我國房地產(chǎn)稅收改革的現(xiàn)狀及策略

段君

摘要：隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，出現(xiàn)了因房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的變化而產(chǎn)生一系列問題的現(xiàn)狀，其中房價(jià)一直處在較高的水平與有錢也買不到房這兩個(gè)問題較為突出，一直沒有良好有效的解決方法。此外，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也極度需要對稅收進(jìn)行宏觀調(diào)控。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 稅收 改革 策略

一、我國房地產(chǎn)稅收存在的問題

（一）重復(fù)征稅問題嚴(yán)重

一直以來，國內(nèi)房地產(chǎn)稅收都處在個(gè)較為異常的狀態(tài)，一些較為簡便征稅的關(guān)節(jié)存在有重疊征稅的情況，但那些迫切需要強(qiáng)化宏觀調(diào)控的關(guān)節(jié)卻沒有進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼鞫悺７课萁ㄖ镆驗(yàn)槭褂昧苏孛娣e，所以向其征收房產(chǎn)稅是理所當(dāng)然的，然而諸如廠區(qū)等，向其無房用地征收土地使用稅對企業(yè)集約用地起到了顯著的推動作用，因此再向其征收房產(chǎn)稅是不合理的，重復(fù)征稅現(xiàn)象越發(fā)顯著。

（二）稅系架構(gòu)不夠健全

除了重復(fù)征稅這一問題外，我國房地產(chǎn)還存在著稅收架構(gòu)中缺少部分必需的稅種的問題，導(dǎo)致了我國財(cái)產(chǎn)稅收體系還不夠健全，財(cái)政收入減少，稅收應(yīng)有的調(diào)整貧富差距的作用無法充分發(fā)揮出來，進(jìn)而給實(shí)現(xiàn)稅收公平帶來了一定的困難。此外，在有關(guān)個(gè)人具有多個(gè)房產(chǎn)等占用社會經(jīng)濟(jì)資源的情況上，一直未設(shè)置出能夠有效的管控特殊的財(cái)產(chǎn)行為稅種，使得房地產(chǎn)價(jià)格沒有得到很好的管控，對于社會財(cái)富的分配方面上不夠合理。

（三）稅收管理難度大

房地產(chǎn)業(yè)目前所進(jìn)行的各個(gè)稅收，無論是稅種、收入數(shù)額或是收入架構(gòu)，都有著較為明顯得增多，而這些均是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展及對稅收管理的持續(xù)加強(qiáng)，但是其中同樣還存在一些嚴(yán)峻的問題給稅收管理帶來了一定的難度。首先，涉稅信息的可靠性不強(qiáng)，計(jì)稅憑據(jù)的真實(shí)度不高，使得房地產(chǎn)稅收受到損害。其次，納稅人的申報(bào)意識與申報(bào)質(zhì)量較差。假報(bào)銷售收入、成本虛列等等不良行為層出不窮。再次，房地產(chǎn)市場的規(guī)范性有待提高，投資架構(gòu)單一，不符合時(shí)代多元化需求。最后，沒有完全的進(jìn)行稅收改革，這使得房地產(chǎn)業(yè)稅收的長期增加造成了一定的阻礙。

二、加強(qiáng)我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理的策略

（一）消除房地產(chǎn)重復(fù)征稅

1.建立持有土地“一稅調(diào)節(jié)”制度。所謂的“一稅調(diào)節(jié)”是說，將所有的稅收關(guān)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一，僅征收一類稅種，通過這樣的方法來達(dá)到建立完全調(diào)節(jié)的稅收機(jī)制的目的。如果企業(yè)擁有且占用國有土地進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動的話，那么在已經(jīng)征收了土地使用稅的前提條件下，就不能再對其實(shí)行占用土地價(jià)款應(yīng)并入房產(chǎn)原值計(jì)算征收房產(chǎn)稅的要求，而是應(yīng)該實(shí)行原有房價(jià)稅的相關(guān)法規(guī)要求。

2.實(shí)施房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)“一稅到底”辦法。所有的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收都可以一定程度的進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁，其在房地產(chǎn)“供應(yīng)一消費(fèi)”價(jià)格中占據(jù)著極為關(guān)鍵的位置。房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)節(jié)主要是征收增值稅，因此就不需要再次征稅其它含有流轉(zhuǎn)稅特性的稅收，避免造成重復(fù)征稅，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售價(jià)格異常上漲。

（二）重塑房地產(chǎn)調(diào)節(jié)稅系

1.撤并耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。耕地占用稅指的是對使用耕地資源來建房而向其征收的一個(gè)稅，納稅人要在使用耕地的那一年開始交納土地占用稅，而后一年起則變?yōu)檎魇胀恋厥褂枚悺？梢钥闯鐾恋卣加枚愔饕康脑谟诒Ｐl(wèi)耕地資源，其和土地使用稅在征稅對象上的不同之處是土地資源形態(tài)。然而由于這兩種稅的征稅對象都能夠被稱作“土地”，同時(shí)使用耕地都必須把其過戶成國有土地之后，方可成為產(chǎn)權(quán)，因此可以把這兩個(gè)獨(dú)立的稅種合并成“土地占用稅”，把“耕地”當(dāng)作一個(gè)獨(dú)立的稅種。此外有關(guān)存量房占用土地，可以實(shí)施加征一定成數(shù)的稅款或是按照提高50%～100%的比率來進(jìn)行征稅。

2.停征或取消土地增值稅。土地增值稅政策出臺最初是為了避免房地產(chǎn)通過炒買炒賣的手段導(dǎo)致貧富加大的情況，其原本是對商業(yè)性囤積銷售住房行為所征稅的個(gè)稅，防范房地產(chǎn)倒買倒賣的不良情況。然而，土地增值稅在法律要素的設(shè)立于征管的實(shí)際操作過程中都與最初的目的相違背，其把征稅對象鎖定在了一切銷售或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，更甚于還包括了唯一住房銷售，愈發(fā)的凸顯出了流轉(zhuǎn)稅的特性。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，個(gè)人銷售住房是暫時(shí)免收土地增值稅的。然而如果把征稅對象定位在房地產(chǎn)企業(yè)身上，那么房地產(chǎn)企業(yè)則會把其交納的土地增值稅轉(zhuǎn)嫁到購房者的身上，從而使得房價(jià)持續(xù)高漲。要想防止財(cái)政需求出現(xiàn)不足，那么可以把房地產(chǎn)增值稅的稅率上調(diào)到17%，或是再增加新稅種來代替土地增值稅，以此來充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)行為稅宏觀調(diào)控的作用，減少地方財(cái)政因?yàn)闋I改增所產(chǎn)生的不良效果，同時(shí)加快培養(yǎng)地方主體稅種的工作。

3.設(shè)置具有較強(qiáng)調(diào)節(jié)能力的新稅種

設(shè)置調(diào)節(jié)能力較強(qiáng)的新稅種，主要有以下兩類。一是新增遺產(chǎn)稅，遺產(chǎn)稅是指已判定死亡的公民在境內(nèi)外所遺留下來的所有財(cái)產(chǎn)與已判定死亡的非公民在境內(nèi)的遺留的財(cái)產(chǎn)，向其真實(shí)的繼承人及法定時(shí)期內(nèi)受贈人所征收的一個(gè)稅。遺產(chǎn)稅的詳細(xì)法律要素內(nèi)容與稽征管理的方法可以依照以前的相關(guān)遺產(chǎn)稅規(guī)定來對其作出適當(dāng)?shù)恼暮笤兕C布實(shí)行。通常情況下，由于遺產(chǎn)稅采取的是“起征點(diǎn)”的辦法，在起征點(diǎn)之下的遺產(chǎn)不需要繳納遺產(chǎn)稅。新增遺產(chǎn)稅將能夠合理高效的調(diào)整社會財(cái)富的積存及分配，同時(shí)完善地方稅系，且在一定程度上的提高地方財(cái)政的收入。二是新增不動產(chǎn)調(diào)節(jié)稅，不動產(chǎn)調(diào)節(jié)稅指的是將納稅人持有或管理的不屬于生活、生產(chǎn)經(jīng)營直接使用的不公產(chǎn)來作為對象，對其房地產(chǎn)價(jià)格征收賦稅的一個(gè)稅。其作為財(cái)產(chǎn)行為征稅，并不具備有賦稅轉(zhuǎn)嫁的特性，是歸屬于地方稅務(wù)局進(jìn)行稽征管理，稅款也將計(jì)入到地方財(cái)政賬上。

（三）加強(qiáng)稅收管理的力度

對于企業(yè)而言，首先，企業(yè)部門與部門之間應(yīng)該相互配合稅收管理工作的開展，加強(qiáng)聯(lián)系，同時(shí)竭力得到相關(guān)稅務(wù)部門的支持，與相關(guān)部門建立起信息的平臺，確保稅收信息的真實(shí)性。其次，要加強(qiáng)管理措施，貫徹落實(shí)管理要求，確保管理到位，使稅收征管能夠更具規(guī)范性。再次，加強(qiáng)稽查工作的進(jìn)行，讓稅收的管理能夠更為法制化。最后，構(gòu)建起完善的監(jiān)控機(jī)制，加強(qiáng)稅收管理的信息化程度，可以通過信息、網(wǎng)絡(luò)等方式來提升稅務(wù)管理的質(zhì)量和水平。