“營(yíng)改增”實(shí)施后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

張曉艷

【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)作為影響國(guó)民生計(jì)的一大行業(yè)，始終受到社會(huì)和國(guó)家的密切關(guān)注和高度重視，自房地產(chǎn)企業(yè)施行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下簡(jiǎn)稱“營(yíng)改增”）后，其面臨著諸多新的挑戰(zhàn)和難題。因此，在本文中，首先分析了房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后的稅負(fù)情況，然后提出了筆者的建議策略，希望能進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”下的稅負(fù)處理能力。

【關(guān)鍵詞】“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；稅負(fù)影響；應(yīng)對(duì)策略

一、引言

在財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局在2016年相繼下發(fā)的《關(guān)于全面展開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告文件推動(dòng)下，使得2016年成為了房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”的元年。同時(shí)，增值稅的財(cái)務(wù)核算規(guī)定相較于以往的營(yíng)業(yè)稅，變得更加復(fù)雜且嚴(yán)格。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的稅制體制改革工作也面臨著更多的問(wèn)題和挑戰(zhàn)。及早發(fā)現(xiàn)并解決這些問(wèn)題和挑戰(zhàn)，將有利于房地產(chǎn)企業(yè)盡快適應(yīng)“營(yíng)改增”稅制，幫助其更好地發(fā)展。

二、不同納稅人身份的房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后的稅負(fù)情況

借鑒“營(yíng)改增”政策在先行試點(diǎn)行業(yè)的影響情況來(lái)看，其對(duì)被認(rèn)定為不同納稅人的影響是有所區(qū)別的。而且，“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響最大之處在于抵扣方式的差別：只有被認(rèn)定為一般納稅人才能夠抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，被認(rèn)定為小規(guī)模納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)即使取得增值稅專用發(fā)票也無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。那么，是否只有被認(rèn)定為一般納稅人，才對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有利呢？

1.“營(yíng)改增”對(duì)一般納稅人的影響

“營(yíng)改增”后，在房地產(chǎn)企業(yè)中，增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加和企業(yè)所得稅構(gòu)成了一般納稅人的總稅負(fù)。而一般納稅人的總稅負(fù)受“營(yíng)改增”政策的影響方向是不確定的，可抵扣金額占營(yíng)業(yè)收入的比重會(huì)對(duì)其產(chǎn)生決定性的影響。

2.“營(yíng)改增”對(duì)小規(guī)模納稅人的影響

至于房地產(chǎn)企業(yè)的小規(guī)模納稅人，據(jù)以往“營(yíng)改增”小規(guī)模納稅人的試點(diǎn)實(shí)施情況來(lái)看，那些小微企業(yè)增值稅的獲益程度更高。這是因?yàn)椋瑹o(wú)論是在“營(yíng)改增”前后，于小規(guī)模納稅人而言，其稅率均為5%，然增值稅屬于價(jià)外稅，營(yíng)業(yè)稅卻是價(jià)內(nèi)稅，這就造成“營(yíng)改增”后實(shí)際稅率其實(shí)有所下降。除此之外，其它稅種稅負(fù)也在變動(dòng)，使得小規(guī)模納稅人的最終稅負(fù)降低，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增加。

三、 “營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)籌劃工作遭遇的幾個(gè)難點(diǎn)

除了在房地產(chǎn)企業(yè)不同納稅人身份下的稅務(wù)影響外，在“營(yíng)改增”后的房地產(chǎn)企業(yè)的具體操作性上，也存在一些難點(diǎn)問(wèn)題。總的來(lái)看，主要有以下三點(diǎn)：

1.發(fā)票開(kāi)具問(wèn)題

不同于“營(yíng)改增”前，為了降低稅負(fù)，難免有的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)虛開(kāi)、代開(kāi)建材建筑材料發(fā)票，以此來(lái)達(dá)到逃稅漏稅的目的。然而，自開(kāi)始在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”后，國(guó)家對(duì)于這樣非法購(gòu)買、出售及偽造增值稅發(fā)票的行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，情節(jié)嚴(yán)重者，依有關(guān)法律進(jìn)行懲處。如此一來(lái)，勢(shì)必會(huì)對(duì)以往采取此種手段降低稅負(fù)的房地產(chǎn)企業(yè)造成不小的沖擊和帶來(lái)一系列制度、結(jié)構(gòu)調(diào)整上的問(wèn)題。同時(shí)，這也是它們自身存在的法律隱患。

2.抵扣進(jìn)項(xiàng)不足問(wèn)題

上面說(shuō)到，房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后，若要降低稅負(fù)，難免要在最大程度上從抵扣進(jìn)項(xiàng)上著手，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)施行“營(yíng)改增”的最大影響就是抵扣方式的差別。但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，其間投入的各類資金成本多而雜，且達(dá)到抵扣標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目少，如此種種，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最后所承擔(dān)的稅額增加。譬如，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，占比較大的土地成本就很難找到能夠抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票。不得不說(shuō)，這是在間接地加大房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)金額。所以，抵扣進(jìn)項(xiàng)少的問(wèn)題的解決與否，將關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)成本多少的問(wèn)題。

3.財(cái)務(wù)管理工作難度增加問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，在“營(yíng)改增”的稅制改革后，帶來(lái)了諸多新的內(nèi)容和挑戰(zhàn)。首先，在人力上，已經(jīng)習(xí)慣了營(yíng)業(yè)稅稅制的財(cái)務(wù)人員可能對(duì)新稅制的相關(guān)處理流程和具體核算工作還存在諸多不熟悉、不明白的細(xì)節(jié)問(wèn)題，需要一個(gè)適應(yīng)和調(diào)整期。不僅財(cái)務(wù)人員，還有需要和財(cái)務(wù)人員進(jìn)行關(guān)聯(lián)、對(duì)接的其他工作人員，他們的不清楚，也會(huì)造成財(cái)務(wù)人員的工作量的增大。譬如報(bào)賬問(wèn)題；其次，在軟件配置上，舊有的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，必將不能適應(yīng)“營(yíng)改增”后的財(cái)務(wù)工作，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)投入財(cái)力、物力，來(lái)及時(shí)創(chuàng)造和完善新的系統(tǒng)。當(dāng)然，這不是一蹴而就的，也不是一帆風(fēng)順的，在同行業(yè)都在摸索的情況下，可借鑒經(jīng)驗(yàn)未免太少，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”財(cái)務(wù)管理工作的效力、進(jìn)度都面臨著諸多阻礙。

四、房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后的稅負(fù)應(yīng)對(duì)策略

1.選擇合適的供應(yīng)商

既然“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)情況依不同納稅人而定。那么，在房地產(chǎn)企業(yè)物資采購(gòu)中，就可以優(yōu)先考慮合適的商品供應(yīng)商，以幫助房地產(chǎn)企業(yè)減少成本和降低稅負(fù)。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇一般納稅人和小規(guī)模納稅人的供貨商時(shí)，在商品質(zhì)量和價(jià)格均差不多的情況下，應(yīng)優(yōu)先考慮一般納稅人企業(yè)作為供貨商，且其要具備開(kāi)稅率較高的增值稅專用發(fā)票的權(quán)利，這樣，就可以最大程度上幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)。當(dāng)然，對(duì)于供貨合適卻不能開(kāi)具進(jìn)項(xiàng)抵扣發(fā)票的小規(guī)模納稅人，房地產(chǎn)企業(yè)可以在做好稅負(fù)籌劃下，選擇那些能夠開(kāi)具3%稅率的增值稅發(fā)票的小規(guī)模納稅人供貨商，以此來(lái)抵扣。

2.提升財(cái)務(wù)人員的稅務(wù)處理能力

“營(yíng)改增”后，財(cái)務(wù)人員必定要具備處理新事項(xiàng)的能力，所以，房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)組織相關(guān)人員進(jìn)行學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，以確保他們適應(yīng)新稅制背景下的工作內(nèi)容，因?yàn)樨?cái)務(wù)人員是要求必要時(shí)，能夠向前來(lái)辦理相關(guān)業(yè)務(wù)人員提供專業(yè)幫助和解答的工作者，也是“營(yíng)改增”后第一批強(qiáng)制接觸到其相關(guān)改革內(nèi)容的工作者。因而，房地產(chǎn)企業(yè)要想推動(dòng)財(cái)務(wù)工作的順利運(yùn)轉(zhuǎn)，首先要保證這些財(cái)務(wù)人員的勝任力和執(zhí)行力，必要時(shí)可以力促與別的企業(yè)實(shí)現(xiàn)資源共享和互助學(xué)習(xí)。與此同時(shí)，為了方便財(cái)務(wù)人員新稅制改革之路更為順暢，房地產(chǎn)企業(yè)還可以加大對(duì)有關(guān)部門和直接財(cái)務(wù)對(duì)接人“營(yíng)改增”后相關(guān)內(nèi)容的學(xué)習(xí)和推廣，例如發(fā)票的辨別、可報(bào)發(fā)票的開(kāi)具和填寫(xiě)標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn)等。endprint

3.加強(qiáng)增值稅發(fā)票的管理和使用推廣

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”后，其增值稅專用發(fā)票得到大力普及和使用，因此，要預(yù)防出現(xiàn)增值稅發(fā)票使用不科學(xué)、不合理的情況，那么，就要設(shè)置增值稅專用發(fā)票的管理部門，不僅如此，還要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的其它部門進(jìn)行培訓(xùn)和指導(dǎo)，確保他們能夠盡快接受增值稅發(fā)票的推廣并能夠正確使用。總的說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)要緊抓增值稅專用發(fā)票的開(kāi)具、保管及核對(duì)工作，只有做好增值稅發(fā)票開(kāi)具到報(bào)銷的系列流程的把關(guān)工作，才能保障房地產(chǎn)企業(yè)的“營(yíng)改增”步伐又好又快地向前邁進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作才能合法、順暢。

4.完善增值稅發(fā)票系統(tǒng)

舊的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票系統(tǒng)，必然已不能適應(yīng)增值稅發(fā)票的管理。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要本著適配與跟進(jìn)時(shí)代的原則，盡早完善增值稅發(fā)票的適配系統(tǒng)，以確保增值稅發(fā)票的流通和管理。新的增值稅發(fā)票系統(tǒng)應(yīng)該滿足房地產(chǎn)企業(yè)的客戶需求和員工需求，將二者結(jié)合起來(lái)，要做到及時(shí)、方便開(kāi)具和核查，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具的增值稅專用發(fā)票，要做到真實(shí)、有效和及時(shí)；對(duì)于外來(lái)用于房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)銷的增值稅專用發(fā)票，也要符合相應(yīng)的報(bào)銷規(guī)定和真實(shí)、有效的準(zhǔn)則。除此之外，新的增值稅專用發(fā)票管理系統(tǒng)，還要能夠與房地產(chǎn)企業(yè)的其它財(cái)務(wù)系統(tǒng)完美地契合起來(lái)，以便各部門、各機(jī)構(gòu)之間此項(xiàng)工作的高效、正確完成，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的大大降低。

五、結(jié)語(yǔ)

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，科技力量的不斷提升，也為房地產(chǎn)企業(yè)的“營(yíng)改增”工作不斷提供新的思路和經(jīng)驗(yàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷嘗試和總結(jié)，結(jié)合自身實(shí)際情況，不斷加強(qiáng)“營(yíng)改增”稅改的深度和力度，努力克服遇到的困難，及時(shí)做好學(xué)習(xí)和宣傳指導(dǎo)，不僅是財(cái)務(wù)管理部門，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的其它部門，也要做好監(jiān)督指導(dǎo)工作，至上而下地開(kāi)展好此項(xiàng)工作，以此來(lái)順利度過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”的稅制過(guò)渡，迎來(lái)新稅制下房地產(chǎn)企業(yè)的又一片藍(lán)天。

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