房地產企業盈利能力分析及提升對策

吳亦欣

【摘要】本文以JC公司為例，針對其存在的融資能力有限、成本不斷上升、企業觀念錯誤等問題，提出了擴大融資渠道、加強財務成本管理、調整企業發展觀念、優化企業結構等對策，希望可以對房地產企業盈利能力的提升起到一定的推動作用。

【關鍵詞】房地產上市公司；盈利能力；提升

一、盈利能力的內涵

盈利能力指的是公司取得利潤的能力，即固定時間內公司經驗業績的多少與其水平的高低。盈利能力指標包含營業利潤率、成本費用利潤率、盈余現金保障倍數、總資產報酬率、凈資產收益率和資本收益率六項。實踐中，企業一般應用每股股利、每股收益、市盈率等財務指標評估其獲利能力。

本文選成本費用利潤率、凈銷售利率、凈資產收益率、總資產收益率和每股收益五個項目來評估企業的盈利能力。成本費用利潤率代表著付出每一成本就能取得的利潤，表現為企業運營業績所帶來的成本。此指數越大，利潤越高，評估得出的企業的經濟效益就越好。凈銷售利潤率的變化能幫助公司改善運營管理，提高盈利能力，也增加銷售額。凈資產收益率，指的是公司本身資本使用效率指數，價值越高，代表投資效益越高。指數表現取得權益資本凈收益的能力?？傎Y產報酬率代表著公司所有資產取得利潤的能力，也反映了企業的投入產出的狀況。此指標越高，產出越好，代表企業投資水平越高，企業資產經營越見效。每股收益用來表示公司的運營水平，是公司盈利能力評估的最核心的財務指標，用以投資者和其他信息使用者預測企業的前景，并提出相關的經濟決策。

二、房地產企業的特點

（一）受政府政策影響程度高

房地產作為一種固定資產，在其經濟活動中經常受到宏觀政策的影響。其表現在以下幾方面：政府主導的建設土地的利用；房地產市場所必須遵守的法規限制房企所制定財政政策；對房地產交易稅、價格、市場穩步運行的政府管制。在今天的中國，現有的政策規定對房企市場的管控還有待提高，因此宏觀政策對房地產行業是非常重要的。

（二）區域性強，企業競爭不完全

我國的房地產市場的開發建設處于區域分布不平衡。大多數的房企在北京、上海等城市占據大比例，中西部地區的城市中比例較小。分布不均，導致了區域發展不同步。而房企建設的分布不均加劇了市場的不完全競爭，極易形成壟斷。所以對于有確定房產面積的我國市場來說，外國所注資的公司很難打入我國房地產市場。

（三）房地產屬于資金密集的高風險行業

房地產行業屬于資本密集型產業，其投入資金到獲取利潤需要一個長期的過程。如果在房地產項目動工時間內，發生資金缺乏、施工延期，那么房地產開發企業的基礎成本將增加。除此之外，房地產企業在進行正常項目中，也會受到地區經濟水平與宏觀政策調控的影響。這就相當于房地產企業不僅受到企業內部因素影響，還會受到外部政策影響。并且，房地產企業對于我國國民經濟來說是一把雙刃劍，良好運行可以促進我國經濟的發展，但一旦出現下滑趨勢將會對我國宏觀經濟產生負面影響。

三、JC公司盈利能力實證分析

為了研究分析我國房地產企業的盈利能力，現在我國房地產企業中選擇JC公司為例，進行實證分析。通過對JC公司的幾項財務指標進行分析，以此來了解整個行業盈利能力變化趨勢。JC公司屬于我國的房地產上市公司，公司總股本達18億，近400億的資產，營業收入達到100億，在中國房地產行業排名前列。JC公司具備二十年房地產項目開發與管理經驗，已開發大量中、高端房地產項目。

（一）公司盈利能力分析

第一，成本費用利潤率。成本費用利潤率即利潤總額與成本、費用之和之比，表示了支付每元成本可取得的回報的多少，即為了保證經營而支付費用所能帶來的經濟收益。此指數越大，利潤也越高，反映著企業獲取利潤的能力越好。成本費用一般包含主營業務成本及附加和三項期間費用。研究時，能將所用成本與獲得的利潤對比，用來計算成本費用營業利潤率。

2012～2013年間該指標小幅度上升，代表著企業利潤小幅度增加。而2013～2015年呈極速下降趨勢，2016年略有好轉，上升至22.93%，這代表著企業在2015年遭遇滑坡，經濟效益不佳，在2016年重新回溫，利潤增多。而成本費用利潤率存在較大波動，是由于房地產行業處于不大穩定階段。

第二，銷售凈利率。銷售凈利率即凈利潤與銷售收入之比。在研究企業的盈利能力時，銷售凈利率不可或缺。一般來說，要提高上市公司盈利能力，銷售利潤率也需要提高。企業收入變動時應該與凈利潤相同，如此才能使得銷售凈利率趨向平穩或者提高。根據研究銷售凈利率的波動情況，可以使上市公司對增加銷售額與注意改良運營管理等同重視，用此來提高公司的盈利能力。

2014年，我國房地產上市公司銷售凈利率為0.4508%，與2012～2013年相比較變化不大，稍有下降，大體經營狀況良好；2015年，銷售凈利率大幅度下滑至-57.78%，主要是因為銷售費用過高，成本與費用之間不協調，融資成本激增，社會大環境不良等因素進一步侵蝕了企業的利潤空間，導致凈利潤為負，企業虧損；2016年，銷售凈利率升至12.97%，企業扭虧為盈。

第三，凈資產收益率。凈資產收益率，是決定凈資產盈利能力的核心指標。該指標表現了股東權益的收益水平。通過分析此指標，可以得知上市公司獲取凈收益的能力。同時該指標越高，說明企業帶來的效益就越好。

2014年JC公司凈資產收益率是11.43%，受各種政策影響，與2013年相比，稍有下降。2015年，凈資產收益率大幅下降至-74.38%。2016年，凈資產收益率達到12.85%，資產收益水平較之前有所提升，可見企業的資金投入產出能力有所提升，在市場中，太高的盈利能力是不可靠的，而波動較大也不穩定。

第四，總資產報酬率?？傎Y產報酬率，表示企業在一定時間內取得的總報酬與平均資產之比。它指的是公司經營獲利的能力，多方面反映了公司的盈利能力與經營狀況。該指標與企業的資產運營效果成正比。平常情況下，公司可以將這指標與資本利率進行對比，當這指標大于資本利率時，則這是代表著公司可以根據其財務杠桿進行分析運用，以此獲取更多的利益。2012～2014年企業的總資產報酬率基本控制在0.1%到0.5%之間。2015年突然下降到-6.56%，2016年穩步提升到1.1318%。

第五，每股收益。每股收益是指稅后利潤與資本存量總額之比，是檢驗其企業盈利能力最基礎的指標。在分析過程中，可以對允許比較的公司進行對比，通過比較它不同時間內的每股收益，從而評估公司的相對盈利能力，了解該公司的盈利能力的變化趨勢。通過比較不同期間的經營業績對公司的管理控制能力，來得出企業盈利能力的波動情況。企業在2012～2016年的每股收益的數據不穩定，基本在以0.1為軸線進行波動，這幾年差異較明顯，最低為-1.3元，最高到0.22元。2016年每股收益大幅提升，這是因為房地產市場整體回溫，獲利能力大幅提高。

（二）結論分析

根據對以上5個指標分析得出，企業的財務指標的走勢基本在2015年有大幅下降，運營能力波動大，2016年有所回升。以上表明了上市公司的經濟收入雖然有大幅度波動，但在2016年逐漸回暖。從2015年企業經濟效益下降，可以知道不經過仔細考慮就增大企業的規模不一定會起到好的效果。并且經濟的逐漸回暖與國家政策調控有一定關系，所以務必留意經濟發展下資金運轉和現金緊張問題，來避免投資過度帶來的風險。

四、房地產上市公司盈利能力影響因素分析

（一）開發企業融資能力有限，房地產投資幅度大幅下降

首先，政府對房地產政策的宏觀調控使房地產投資的融資提高了難度。其次，資本結構不合理、房地產開發企業在資本市場的融資能力有限，主要依靠銀行貸款，而銀行利率的高低影響開發的成本和利潤，所以房地產企業融資難，投資幅度下降，企業面臨融資瓶頸。

（二）主營業務成本不斷上升

近年來房企的主營業務成本不斷提高，營業費用、管理費用、財務費用的增幅影響了行業的整體凈利潤水平，因此嚴格控制成本上升對于提高凈資產收益率也有重要影響。

（三）房地產企業重開發、輕經營管理

我國在開發一次性銷售的房地產企業物業經營和物業管理的所占比例太小，但公司的獲取收益的水平得力于房地產項目的開發。但是一個開發項目的周期只有2～4年，極易使得公司經營業績發生根本性變化。同時在國外，房產管理的水平遠高于項目開發的水平。這就是國外房企經濟穩步發展的重要因素之一。

（四）股權結構不合理

目前，我國房企的股權結構不合理。股權結構是指在企業所擁有的所有股本中，不同股權所占據的比例。我國房企股權不合理表現在未流通股占總股本的比重過大，且以國家股為多，大股東大概率為未流通股股東。

五、提升房地產企業盈利能力的對策

（一）擴大融資渠道

因為我國的政策調控，資金限制了房企的發展。在房產項目穩步運行時，多種融資方式，愈加穩定的經營負債，具備專業化經營和核心競爭力時，項目開發的規模越大，效益就會越高，風險就會越低。因為房地產上市公司在資本市場上的融資能力局限，所以應該使用更多元化的運營模式。比如，上市公司可以在市場上收購、兼并其他公司，或者與其他上市公司合作，互利共贏。

（二）加強財務成本費用管理

通過以上數據分析，我們得知了控制成本費用的重要性。有關會計人員應該熟練掌握各項法規，并且一同進行監督，傳達正確無誤的會計信息，實施內外共同監督。這不僅保證了數據的準確性，也可以加強對成本的控制。同時高層人員也應該設立相應的規定，嚴格控制成本費用。并且需要根據當地的政策法規，尋找一些其他途徑來降低企業的成本費用。

（三）改變企業的發展觀念，房地產企業要開發與管理并進

由于企業的內外部環境處于不斷變化中，房地產企業需要及時調整發展觀念。在改變企業發展觀念的過程中，極為重要的一點是建立規范的戰略管理體系，及時評估管理體系對企業運營方面的影響，在充分考慮后并且管理體系允許下，再進行新項目開發。

（四）優化產權股份結構，提高企業競爭力

依據我國房企股權構造的特點，上市公司通過減少持有未流通股，尤其是國有股，并應主動尋求支撐公司發展的潛在可流通大股東，積極優化上市公司的產權股份結構。對于我國的房地產企業，我們應擁有穩定的股權集中度，提高代理人的委托人的監督效率和減少代理成本，以此提高企業競爭力。

本論文通過對JC公司的2012至2016的財務報表進行主成份分析，可以得知企業在不同階段的利潤波動情況，找到阻礙企業正常獲利的因素，了解企業的經營狀況，進而了解大部分房地產上市公司的發展情況。通過分析了解到，我國房地產行業整體盈利能力呈穩步上升狀態，2012至2014年，房企的盈利能力浮動較平穩，沒有大起大落現象；只在2015年時財務指標有較大的明顯下降，在2016年又大幅度上升，盈利能力有所提高。通過以上研究分析得出了影響房企盈利的因素，如融資能力有限、房地產行業財務成本費用不斷上升、發展觀念有誤、股權結構不合理。最后針對其存在的問題，提出了幾條參考性的建議，即擴大融資渠道；加強財務成本費用管理；調整企業的發展觀念，房地產企業要開發與管理并進；優化產權股份結構，提高企業競爭力。

參考文獻

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