地方財政支出對當地房價的影響

譚書濤　劉妍岑　溫馨　黃施宇

[提要] 近年來，我國房價普遍呈現上漲趨勢，在此背景下，各地房價漲幅也有所不同，大中城市上漲情況尤其明顯。本文以泰州市為例，通過數據對比與分析，在此基礎上分析研究地方財政支出規模及結構對當地房價的影響程度。

關鍵詞：地方財政支出規模;結構;房價

中圖分類號：F81 文獻標識碼：A

收錄日期：2018年3月15日

一、前言

自1998年中國住房制度改革以來，中國房地產業步入了發展的快車道。與此同時，中國的房價也發生了天翻地覆的變化。據不完全統計，住房制度改革以來，全國房價普遍翻了兩番，一些地區的房價比10多年前增長了近10倍。雖然近幾年國家出臺了一系列措施來遏制房價的上漲，但房價上漲趨勢并未根本扭轉。

目前，地方政府作為中央政府的代理機構，分稅制改革以來，在事權比重不變的情況下，地方政府財政的削弱使其對房地產價格的上漲起到了很大的推動作用。本文以泰州市為例，通過相關數據的分析與研究，探索地方財政支出究竟在多大程度上推高了房價以及地方政府是否應當承擔房價上漲的責任等一系列問題。

二、房價與地方公共服務支出分析

（一）泰州市近十年房價現狀。房價，即房地產價格，是指建筑物在同其占用土地在特定時間段內房地產的市場價值，即房價=土地價格+建筑物價格，是房地產經濟運行和資源配置最重要的調節機制。這里以泰州市為例，來分析地方房價現狀。

從圖1可以看出，泰州市近十年來房地產均價總體上呈現上漲趨勢，大體上可分為四個階段：2006～2008年，爬升階段;2008～2011年，快速上升階段，其中2009年上升速度有所放緩;2011～2013年，緩慢上升階段，上升速度逐漸放緩;2013～2015年，下降階段。（圖1）

從圖2可以看出，泰州市近十年來房地產均價同比增長率大體上呈現出“M”式增長，其中兩個峰值分別出現在2007年和2011年。其中，2006～2007年，同比增長率呈現上升趨勢;2007～2008年，同比增長率有所下降;2009～2011年，同比增長率再次拉升;2011～2015年，同比增長率逐年下降，直至為負。（圖2）

（二）泰州市近十年財政支出總額分析。財政支出也稱公共財政支出，是指在市場經濟條件下，政府為提供公共產品和服務，滿足社會共同需要而進行的財政資金的支付。財政支出是一級政府為實現其智能對財政資金進行的再分配，屬于財政資金分配的第二階段。國家集中的財政收入只有按照行政及社會事業計劃、國家經濟發展需要進行統籌安排運用，才能為國家完成各項職能提供財力上的保證。

從圖3可以看出，2006～2015年泰州市政府歷年財政支出總額大體上是持續增長，其中，2006～2012年，財政支出總額大體上呈現漸進式上升的趨勢，2012～2013年政府財政支出總額呈現大幅下跌的趨勢，2013～2015年，政府財政支出總額又逐步上升。（圖3）

從圖4可以看出，2006～2015年泰州市政府財政支出總額同比增長率大體上呈現出一個“M”型，與近十年泰州市房地產均價同比增長率的走勢圖“M”型總體上是非常類似的。（圖4）

（三）模型檢驗。為了更進一步地說明歷年地方財政支出對當地房價的影響關系及程度，本文引入格蘭杰因果關系檢驗來進一步論證兩者之間的關系。

格蘭杰因果關系檢驗法是2003年諾貝爾經濟學獎得主克萊夫.格蘭杰開創的一種用于分析經濟變量之間因果關系的方法，格蘭杰本人給格蘭杰因果關系的定義為“依賴于使用過去某些時點上所有信息的最佳最小二乘預測的方差”。（表1）

根據格蘭杰因果檢驗的結果可知，泰州市政府財政支出是房地產均價變動的原因，而房地產均價變動不是泰州市政府財政支出變動的原因;由此可推斷出，從長期來看，在其他條件不變的情況下，地方財政支出與當地房地產均價存在著單向的因果關系，地方財政支出是房地產均價變動的原因。

（四）泰州市近十年財政支出結構分析。從表2中可以看出，泰州市近十年各項財政支出中，科教支出和文化支出占歷年財政支出的比重大體上保持不變，教育和衛生支出所占比重大體上呈現出上升的趨勢，結合圖1、圖2的泰州市近十年房地產均價走勢圖和房地產均價增長率走勢圖，不難看出，教育支出和衛生支出對房價的影響作用是比較大的，而教育支出在歷年財政總支出中所占比重要遠遠高于衛生支出。由此可知，教育支出對房價變動的解釋能力是最強的，即在幾項基本支出中，教育支出對房價變動的貢獻率是最強的。（表2）

三、分析結論及建議

（一）通過以上數據、圖表的對比分析，我們可以得出以下結論

1、在其他條件不變的情況下，地方財政支出對房價的影響作用是非常大的，且兩者之間是正向的關系。地方財政支出是房價變動的原因，但房價變動不是地方財政支出變動的原因，兩者之間是單向的正向關系。短期內，地方財政支出對房價的影響比較劇烈，但是在較長的時間序列中，這種影響的作用有被削弱的趨勢。

2、在其他條件不變的情況下，地方財政支出的增長率與房地產均價的增長率在整體趨勢上類似，但從長期角度來看，這種趨勢有出現分化的跡象。

3、在其他條件不變的情況下，政府一般預算支出中，教育及衛生支出對房價的影響作用比較明顯，且兩者之間的總體變動趨勢是一致的。從總體上來講，教育支出對房價的影響作用要高于衛生支出對房價的影響。也就是說，在一般預算支出中，教育支出對房價的解釋作用是最強的，貢獻率也是最大的。

（二）基于以上分析結論以及我國目前房價現狀，還可以從其他一些視角分析我國房價走勢

1、自1994年“分稅制”改革制度實行以來在地方政府事權比重不變的情況下，地方政府的財權比重逐漸被削弱，在地方財政收入中，地方政府的財權比重約占30%，而中央政府要占到70%。在中央財政收入迅速增長的同時，中央政府承擔的相對義務大幅減少，地方政府則承擔了過重的財政支出責任，地方政府為了滿足政府機構的正常運轉，必然會擴大財源，追求GDP的增長，最終，地方政府不得不通過土地和城市建設中獲取“土地財政”收入，而“土地財政”收入的增加直接導致了房地產成本的增加，最終促進了房價的上升，這一財政負擔最終被轉移到消費者身上。

2、歷次“房改”制度出臺以來，圍繞著房地產市場的宏觀調控政策不斷出現，但這些政策牽涉到社會各界的切身利益，不同利益群體的博弈越加激烈、顯性，在利益的驅使下，某些地方政府、房地產商、炒房團及各類投資者或投機者紛紛投入房地產市場，在他們的共同作用下，房地產價格不斷上漲，像一匹脫韁的野馬，盡管政府出臺了一系列政策，但始終難以抑制。

3、從以上的研究結果，可進一步分析出，地方政府通過改善基礎設施，提供優質教育及衛生服務來不斷改善人民的生活，但這種行為促使政府財政支出規模不斷擴大。然而，政府財權下降的條件下，這種日益擴大的財政支出規模最終轉移到房地產上，間接拉動了房地產價格的上升。雖然地方財政支出規模及結構并不絕對構成房價上漲的主導因素，但應充分考慮到這種正效應，在提供優質的公共服務的前提下，盡量減少財政支出對房價上漲的沖擊效應，減少對房價上漲局面的刺激，在某種程度上達到一個平衡的局面。

（三）抑制房價上漲的幾點建議

1、金融政策方面，前瞻性的采取降息降準政策，差別化調整首付比例。針對市場過熱的部分城市，應主要采取金融信貸等經濟手段，不宜出臺限購等力度過猛的行政政策，而應溫和抑制使市場逐步降溫，從而實現“軟著陸”，避免用力過猛而出現“硬著陸”。同時，對于一二線熱點城市，應提升首付比例和貸款利率，遏制投機炒作，對于三四線及以下城市，加大公積金貸款力度，提高公積金的覆蓋范圍。

2、財稅政策方面，應采取差別化的住房交易稅政策，并進一步試點推廣房產稅。對于一二線熱點城市，應加征交易稅，對于三四線及以下城市，應加大住房交易優惠政策，同時適當地給予財政補貼。

3、土地政策方面，嚴格規范地方政府土地交易行為，按照土地與人口掛鉤要求，統籌調整城市土地供應政策，力爭使住房在空間上配置平衡。對于一二線熱點城市，應加大土地供應規模，提高住房含稅率，對于三四線城市，減少和限制土地供給，使城市建設用地及住房供給與其人口規模、經濟發展水平等基本面需求保持動態匹配。

4、地方政府應優化財政支出結構，加大財政支出對廉租房、經濟適用房的投入力度。一方面增加住房供給，抑制房價上漲過快的趨勢;另一方面加大對中低收入人群的住房補貼，住房供給政策適當向中低收入階層傾斜。

總之，地方政府應重視財政支出規模及結構對當地房價的影響，在不影響財政支出效率的前提下，優化財政支出結構，加大對房地產市場的監控力度，建立房地產市場的供給與需求雙向調價機制，從而更好地平衡房地產市場的供給與需求，真正承擔起政府的民生責任。

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