非移民想購買位于大溫哥華或以多倫多為中心的大金馬蹄地區的房產，還需要總房款15%的資金作為海外買家稅，在房產過戶時交納給加拿大稅務部門。

三是工作證明。工作證明最好用公司抬頭紙打印，上面需要出現3要素：職位、年薪和單位公章。

非移民沒有加拿大信用記錄，所以無須信用審查即可貸款。

新移民如何貸款

新移民是指未滿5年的加拿大永久居民。通常銀行會將該移民以居民身份登錄加拿大的日期作為起始日，以簽訂買房合同并申請按揭貸款的日期作為截止日，來計算該移民是否是新移民。新移民辦理房貸須要提供的文件與非移民類似，不同之處在于，非移民的房貸上限是1套，而新移民的房貸上限是2套。另外，新移民往往在加拿大已經有一定的信用記錄。信用記錄良好才可放款。新移民中還有一個特殊的類型，時間超過2年又未滿5年的新移民。他們的貸款政策既可以按照新移民辦理，又可以按照老移民辦理。

5年以上老移民和加拿大公民如何貸款

很多華人移民5年或成為加拿大公民之后，才開始考慮購房，其房貸要求與前兩者截然不同，除信用審查外，還要證明收入水平能達到還貸要求。加拿大各大銀行對于負債率大多控制在40%左右，即稅前收入的40%可以用來還貸。

一般來說，對于加拿大公民，銀行要求提供如下材料：雇主信；工資單；2年的T1 General 和NOA（notice of assessment），也就是過去2年的報稅T1表格和稅局評估信；3個月的銀行流水；如果首付有一部分來自親戚朋友的借款，那么需要提供贈予信（gift letter），而且要和銀行流水相匹配。

華人房貸的操作流程

華人在加拿大的放貸操作流程如下：

申請房貸

在購房合同中，通常會有一項重要條款——貸款條款。該條款往往要求以兩周作為期限，讓銀行來評價借款人是否能獲得貸款。如果不能獲得，借款人可以退回押金，終止合約；如果可以獲得，借款人就可以解除該條款，合同繼續進行。

合同簽訂后，借款人應及時將購房買賣合同提供給貸款經紀人，貸款經紀人將借款人的資料提交給放貸的金融機構進行貸款審批。審批時間快則兩天，慢則一周左右。銀行在進行貸款審批時，會委托評估師評定房產價值，按照房產價值與房價總額中的低者給予貸款。

選擇貸款利率和貸款期限

在申請房貸的時候，貸款顧問會讓借款人選擇貸款利率。貸款利率分為固定與浮動兩類。固定利率是指在貸款期內利率不變，浮動利率是指在貸款期內利率會隨著央行利率的改變而改變。固定利率往往比浮動利率高。通常來說，在一個加息周期中應該盡量選擇固定利率，而在一個減息周期中則應該盡量選擇浮動利率。

此外，貸款顧問還會讓借款人選擇貸款期限。在加拿大，貸款期與還款期是兩個不同的概念，還款期是一系列貸款期的組合。貸款期是該貸款合同的時間長短，而還款期是指整個貸款需要償還的年限。例如：借款人和銀行簽訂2年期的貸款合同，整個還款期為30年。那么兩年到期后，借款人可以有3個選擇：一是付清全部貸款；二是在原銀行續借貸款，貸款利息按當時的新利息計算；三是將貸款轉到其他金融機構，辦理新的貸款。

交割

房產往往是通過律師或公證員來完成交割，房貸也是如此。在房產交割日來臨前，如果借款人已經滿足所有的貸款條件，銀行就會給買方律師提供具體的放款金額。

律師接到指示后，會計算借款人的房產交易成本，然后通知借款人將首付款和各項費用給付律師行并簽署借款文件，待借款人簽署正式貸款文件后，律師會向銀行發出索款指令。在房產交割時，銀行會將貸款劃入買方律師行的托管賬戶，最終由買方律師將全部房款劃入賣方律師賬戶，然后由賣方律師將房款給予賣家。至此，房產交易完成，買家獲得房屋鑰匙，賣家獲得房款。

償還房貸

在房屋貸款正式成立后，就進入房貸償還期，在這個時間內要注意兩個問題。

一是及時還貸。加拿大是一個信用社會，房屋貸款直接關系到個人的信用分數，如果信用分數不佳，那么以后不能貸款買車、分期付款買電器和貸款買更多的房產。

二是提前還貸的問題。加拿大按照提前還貸是否有罰款可分為開放式和封閉式兩種。開放式在貸款期內可以隨時還清貸款，沒有罰款。封閉式只要貸款沒有到期，提前還清貸款就會繳納罰款。如果出現后一種情況，而借款人又不想繳納罰款，那么可以在貸款還清后的3個月內再購買一處房產，再次向該銀行借貸可以避免罰金。