關于加強房地產交易市場監管的對策研究

黃玉葉

【摘要】房地產交易是一種具有法律效應的產權交易，在我國多樣化、金融化的房地產交易市場的大前提下，市場監管漏洞頻出，面臨著金融、操作多重風險。為了維護交易市場秩序，保持市場平穩發展，本文從房地產交易市場風險著手，分析我國現行的房地產交易市場監管政策，結果當前經濟形勢，從資金、行業兩個監管角度，從不同城市群角度出發，提出加強房地產交易市場監管力度的諸多辦法。

【關鍵詞】房地產交易市場；資金監管；行業監管；差別化調控

1、我國房地產交易市場規則及現狀

把房屋的所屬權、土地的使用權及附屬權益通過法定程序轉讓給他人的行為，稱之為房地產交易，交易對象可能是個人、企業、房地產開發商或房屋中介公司等，因為其交易資金巨大、交易手續繁雜、交易周期冗長等因素，我國房地產交易平臺的多樣化成為一大顯著特征。在“房子是用來住的，不是用來炒的”的方針指導下，政策角度，在城市群的調控場內，政府深化調控，形成“高端市場、中端支持、低端保障”的發展格局，同時完善長效機制建設；成交量上，在當前政策和棚改貨幣化環境下，一線重點城市成交量縮減，價格下降，三四線城市成交量回升，市場趨于穩定；土地方面，土地成交量回升，緩解目前住宅用地供需壓力；企業角度，以萬科、恒大、保利、碧桂園等為首的我國房地產龍頭企業業績不斷創新高，市場占有率穩步提升，中小型企業兼并重組現狀頻繁。

2、我國房地產交易市場風險

2.1金融風險

中國房地產市場起步較晚，但發展迅速，這也就導致房地產交易市場不良發育較嚴重，主要體現在交易利潤率高達40%，遠超過正常水平，造成房價虛高，市場泡沫化，不利于市場可持續發展；同時金融監管、物價上漲、去杠桿政策、外圍貨幣環境對人民幣匯率的影響仍然存在，短期內貨幣政策仍不放松；隨著大規模房產企業轉型高端住宅，中低價位經濟適用房、廉租房供給不足，高端住宅則供大于求，市場供需關系不平衡；部分地方政府房地產交易程序不合規、購房者惡性炒房，拉高房價，市場秩序被打亂，違背經濟規律，不利于穩定、可持續性發展；隨著按揭買房盛行，房地產金融信貸比例過高，商業銀行間惡性競爭過度。

2.2操作風險

房地產交易過程中的操作風險包括交易主體風險和交易制度風險。交易主體分析主要為房地產企業的服務、業務模式不規范，包括不良開發商為了自身利益，不按國家標準施工建造，房屋質不合格，虛假廣告欺瞞消費者、房地產中介公司操作不合規，利用信息差違法套利，非法買賣房屋、購房者法律意識薄弱，交易過程不謹慎，維權意識不強、炒房現象頻發市場泡沫嚴重等原因。交易制度風險主要因為在住建部下發的關于加強我國房地產交易管理的文件指導下，地區間關于房地產交易管理落實程度不一，未形成完整統一的管理體系，進而導致了政府對市場的調控失靈；。

3、加強我國房地產交易市場監管的對策

3.1資金監管

據統計，我國目前房地產交易市場資金監管主要有新建預售房和存量房兩種資金監管模式。其中，預售房監管主體有政府、工程監理機構、擔保機構、商業銀行四種；存量房則分為政府、商業銀行和第三方分別設立監管賬戶進行監管。采取由新建預售房和存量房兩種監管模式并行，由政府作為主體監管為當前最佳監管模式。但是因為各地資金監管模式多樣，房地產交易流程復雜，但并沒有現行有效的法律對資金監管進行約束，資金監管沒有統一完善的管理體系，沒有明確的監管機構，這也就造成了資金監管不力等原因。

3.1.1加強法律約束

現今推行的《城市房地產管理法》（以下簡稱《房管法》 ）中關于資金監管的規定未根據新建預售房和存量房兩種監管模式明確資金監管模式等具體條款，造成各交易主體權責不明確等問題。要從根本上解決目前資金監管制度的問題，首先必須完善《房管法》，設立統一有效的法律來約束兩種監管模式下的資金監管。

3.1.2建立專門機構

上文所述，政府監管為最適應我國國情的監管模式，在政府作為監管主體的模式下，政府應建立專門的監督管理機構，明確統一監管部門，實現監管服務權責統一，同時方便從國家層面對各省市縣房地產交易進行資金監管。

3.1.3網絡實時監管

互聯網時代下，房地產交易資金監管也應順應時代，結合網絡，建立資金監管網絡信息系統，與銷售系統、產權系統、公積金系統、銀聯等業務實時信息同步，實現房地產交易全程動態監管，以此保證資金監管時效性，實時監督房屋交易情況，透明化資金監管流程，實現保質保量的有效資金監管。同時通過附屬管理系統，加強對政府部門工作人員操作風險的防控，并有利于利用交易數據進行市場分析。

3.1.4加強內部控制

從國家層次建立專門機構進行資金監管后，還需保證機構內部權責分明，加強內部控制。筆者認為，監管機構應保持與銀聯、商業銀行之間的信息共享，及時進行資金核算；可以通過設立內部控制部門，定期審核資金監管機構工作；同時資金監管機構應加強崗位人員管理，合理分配崗位職責，崗位權力應形成內部牽制，避免權力集中； 并且崗位間應實行輪崗制度和責任追溯制，尤其是重要財務崗位；最后，監管機構應引入社會監督，建立“審計部門-內部控制部門-社會群眾”的多層次監管模式。

3.1.5健全風控體系

資金安全也是資金監管過程中的風險所在，健全風控體系要求監管機構識別風險、分析風險、控制風險和及時止損，結合這些要求，在保證資金來源的前提下，通過交易資金存管利息差的沉淀資金作為風險準備金是可行有效的風控方法，必要時防控風險，彌補風險的同時，還能不給政府增加財政負擔。

3.2行業監管

在多元化的社會經濟的引導下，我國的房地產市場發展趨向金融化，我國的房地產交易市場仍存在監管部門監管措施覆蓋面不全造成交易主體、交易流程中存在有部分不合規行為，消費者權利不受保障等問題，行業監管勢在必行。

3.2.1完善法治制度

任何時候，法律是約束民事責任人處事的標準和底線，但我國房地產交易市場的相關法律還存在一些漏洞與不足之處，為防不法分子鉆法律的空子，有效的對交易市場進行監管，應該完善現行法律，對交易流程中交易合同、產權過戶、產權限購等實施法律約束，嚴格控制房地產交易合法合規性，對于交易市場中的違規違法行為，用法律的武器依法監督、依法懲戒，保持房地產市場良性交易。

3.2.2政府約束，加強監督

政府部門對房地產交易的監管應該發揮其主導作用，目前正處于建設政府調控長效機制重要時期，逐漸建立的中長期市場環境下，仍然應該以“房子是用來住的，不是用來炒的”為前提，持續穩定不動搖的保持政府差別化調控，對不同的城市群采取不同的調控政策。對重點城市群，采用棚改攻堅計劃，關注低收入人群住房困難問題，擴大保障人群范圍，加大公租房支持力度，建立維護重點城市群住房租賃市場，對二三線城市群，保障自住住宅購房需求，支持共有產權，同時控制房屋銷售，限制一人多房的炒房行為，建立完善的多主體供給、多渠道保障、租購并行的住房制度，穩定房地產交易市場，降低市場泡沫風險，加快住房制度改革，改善民生經濟。

同時應從上到下形成完整有效系統的監管體系，設置各級職能部門監管，對房產開發企業和房地產中介機構，嚴格審查開發資質、經營狀況、交易活動，用法律約束其合法合規性；建立投訴、舉報制度，舉報有獎，對違法違規行為依法懲戒通報，樹立政府威信力；設立紀檢部門，加強巡查，定時集中審核房地產交易過程中各政府部門工作，進行有效內部風險控制，防止內部腐敗，對違法違規行為進行通報，以示警戒，從各個角度凈化房地產交易市場風氣，形成良性交易市場。

3.2.3提高交易主體綜合素質

房地產交易市場交易主體包括房地產開發企業、中介機構、購買者，提升其綜合素質，監管部門首先應強化其道德素質，必要時通過培訓教育手段，采取崗前培訓、定期學習等方式，幫助房地產開發企業和中介機構樹立誠信經營觀念，提高其思想道德素養，針對不誠信不道德交易行為，及時懲戒整改，并建立信用管理制度，聯合商業銀行等部門共享信用記錄，有效整頓房地產交易市場秩序。

3.2.4建立市場信息公開體系

建立市場信息公開體系，要求監管機構及時匯總交易信息，政府各部門間實時信息共享，及時整改不合規行為，保證安全交易；同時，監管機構應定期將各部門整合的土地、房價變動等市場交易信息、監管懲戒不合規行為等向社會公眾公開，防止信息差導致的欺詐交易，向公眾傳遞正確的輿論導向，確保市場信息公開透明、政策實施公開透明、政府監管公開透明。

結語：

我國房地產交易市場處在蓬勃發展階段，但存在著經濟、民生多重風險，眾多風險因素不同程度的影響交易市場秩序，從而損害消費者權益，影響我國房地產市場有序發展，所以加強市場監管是時代需求下的產物。必須將市場監管落實到法律、政府、交易主體、社會輿論監督上，多方施壓，多管齊下，充分發揮監管的職責作用，加強事中、事后監管，果斷懲戒不合規行為，同時，在以后的工作中，監管部門應不斷總結，發現問題，不斷完善加強監管制度，有效規避交易風險，促進房地產市場規范健康發展，保持有序的房地產交易市場。

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