中國房地產市場的復雜性與應對策略

才源

摘 要 房地產行業關乎國計民生，對地方政府而言，房地產行業不僅可以靠出讓土地獲得財政收入，帶動上下游行業，拉動消費，而且可以提供大量的就業崗位，安置就業。對普通民眾而言，房地產與每一個人息息相關，房子對國人重要的意義不言而喻。本文通過分析中國房地產市場復雜多變的深層次成因與表現，進而提出應對策略。

關鍵詞 房地產 復雜性 策略

房地產市場風云莫測，瞬息萬變，中國的房地產市場由于中國特殊的國情、，更是充滿了復雜性和多變性。這兩個突出特征也使房地產市場研究領域專家叢生，各家觀點互有爭論。其實，站在消費者的立場，從實際需求的角度看問題，更容易厘清中國房地產市場的走向以及應對策略。

一、表現和原因

中國房地產市場最大的特點簡而言之就是復雜。其復雜性的表現在于房價上漲和政府調控之間的矛盾、成本增加與消費者抵制房價上漲的矛盾。我們經常可以看到，某地房價一路高歌猛漲，政府幾次三番出臺政策調控，但依然難以有效控制房價的上漲勢頭;房地產原材料如土地、沙石、水泥、鋼筋、人工等各項費用開支都在增加，有的甚至在近兩年翻番漲價，但普通民眾依然對房價暴漲充滿敵意，叫苦不迭。這其中的原因也是多方面的。

首先，部分地方政府嚴重依賴“土地財政”，靠巨額的土地出讓收入來維持本地財政開支。據筆者所知，此類城市數量多，屬于中國城市建設管理過程中的通病。因這些城市無法通過高精尖產業或者發達的服務業來提供足夠的稅收，地方政府修建和改善公共基礎設施所需要的龐大資金缺口就需要一個能夠補上此缺口的產業。所以，地方政府就會拍賣土地，間接抬高了房地產的價格，拉高了房地產市場的走勢。

其次，在中國人幾千年的傳統觀念里，房子是歸屬，意味著安全感和穩定性。無論是平時生活，還是結婚，一套房子都是生活的必需品。中國人龐大的人口基數，幾乎每一個人都是購房的剛需。如此龐大的消費市場，再加上有限的國有土地供應，直接導致房價的上漲甚至暴漲。20世紀的“福利分房”時代結束后，商品房時代來臨，也迎來了難以置信的現狀：“六個錢包來買房”“自己的房貸還沒還完，就又要給兒子攢錢湊首付”。如此種種，不僅與當前國人收入水平不相適應，更是引發一系列突出的社會問題，如未取得房地產開發資質的企業非法吸收公眾存款，預售制度下，開發商收到購房款后房子質量難以保障等，嚴重影響了房地產市場的健康發展和社會穩定。

最后，國人對房地產市場的預期會隨著國家政策甚至“小道消息”而變化。例如，隨著各地新區的設立，其周邊房價也順勢上漲;政府在此地規劃一處學校甚至將此處劃為學校片區，就會立刻導致周邊房價的飛漲。在中國，房地產不僅意味著居住，與之捆綁的還是教育資源、醫療資源等，簡而言之，“新三座大山”——住房、教育、醫療，歸根結底都是房地產問題。房地產市場平穩健康發展，對于國人以及國家來說，都顯得至關重要。

二、應對策略

首先，從地方政府層面來看，應當大力發展經濟，重點發展第二產業和第三產業。一個城市，完善的工業體系和發達的服務業才能為之提供源源不斷的稅收和財政收入。土地財政無異于飲鴆止渴，竭澤而漁。這不符合可持續發展的要求。在當前，城市管理者應當充分拓展思路，學習其他城市的先進治理經驗，大力支持高新技術產業發展，提高產品附加值，盡量少或者不引進低端加工企業。積極響應國家號召，大力支持民營企業發展。通過發展實體經濟，擺脫對“土地財政”的依賴，如此才能將土地成本降下來，有效平穩房價，避免房價暴漲帶來的一系列連鎖反應，減輕房地產市場波動對社會穩定的危害。

其次，應當注重對房地產市場的合理引導，而非簡單的調控。房地產市場關乎上下游眾多行業，也關乎大量從業者和購房者的根本利益，堪稱“牽一發而動全身”。管理者在制定出臺政策時，要進行科學論證，必要時召開聽證會，充分聽取專家學者、普通消費者等各方代表的心聲。在房地產市場大起大落之時，政府要做好穩控措施，保證房地產市場的平穩健康發展。

最后，房地產開發企業要合法經營，承擔其社會責任。就房地產開發商而言，絕對不可哄抬房價或者捂盤惜售。要嚴格按照規定取得相關證件，保證建筑質量，依法銷售。房地產開發商要承擔其該承擔的社會責任，注重經濟效益和社會效益的有機結合。這不僅有利于贏得市場口碑，為自身企業的長遠發展打下堅實的基礎，更有利于維護良好的房地產市場秩序，只有大家都遵紀守法，共同維護市場秩序，房地產市場才能夠健康發展，人人受益。

三、結語

中國房地產市場有其龐大的從業者和消費者，房地產市場的有序發展無論是對于中國經濟而言還是對于中國社會而言，都是舉足輕重、不容忽視的。政府、企業、民眾在房地產市場扮演著重要的角色，只有我們都遵守規則，尊重客觀規律才能有效解決問題，共同推動中國房地產市場的健康發展。

（作者單位為沈陽建筑大學管理學院）

參考文獻

[1] 董成立.房地產市場調控反思[J].中國房地產，2017（9）.

[2] 張亞仙.中國房地產市場策論[J].房地產研究，2018（11）.