新型城鎮化對桂林市住宅價格影響的實證分析

李華

[摘要]文章通過建立一套合理的新型城鎮化綜合評價指標體系，運用多元線性回歸模型對新型城鎮化與桂林市住宅價格之間的關系進行分析。得出城鎮居民人均可支配收入是影響桂林市住宅價格最大的因素，其與桂林市住宅價格正相關，并以此為促進新型城鎮化與桂林市住宅市場協調發展提出相關建議。

[關鍵詞]新型城鎮化；住宅價格；多元線性回歸

[DOI]1013939/jcnkizgsc201808033

我國房地產業在不斷發展的過程中，由于房價上漲的速度與人民生活收入的增長速度不相匹配，造成許多老百姓無法購買得起住房。在城鎮化快速發展的過程中也存在一定的不足之處。大量的農村人口轉移到城鎮，使城鎮土地用地非常緊張，城鎮的基礎設施建設與城鎮化發展速度不相匹配，與城鎮本身有限的容量形成了基本的矛盾。城鎮二元結構化差距明顯，城鎮的社會保障體系不夠完善，城鎮發展速度過快等，這都是傳統城鎮化存在的缺陷。因此，在城鎮化深入發展的歷程中，不僅要追求其發展的速度，更要追求城鎮化發展的質量，新型城鎮化應運而生。

Junhua Chen（2010）通過分析城鎮化與房地產價格之間的緊密關系，深入研討中國十年間房地產價格與城鎮化有關數據，對我國的房地產進行階段性分析，得出了房地產價格與城鎮化存在著正相關關系。[1]

徐飄，鄭曉云（2013）認為城鎮化的進程與房價有著互相推動的緊密聯系，應用定量分析與定性分析相結合的措施，通過建立一套合理的新型城鎮化綜合評價指標體系。然后用主成分分析法和線性回歸模型進行分析，得出新型城鎮化與房地產價格具有正相關關系。[2]本文以新型城鎮化為切入點，通過建立新型城鎮化指標體系，剖析新型城鎮化對桂林市住宅價格的影響，提出推進桂林市住宅價格健康有序發展的相關建議。

1新型城鎮化的概念及特點

新型城鎮化是以可持續發展為理念，以人為本為核心，以城鄉一體化為原則，產業結構趨向合理、集約高效、生態宜居、環境友好、和諧發展為主題的城鎮化。[3]

通過與傳統城鎮化進行對比，可以總結出新型城鎮化的特點是以人為本、聚集效益、特色鮮明、規劃合理、綠色低碳等。新型城鎮化要求速度與質量的和諧統一，改變由中心帶動周邊發展的傳統認識，東部沿海城市和西部內陸城市互相促進，大中小城市與小城鎮之間同步發展；要求加快推進城鄉一體化，改變原有城市發展思路和城鎮土地大肆擴張的政策。

2新型城鎮化與住宅價格的互動分析

21新型城鎮化對住宅價格的影響

第一，人口遷移推動住宅需求上升新型城鎮化使大量農村人口成為城鎮居民，增加了城鎮居民對住宅市場的需求，給住宅價格的上升注入了新的動力。第二，城鎮用地規模擴大，增加住宅市場供給。新型城鎮化推進過程中，伴隨著城鎮基礎設施建設的不斷完善，城鎮空間不斷優化和規模進一步擴大，必須占用很多的土地。為了使土地的供給和需求趨向合理，政府必須加強對土地的管理、調控和有效規劃，才能推動住宅市場健康有序地發展。[4]

22住宅價格對新型城鎮化的作用

第一，住宅價格的不斷上漲，會刺激房地產開發商進行房地產投資，增加商品房屋開發面積和竣工面積，提高了城鎮居民的生活水平，進一步改善了居住環境，吸引大量的農村人口進入城鎮，從而推進新型城鎮化的發展進程。第二，在開發建設過程中，需要大量勞動力，而我國建筑行業大部分的勞動力都是農民工，這不但解決了進城務工農業人口的就業問題，還推動大量的農村人口進入城鎮，不斷加快新型城鎮化的快速發展。第三，若城鎮居民的可支配收入過低，會導致居民的實際購買力下降，而且嚴重阻礙了居民對住房的剛性需求，減慢了城鎮化發展的進程。[5]

3新型城鎮化對桂林市住宅價格影響的實證分析

31新型城鎮化綜合評價指標體系設計

依據新型城鎮化的豐富內涵，參照國內外學者的新型城鎮化指標體系，按照科學性、代表性、可行性和指導性的原則將型城鎮化指標體系分為整體層、目標層和指標層。[6]

整體層：全面體現了新型城鎮化的發展程度，反映了其涉及方面之廣。目標層：從新型城鎮化涉及的方面入手，分成人口城鎮化、經濟城鎮化、生活城鎮化、社會城鎮化四個子目標層。指標層：依據四個子目標層，經過充分考慮各項指標的科學性、代表性以及數據的可取性問題，選取了城鎮化率、城鎮居民人均可支配收入、人均GDP、房地產投資開發額、商品房竣工面積、教育投資額、社會保障投資額7個指標來建立一套新型城鎮化綜合評價指標體系，并對新型城鎮化進行實證分析。

32建立回歸模型

7個變量為人口城鎮化率、城鎮居民人均可支配收入、人均GDP、房地產投資開發額、商品房竣工面積、教育投資額、社會保障投資額，分別用X1，X2，X3，X4，X5，X6，X7表示，用被解釋變量Y代表桂林市住宅價格，回歸模型為：Y= b0+ b1X1+ b2X2+…+ b7X7+e，其中b0稱為常數項，e稱為隨機誤差，b1，b2，…，b7稱為回歸系數。

33回歸模型分析

2007年至2016年各年份桂林市住宅價格影響因素數據均已得出。但是由于數據的不統一，使數據比較性差。為了使數據能夠進行科學合理的比較，利用Z-score 標準化（標準差標準化法）對所有數據進行標準化處理，讓不同類別的數據處于一個可比較范圍。

對自變量和因變量數據導入Eviews，進行相關系數矩陣分析，用Eviews計算結果如下，如下表所示。從相關系數矩陣可以看出，因變量Y與自變量X1，X2，X3，X4，X5，X6，X7的相關系數大多在09以上，由此可知，自變量與因變量是高度線性相關的，用因變量Y與自變量Xi進行多元回歸分析是合適的。

34回歸模型檢驗

第一，擬合優度檢驗，由圖2可知，R2=0947936，修正的可決系數為0941428，證明模型對樣本的擬合很好。第二，顯著性檢驗，當顯著水平為005，F=1456576，F的概率P值為0000002，此時P值小于005，即0000002<005，說明在其他自變量不變的情況下，城鎮居民人均可支配收入對桂林市住宅價格產生的影響最大。第三，估計標準誤差檢驗，估計標準誤差為0080673，估計標準誤差比較小，說明回歸方程擬合程度很好。第四，DW檢驗，自相關檢驗，DW值為1365281，說明模型不存在自相關，模型成立。

35結果分析

通過多元線性回歸結果分析，可以得出，人口城鎮化率、人均GDP、商品房銷售面積、教育投資額、社會保障投資額對桂林市住宅價格的影響是比較微弱的，城鎮居民人均可支配收入對桂林市住宅價格的影響是最大的，房地產開發投資額次之。

4相關建議

41完善桂林市基礎設施建設，推動公共服務業發展

在新型城鎮化發展歷程中，它不再是單純的人口轉移，也不再是簡單地追求城鎮化的速度，必須不斷完善城鎮的基礎設施建設和社會保障福利等，推動公共服務業的發展。健全住房保障和供應體系，以滿足進城農民和原有城鎮居民不同層次的住房需求。使城鎮的公共服務業與人口遷移、城鎮化發展速度相適應。同時要調整三大產業結構，大力發展第三產業，擴大內需，促進經濟的發展，不斷增加桂林市城鎮居民人均可支配收入，增強居民的購買力。[7]

42制定科學合理的桂林市房地產建設規劃

421制定合理的住房建設規劃

新型城鎮化的進程會使桂林市住宅需求上升，剛性需求增加。不能因為城鎮化進程加快而盲目增加房地產投資額和規劃建設。必須適應人口轉移帶來的住房剛性需求，保障房建設對房地產價格的抑制作用雖然存在一定時滯，但是政府不應該放松保障房建設工作，而且應該著力加大保障房的供應力度。調查和掌握房地產住宅市場的供需狀況，在房地產去庫存的同時，要科學合理地編制桂林市住房建設規劃。

422土地資源的合理供給

新型城鎮化進程必定會帶來城鎮面積的不斷擴大，由于土地的不可再生性，必須科學合理地規劃土地資源的有效供給。新型城鎮化對市政規劃建設和生態環境保護要求較高，所以房地產土地開發的面積也有所限制。為了提高土地的有效供給，政府必須做出明確的決策，分階段、有規劃、有限制地進行土地供給。

423大力發展桂林市健康養老地產

桂林市作為國際旅游城市，生態環境優美，是宜居宜養老的休閑旅游城市。隨著人口老齡化比例的增大，在人口轉移過程中，部分的老年人進入城鎮，由于其住房的購買力有限，要落實其住房問題，政府必須出臺健康養老地產的相關政策。為了以特色城鎮化建設城鎮新面貌，增強城鎮發展后勁，使老年人在城鎮住有所居，老有所養，不但提高了人口轉移的積極性，而且能使桂林市住宅價格與新型城鎮化協調發展，進一步推動新型城鎮化的進程。

參考文獻：

[1]Junhua Chen，Fei Guo，Ying WuOne Decade of Urban Housing Reform in China： Urban Housing Price Dynamics and the Role of Migration and Urbanization，1995-2005[J].Habitat International，2011（1）：1–8

[2] 徐飄新型城鎮化對房地產價格的影響分析——以重慶為例[D].重慶：重慶大學，2015

[3] 羅繼明新型城鎮化對重慶市房地產市場的影響[D].重慶：重慶師范大學，2014

[4] 董正信，劉全智我國城鎮化發展與房地產價格關系的實證分析[J].統計與管理，2013（5）：83-84

[5] 湯臘梅，孫倩湖南新型城鎮化水平與房地產價格互動的實證分析[J].城市學刊，2015（1）：6-11

[6] 田靜新型城鎮化評價指標體系構建[J].四川建筑，2012（4）：47-49

[7] 黃燕中國城鎮化進程對房地產價格影響的實證分析[J].南京審計大學學報，2016（6）：23-32