投資性房地產資產評估應用策略

夏朝輝

【摘要】我國現階段的房地產發展已經實現了投資性發展，借助《投資性房地產準則》探討出了兩種計量模式，即成本模式與公允價值模式。在這兩個計量模式中，公允價值模式引入了資產評估，并將資產評估定為了我國投資性房地產計量的主要依據與方法，切實確保了投資性房地產事業的可持續性發展。

【關鍵詞】投資性；房地產；資產評估；應用策略

資產評估現已成為投資性房地產計量的主要途徑，在對房地產出租、出售等經營活動都有著一定程度上的影響。基于投資性房地產資產評估的重要性，本文對資產評估方法與注意問題做了詳細論述，強調了資產評估在投資性房地產中的作用，希望歸納總結出的這一系列結論對同行工作有所幫助。由于人們生活需求的提升，近些年房地產迅猛發展。所以，國家一直在出臺和房地產相關的政策，主要調整房地產行業，推動房地產行業的穩定、健康發展。就現在狀況來看，中國的房地產逐漸向投資方向發展，而資產評估對房地產的發展起到一定的推動作用。

1、投資性房地產的計量模式分析

所謂投資性房地產，實際指具有單獨計量、單獨出售能力，并且可賺取一定租金，可在原有資本上產生增值效益的房地產。國內現有的投資性房地產主要采用兩種模式加以計量，一是成本模式，二是公允價值模式。兩種計量模式中，成本計量模式并沒有條件限制，投資性房地產均可才成本模式加以計量，而公允價值模式的使用則必須具備以下兩方面的條件：一，投資性房地產所處的交易市場相對活躍，二，房地產企業能夠在房產交易市場中獲取與投資性房地產相似，或者同類的房價信息。不過要注意的是，房地產企業在對投資性房地產進行計量時，只能在兩種計量模式中選擇其中一種，不可二者同用。

2、投資性房地產資產評估應用策略

2.1投資性房地產評估的目標

為了確保投資性房地產評估的正確性和完善性，對投資性房地產的評估目標，會計準則給出嚴格要求，即投資性房地產的評估目標一定要滿足會計準則提出的所有要求。這樣一來，房東出租或者出售自己的房子可以作為投資性房地產的評估目標，而土地資源就不屬于投資性房地產評估的目標。

2.2投資性房地產評估的方式

就目前來看，我國在房地產資產評估的過程中可以利用很多種方式，如成本法、市場法等。從每種方法的實施效果來看，它們都具有可實施性，然而它們在使用過程中會有局限性，也就是每種評估方式都有它們的使用范圍，能夠廣泛應用的評估方式還有待研究。結合投資性房地產資產評估的特點，評估機構提出了正確的評估程序，必須先要深入了解投資性房地產的評估目標，進而根據這些搜集相關信息，保證投資性房地產評估的順利進行。當前，可利用的評估方式有以下幾種。

2.2.1直接資本化的方式

它在收益法中非常常見，它會把投資性房地產資產的收益在以后的某一段時間看成一個基本不變的值，根據年金體現收益，并期待以后的收益。由于該方式必須要有假設前提，可以預計房地產未來一年的收益，然后將預計收益化作資本比率，就是投資性房地產的評估價值。但若把一年的收益轉化成價值，然后可以運用直接資本化的方式計算投資性房地產的評估價值。值得注意的是，一定要選擇預期收益。

2.2.2市場比較的方式

這種方法必須找出替代品作為投資性房地產資產評估的依據，使用這種方法的時候，一定要找到一個和待估房子相似的房子，而且該房子近期可以在市場上找到。因此，可以搜集和該房子相關的資料，根據這些資料評估該房子的價值，然后將待估計房子和這個房子比較，找出兩者之間相同的地方和不同的地方，然后再仔細分析，綜合各方面因素得出待估房子的價值。想要運用這種方法，關鍵就是要正確選擇待估房子的替代品，然后對比兩者，認真分析各種因素，即可得出投資性房地產的資產評估價值。

2.2.3收益乘數的方式

這種方式要預計出投資性房地產在某年的收益，然后將其與收益乘數相乘，就可以求出該房子的評估價值。實際上，直接資本化的方式包含收益乘數的方式。通常在求收益乘數的時候，可以以待估房子的替代品為依據，用它和年收益做商，就可以估計收益乘數。由于各種因素的影響，年收益會有一定的誤差，所以由年收益計算出的收益乘數也難免會出現一些誤差。

2.3投資性房地產進行資產評估應注意的環節

2.3.1使用市場方式一定要嚴謹

在運用市場方式評估房子的時候，一方面，應結合之前完成的評估的案例，搜集相關資料，然后根據之前交易的經驗和這些資料的分析準確地評估房子。在選擇之前案例的時候，一定要結合待估房子的特點，考慮各個方面的因素，盡可能多的使兩者相似，這樣參照該房子評估出待估房子的價值才會更加準確；另一方面，要根據房子的價格，再結合其他因素，如房子的大小、房子所處的地理位置、房子使用的年限等，深入了解房子之后再評估。

2.3.2使用收益方式需謹慎

收益方式評估房子價值的時候，每一個環節和步驟都有可能會對房子最后的評估造成偏差。因此，使用該方法的時候一定要謹慎。第一，以待估房子出售的費用或出租的費用為出發點，綜合考慮房子各方面的條件和因素，比較價格和條件是否相符，用這種方法計算出的凈收益比較接近準確值。第二，深入研究待估房子每月租金、最短租期、長期租房是否優惠等問題，分析雙方簽訂的租房合同會不會限制公允價值。在這個步驟的時候，評估人員首先要看合同是否在有效期，然后再看其他事項是否符合合同要求。確定合同有效以后，可以以這個房子所要求的租金作參考，由此推理待估房子的租金，這樣會大大提高房子租金評估的準確性。

結論：

在投資性房地產中，投資性房地產的資產評估占有很重要的地位，它是衡量房地產的主要方法。它不僅影響房子的出售，還會影響房子的出租，這就要求評估人員結合待估房子的條件，運用適合的方式，注重每一個環節的嚴謹性，最終保證投資性房地產評估的準確性，促進房地產穩定、健康的發展。

參考文獻：

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