我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題與對(duì)策

王意

[摘 要]隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和城市現(xiàn)代化水平不斷提升，人們自身生活水平不斷提高的同時(shí)，對(duì)自身居住生活條件和環(huán)境要求也越來越高，這在一定程度上也推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)，在其發(fā)展過程中也帶動(dòng)我國(guó)金融業(yè)的持續(xù)發(fā)展，也奠定了房地產(chǎn)金融在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位，人們對(duì)此關(guān)注程度居高不下，任何有關(guān)房地產(chǎn)金融的問題都能夠引發(fā)人們熱議。在當(dāng)今新形勢(shì)背景下，我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新也面臨著很多突出的問題，需要對(duì)這些問題進(jìn)行分析和探討，并采用具有針對(duì)性的對(duì)策加以解決，以推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)金融健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)金融；創(chuàng)新；問題分析；對(duì)策分析

[中圖分類號(hào)]F832 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

自改革開放以來，我國(guó)房地產(chǎn)金融就已經(jīng)獲得突飛猛進(jìn)的發(fā)展，并逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分，其中尤其是我國(guó)在開展農(nóng)村土地改革和城市現(xiàn)代化建設(shè)過程中，也預(yù)示著我國(guó)房地產(chǎn)金融走上成熟的階段。然而，在其創(chuàng)新過程中依然顯露出諸如融資結(jié)構(gòu)單一、監(jiān)管體系不夠完善等問題，使得房地產(chǎn)金融創(chuàng)新功能不能夠充分發(fā)揮出來，在一定程度上也制約了我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)獲得更進(jìn)一步發(fā)展。也就要求對(duì)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新過程中面臨的問題展開研究和分析，并對(duì)其加以完善和優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融健康和可持續(xù)發(fā)展。基于此，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題及對(duì)策展開分析。

1 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新功能分析

1.1 資金流通功能

資金流通作為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主要功能，通過豐富多樣的金融產(chǎn)品和金融工具，為房地產(chǎn)投資者提供更多的金融選擇，在將這些金融產(chǎn)品投放到市場(chǎng)過程中，也增強(qiáng)了投資范圍的廣闊性，也極大地增強(qiáng)了資金的流通渠道，降低房地產(chǎn)投資者資金適用范圍，在一定程度上也能夠發(fā)揮節(jié)省成本的作用，并且所取得的投資回報(bào)率也比較高。

1.2 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移功能

經(jīng)過大量的學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)金融進(jìn)行創(chuàng)新可以起到防范信用、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的作用。在一項(xiàng)資金鏈條中，由于各自經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的地位存在不同，導(dǎo)致所需要面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)有所不同，而進(jìn)行金融創(chuàng)新的結(jié)果是能夠有效防范經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，還是加大經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，依然需要從辯證的角度分析和研究這項(xiàng)問題，從某種角度出發(fā)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融進(jìn)行創(chuàng)新其本質(zhì)上就是一個(gè)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和分散的過程。

1.3 社會(huì)福利功能

社會(huì)福利作為我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的一項(xiàng)特色，這一功能主要體現(xiàn)在對(duì)現(xiàn)代金融進(jìn)行創(chuàng)新，可以為廣大消費(fèi)者和投資群體提供更加新穎、種類齊全和更為優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)，相應(yīng)地也為投資者、消費(fèi)者減輕了經(jīng)濟(jì)壓力，也帶動(dòng)了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，自然也推動(dòng)房地產(chǎn)金融獲得穩(wěn)步發(fā)展。

2 我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題分析

2.1 房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)較單一

一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)是不能夠滿足發(fā)行股票或者是債券實(shí)現(xiàn)融資的要求，因此企業(yè)為獲得足夠的資金支持日常工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)，就需要通過銀行貸款來實(shí)現(xiàn)。并且在我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)長(zhǎng)時(shí)間發(fā)展過程中，大多數(shù)的企業(yè)也都是通過銀行提供貸款來緩解自身資金壓力的。商業(yè)銀行在其中也發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，也成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)融資的唯一方式。因此，一旦商業(yè)銀行無法為房地產(chǎn)企業(yè)提供資金，又或者是融資過程環(huán)節(jié)出現(xiàn)錯(cuò)誤，也將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)資金循環(huán)和最終的經(jīng)濟(jì)效益。

2.2 監(jiān)管體系有待完善

雖然我國(guó)的房地產(chǎn)金融發(fā)展的時(shí)間比較長(zhǎng)，并且已經(jīng)趨向于成熟，然而在實(shí)際發(fā)展過程中人們更多關(guān)注的是發(fā)展的速度，針對(duì)各項(xiàng)房地產(chǎn)金融制度、規(guī)范的建立健全關(guān)注度比較少，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和科學(xué)技術(shù)不斷發(fā)展，越來越多的金融類型、產(chǎn)品涌現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，再加上沒有相對(duì)應(yīng)的制度、規(guī)范在其中發(fā)揮指導(dǎo)和制約作用，也進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，實(shí)際開展的房地產(chǎn)金融各項(xiàng)監(jiān)管工作也存在著遺漏和重復(fù)的現(xiàn)象，在一定程度上也加劇了資源的浪費(fèi)，使得開展監(jiān)管工作效率較為低下，相對(duì)應(yīng)的出現(xiàn)的遺漏問題也將給各項(xiàng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)可乘之機(jī)，也需要房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展時(shí)對(duì)這些問題引起重視。

2.3 法律法規(guī)制約力度有待提高

近幾年，我國(guó)的房地產(chǎn)金融行業(yè)獲得突飛猛進(jìn)的發(fā)展，現(xiàn)目前我國(guó)制定和頒布的法律法規(guī)對(duì)其制約的力度也比較小，甚至在一些金融問題上還處于一片空白，也為過度追求經(jīng)濟(jì)利益的企業(yè)或群體創(chuàng)造了機(jī)會(huì)，最終導(dǎo)致人民群眾合法權(quán)益遭受到損害。因此，需要對(duì)房地產(chǎn)金融法律法規(guī)加以完善，使得對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)金融中出現(xiàn)的“零首付”“假按揭”現(xiàn)象進(jìn)行制約和提高懲處力度，在推動(dòng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)健康、持續(xù)性發(fā)展。

3 我國(guó)房地產(chǎn)金融實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新的相關(guān)對(duì)策探析

針對(duì)上述中提到的我國(guó)房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新過程中遇到的突出問題，我們也要從實(shí)際出發(fā)，對(duì)出現(xiàn)的這些問題引起重視，并在此基礎(chǔ)上采取具有針對(duì)性的措施，推動(dòng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展，也為其他房地產(chǎn)金融企業(yè)發(fā)展?fàn)I造良好的市場(chǎng)環(huán)境，并發(fā)揮榜樣作用，提供參考和借鑒。

3.1 拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)融資的方式主要是依托于商業(yè)銀行的融資，這種單一的融資方式一旦流程出現(xiàn)錯(cuò)誤，或者是銀行拒絕融資也將直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，針對(duì)出現(xiàn)的這一情況，就需要對(duì)融資渠道加以拓寬，促使其實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展，在一定程度上還能夠有效分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，也為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展提出了新思路和新方向，具體可以從以下幾方面入手：（1）適當(dāng)降低房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展股票、債券的條件，促進(jìn)房地產(chǎn)抵押朝著證券化方向發(fā)展；（2）建立房地產(chǎn)基金；（3）在風(fēng)險(xiǎn)可控的條件下，吸引國(guó)外的金融機(jī)構(gòu)加入，助力于房地產(chǎn)企業(yè)融資，也推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)多元化發(fā)展；（4）國(guó)家提供的住房公積金貸款，進(jìn)一步緩解貸款壓力。

3.2 加大對(duì)房地產(chǎn)金融的監(jiān)管力度，建立和健全全方位的監(jiān)管體系

我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展，其本質(zhì)目的還是體現(xiàn)在對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的獲取上，現(xiàn)目前由于我國(guó)對(duì)銀行發(fā)放貸款方面所制定和頒布的限制性政策還比較少，也就導(dǎo)致違規(guī)操作情況頻頻發(fā)生，也為房地產(chǎn)金融健康發(fā)展留下巨大的隱患。為杜絕和減少這一情況的發(fā)生，就要充分發(fā)揮我國(guó)政府部門在其中的作用，對(duì)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)金融體系進(jìn)行完善，并在此基礎(chǔ)上提高對(duì)房地產(chǎn)金融的監(jiān)管力度，具體措施包括了：（1）對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)金融發(fā)展中潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)化的分析，政府部門通過制定和頒布指導(dǎo)性監(jiān)管制度、政策等規(guī)范房地產(chǎn)金融貸款，在營(yíng)造良好的貸款環(huán)境下，還降低了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生率；（2）針對(duì)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展中出現(xiàn)的違規(guī)操作，如：假按揭、貸款不走規(guī)范流程等情況，就需要加大懲處力度，營(yíng)造良好的房地產(chǎn)金融環(huán)境，也推動(dòng)其朝著規(guī)范化方向發(fā)展；（3）通過對(duì)信用體系的建立，鼓勵(lì)其他信用機(jī)構(gòu)參與到其中，同時(shí)也將現(xiàn)代化的信息技術(shù)進(jìn)行應(yīng)用，對(duì)全國(guó)性的信息資源庫(kù)進(jìn)行構(gòu)建，以確保各項(xiàng)信息的真實(shí)、可靠，在這項(xiàng)數(shù)據(jù)庫(kù)中也包含了企業(yè)、個(gè)人等信用等級(jí)，也可以顯著地提高房地產(chǎn)金融安全性和可靠性。

3.3 堅(jiān)持房地產(chǎn)金融創(chuàng)新服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向

實(shí)體經(jīng)濟(jì)主要是通過生產(chǎn)或制造產(chǎn)品，并將這些產(chǎn)品直接服務(wù)到實(shí)際的生產(chǎn)、生活活動(dòng)當(dāng)中，而虛擬經(jīng)濟(jì)則主要是仰賴于對(duì)各項(xiàng)資本的運(yùn)作，簡(jiǎn)言之就是我們通常所說的影子經(jīng)濟(jì)。美國(guó)發(fā)生的次貸危機(jī)、歐洲發(fā)生的歐債危機(jī)對(duì)我國(guó)就已經(jīng)起到很好的警示作用，也要求我國(guó)在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展過程中始終秉持著服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的道路，以金融推動(dòng)和落實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型和升級(jí)，也促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。此外，政府部門也要在其中充分發(fā)揮自身作用，結(jié)合“雙線并行”政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給進(jìn)行有效調(diào)整，也實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。

4 結(jié)語(yǔ)

本文主要是基于對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨突出問題及對(duì)策的分析，在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新過程中存在的突出問題有融資方式單一、監(jiān)管體系不完善、法律法規(guī)制約度低，在對(duì)這些問題詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，也提出有效的解決對(duì)策，通過加大對(duì)房地產(chǎn)金融的監(jiān)管力度，建立和健全全方位的監(jiān)管體系、拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展和堅(jiān)持服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，推動(dòng)房地產(chǎn)金融行業(yè)轉(zhuǎn)型和發(fā)展。

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