新形勢下民營房地產企業提高財務管理水平的對策

雷玲

摘要：隨著我國房地產市場的飛速發展，房地產市場的競爭也異常激烈，為了在市場競爭中占據一定的位置，房地產企業不僅要應對外部環境的變化，還要提升自身的管理水平，如何合理地控制財務管理，降低企業財務風險是每個企業面臨的主要問題。為了保證企業的經濟效益和快速收回資金，民營房地產企業必須提高財務管理和控制能力，使企業能夠長期發展。文章分析新形勢下民營房地產企業財務管理存在的問題，在問題的基礎上提出了有效的財務管理控制策略，以提高企業的管理能力。

關鍵詞：新形勢；民營房地產企業；財務管理；管理控制

在新形勢下，市場經濟的不斷發展給民營房地產企業帶來了一些機遇，同時也帶來了一些挑戰。只有采取合理的措施應對挑戰，抓住機遇，企業才能更好地保證自己的經濟利益。為推動房地產業升級，國家有關部門出臺了相應的房地產業政策。由于房地產行業限制因素較多，市場競爭加劇，民營房地產企業發展緩慢。要使企業在市場上占有穩定的位置，要科學地控制財務管理，搞好財務管理，保證資金運用和融資合理性，降低企業財務風險。

一、民營房地產企業財務管理的特點

民營房地產企業的財務管理，是指企業對生產經營活動所需的各種資金進行預測、計劃、核算、控制、分析和評估，妥善處理各種經濟金融關系管理工作，是企業管理的重要組成部分。民營房地產業務財務管理具有以下特點。

（一）開發周期長，資金籌集任務繁重

房地產開發具有長期性，資金周轉時間長，周轉率較低，一次性投資資金相對較大，因為巨額的地價和住房項目需要大量的資金投入，資金的籌集難度較大。特別是在目前金融企業貧困狀況比較困難的情況下，民營房地產企業加強財務管理是必要的。以廣西南寧為例，2016年1～12月，南寧市房地產業房地產開發投資約150億元，比上年同期增長10%。住房總建筑面積1610萬平方米，增長8%，商品房銷售額約1300億元，增長6%。從以上總體數據來看，銷售增量值低于開工建設投入的速度，說明企業不得不以其他方式籌集更多的資金，未來一段時間，這筆投資的附加值會更大而隨著銷售資金的增長，南寧民營房地產企業的資金鏈將處于緊張的趨勢中，甚至出現資金鏈斷裂情況。

（二）財務風險較高

房地產開發經營周期長，在這個過程中存在很多不確定性，房地產企業自身調節能力較差，稍有不慎可能陷入資金鏈斷裂的困境中，從2016年1～12月，南寧房地產的資金來源總額達150億元，其中國內貸款25億元，利用外資1000萬元，自籌資金56億元，剩余資金來自預付款項和定金，從資金來源看，房地產企業面臨的還款任務艱巨，財務風險較高。

（三）財務管理難度大

為了滿足大量的資金需求，民營房地產企業需要從銀行借錢，買地建房，由國土資源部門，規劃部門和環保部門監督。這種等級關系表明，民營房地產企業的發展必須與這些部門打交道，涉及廣泛的關系，因此，財務管理比較困難。另外，與其他企業相比，民營房地產企業發展周期長，資金投入大，回收緩慢，增加了財務管理難度。

二、民營房地產企業財務管理過程存在問題分析

（一）資本結構不合理，負債率高

房地產行業投資大，周期長，對于從項目審批到土地審批到最終竣工并投入使用，投資量大，回收期慢。民營房地產企業融資難度較大，很多企業為了獲得資金，不考慮融資成本，借貸成本資金非常高，不考慮自有資金和借入資金的比例，他們為了度過眼前的財務難關，盲目借貸，導致資本結構不合理，沒有考慮到高額的利率給公司帶來的負擔，最終資不抵債。

（二）不重視成本和費用的管理

成本費用管理一般在企業經營活動中進行，主要對企業的產品成本與營業費用進行預算，主要作用是全面開展管理工作，對民營房地產企業進行分析，節省更多成本，有效控制企業成本，從而提高企業的市場競爭力。很多民營房地產企業對成本費用管理不重視，沒有采取財務管理手段。他們沒有監督和控制企業經營和生產的全過程，不重視財務預算管理，也沒有制定財務預算計劃和體系，導致財務管理比較隨意，造成企業成本提高。

（三）內部控制制度不完善

大多數中小型民營房地產企業還沒有建立健全的內部控制制度，企業主要依靠管理人員來監督和控制。一些企業沒有專門的財務人員，財務人員和一些管理職位沒有分開，更沒有建立企業內部控制制度，對企業的財務進行管理，導致財務問題經常出現。

（四）財務人員素質不高，財務管理意識淡薄

大多數民營房地產企業并沒有財務管理的意識，他們設置財務部門只是為了解決企業融資的問題。由于忽視了企業的財務管理，不重視高級人才的引進，也沒有對財務人員進行培訓，財務人員由于素質低下、財務管理水平不高，造成企業財務信息混亂，不能體現企業財務的真實性和客觀性，導致決策失誤。

（五）融資渠道較為單一

大部分民營房地產企業的主要資金來源是依靠銀行貸款，自籌資金的能力較弱，而且自籌資金大部分來自購房者的定金和預付款，自備資金少之又少，如今的房地產市場不似以前紅火，庫存越來越多，加劇了房地產企業的資金困難，隨著房地產企業的負債率的提高，從銀行借款的資金成本也不斷上漲。此外，國外房地產政策頻出，嚴格控制過熱地區和重度民營房地產企業貸款規模，房地產業銀行信貸緊縮，導致民營房地產企業融資困難。隨著時間的推移，民營房地產企業資金鏈斷裂的風險也逐漸增大。

三、新形勢下民營房地產企業提高財務管理水平的對策

（一）建立健全財務管理規章制度

財務部門的管理工作之所以會出現大問題，是因為沒有一套完整的規章制度作為工作依據，盲目地進行工作只會給工作帶來不必要的麻煩和困難。因此，民營房地產企業要根據自身條件和經營狀況制定自己的財務管理制度，同時將自身的財務管理特征也納入到制度的發展之中，這樣不僅規范了員工工作程序，也能促進企業規范化發展。一個好的制度可以促進民營房地產企業的發展。基于實際工作中遇到的一些問題，通過自身的經驗不能很好地解決，應該通過創新的方式有效解決財務問題。

（二）加強成本控制

一要加強成本核算，房地產開發商的成本反映了實際投入在開發建設中的實際支出，以確定適當的銷售價格來實現最大化，為資金回報奠定基礎；二是嚴格把關工程結算，在保證房屋質量的前提下，防止施工過程中不必要的浪費，控制物耗；作為日常重要的民間房地產業務支出，項目支出通常會有一定的監管，要評估民營房地產企業的工程部門，財務部門在建項目的資金需求情況下，確定合理支付節點，控制建設項目的成本；但在淡季，各項費用需要控制在計劃中。例如，雖然行政性開支在民營房地產企業的資金占比較小，但財務部門仍然需要監督，拒絕不合理的開支。

（三）合理的管理和使用企業資金

由于涉及的資金數量大，民營房地產企業應統一安排資金使用情況，做好詳細規劃和合理調度，確保資金能夠合理科學地使用和支配。同時，民營房地產企業還應該設立專門的資金管理機構，統籌安排和使用資金，合理調度，充分利用資金。

（四）提高財務管理人員水平

人是管理的核心，對于房地產企業來說，財務管理人員的素質直接關系到企業財務管理的水平，在招聘過程中，考慮到他們的業務水平和競爭上崗的能力，擴大高層次人才；另一方面，要加強對內部人員的培訓，財務人員要定期進行財務管理，工程儲備等方面的培訓工作，只有不斷拓展知識面，豐富眼界，才能不斷提高自身的業務能力更好地為企業財務管理做出貢獻。

（五）拓展融資渠道

民營房地產公司融資困難主要是自身的信用和承擔風險的能力并不高。首先，民營房地產企業要實現有效融資，從而降低財務風險，關鍵是要提升自己的綜合實力和管理水平，樹立良好的企業形象和口碑。其次，為了有效解決融資難問題，應盲目投資管理，合理設置融資決策的基本流程，盡量減少融資成本和風險，確保民營房地產企業融資安全。

四、結語

面對市場競爭的巨大壓力，民營房地產企業必須正確對待財務管理，合理控制資金，保證資金的合理使用，為企業贏得最大利益。通過財務管理的改善，企業可以有良好的籌資和投資環境，確保企業資本結構合理。在管理過程中，企業應根據市場情況和自身發展狀況，完善企業財務管理制度，同時將內部監督制度與規范合理的管理流程相結合，實現企業的經營目標和更好的經營發展。

參考文獻：

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（作者單位：廣西豐澤房地產開發有限公司）