淺談我國不動產(chǎn)善意取得制度

關(guān)鍵詞 不動產(chǎn) 善意取得制度 適用

作者簡介：金瑋灝，上海市閔行區(qū)水務(wù)局執(zhí)法支隊。

中圖分類號：D923.2 文獻標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.04.021

一、 不動產(chǎn)善意取得制度基本概念

（一）善意取得制度概述

善意取得是大陸法系與英美法系民法的一項重要制度，近代以來各國的善意取得制度，起源于日耳曼法系的“以手護手”原則，根據(jù)“以手護手”原則，“任意將自己的動產(chǎn)交付給他人者，僅能向該他人請求返還，若該他人將動產(chǎn)讓與第三人，則只可對該他人請求損害賠償，而不得向第三人請求返還其動產(chǎn)所有權(quán)。” “以手護手”原則體現(xiàn)了動產(chǎn)權(quán)利與占有間的關(guān)系，限制了所有權(quán)人的追及力。然而，“以手護手”原則之出發(fā)點僅是占有之權(quán)利外觀對本權(quán)的限制，并未強調(diào)第三人之善意，也與近代民法上的善意取得概念有著顯著差異。

隨著商品經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，出于對交易時合理信賴利益的保護，同時，為了滿足社會對交易自由、安全的需要，保障社會秩序，善意取得制度逐漸在各國確立并逐步發(fā)展為一項重要的制度。我國善意取得制度規(guī)定于《物權(quán)法》第106條，即無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回，但符合善意取得構(gòu)成要件的除外：一是出讓人實施了無權(quán)處分的行為；二是出讓人對出讓的動產(chǎn)或不動產(chǎn)實際占有，或有其他足以引起受讓人合理信賴的權(quán)利外觀；三是受讓人受讓時須為善意；四是受讓人以合理對價進行受讓；五是轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或動產(chǎn)依法須登記的已登記，無須登記的所有權(quán)已移轉(zhuǎn)。

（二）不動產(chǎn)善意取得概述

不動產(chǎn)者謂不能變更其位置者而言，其主要者當(dāng)然為土地，各立法例皆為一致，然關(guān)于其定著物，則所采主義稍有不同。 我國關(guān)于不動產(chǎn)定義的法律規(guī)定主要為：《中華人民共和國擔(dān)保法》第92條，本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物；《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第186條，土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動產(chǎn)。而最新頒布的《中華人民共和國民法總則》并無關(guān)于不動產(chǎn)定義的具體規(guī)定。關(guān)于不動產(chǎn)尤其是土地定著物的定義與法律規(guī)定，各國皆不盡相同。筆者認為，在無法律對不動產(chǎn)進行明確界定前，可籠統(tǒng)的將土地及其附著物中因自然、法律、經(jīng)濟利益等原因不可移動的認定為不動產(chǎn)。

不動產(chǎn)因其經(jīng)濟價值之大及屬性之特殊，在商品經(jīng)濟社會中起著重大的作用。隨著不動產(chǎn)在商品經(jīng)濟社會中扮演的角色愈發(fā)重要，關(guān)于不動產(chǎn)的權(quán)屬等糾紛頻發(fā)。在此前提下，善意取得制度也逐漸由最初的僅限于動產(chǎn)逐步向不動產(chǎn)發(fā)展，即針對不動產(chǎn)的無權(quán)處分行為，因該行為權(quán)利外觀之可信賴，且受讓人不知出讓人之權(quán)利瑕疵，為保護善意的受讓人之交易利益，善意的受讓人可終局性的獲得不動產(chǎn)物權(quán)。

我國《物權(quán)法》第106條之善意取得制度之內(nèi)容，囊括了不動產(chǎn)與動產(chǎn)兩方面，且并未做實際區(qū)分。然而，不動產(chǎn)因其特殊性，在其善意取得制度上與動產(chǎn)必然存在差異，最為顯著的即是對于無權(quán)處分的界定及權(quán)屬登記簿錯誤的問題，在此方面應(yīng)當(dāng)進行進一步的法律細化。

二、關(guān)于不動產(chǎn)善意取得的一些思考

（一）無權(quán)處分的界定

廣義上的無權(quán)處分涵蓋了事實上的無權(quán)處分與法律上的無權(quán)處分兩部分內(nèi)容，對于不動產(chǎn)善意取得而言，因其基于法律行為發(fā)生，其中的無權(quán)處分僅指后者。

不動產(chǎn)善意取得的核心內(nèi)容為保護善意受讓人的合理信賴利益，進而保護交易安全。不動產(chǎn)以登記為物權(quán)公示方式，在不動產(chǎn)善意取得中，必須有足以引起受讓人合理信賴的權(quán)利外觀，即不動產(chǎn)登記簿之登記錯誤。無權(quán)處分人須為不動產(chǎn)登記名義人，受讓人基于該登記簿產(chǎn)生了錯誤認識，該合理信賴利益值當(dāng)保護。須注意的有如下幾點：

1.不動產(chǎn)登記錯誤的事實必須客觀存在，假使被處分的不動產(chǎn)無須登記或不存在登記錯誤的客觀事實，則不存在值得合理信賴的權(quán)利外觀，善意取得自然無從談起。

2.無權(quán)處分人以自己名義實施了處分行為，若非如此而是假借權(quán)利人或不相關(guān)第三人的名義，則不屬于無權(quán)處分的范疇。但是，在上述情形之外，不動產(chǎn)無權(quán)處分亦存在一些復(fù)雜情況，如不動產(chǎn)登記簿之名義登記人之繼承人在該名義登記人去世后未變更登記前對該不動產(chǎn)的處分行為，此時，雖該繼承人非不動產(chǎn)之名義登記人，但出于對該權(quán)利外觀的信賴，善意受讓人的利益應(yīng)受到合理保護。又比如，夫妻一方處分共有財產(chǎn)時的無權(quán)處分行為。因此，不動產(chǎn)善意取得中的無權(quán)處分內(nèi)容，應(yīng)在實踐中進行進一步明確。

（二）善意的界定

一般而言，善意可分為“積極的善意”與“消極的善意”，前者要求受讓人盡可能對原權(quán)利進行調(diào)查，并有出讓人即為權(quán)利人之認識，后者則僅要求受讓人于受讓時不知且不應(yīng)知出讓人無權(quán)處分。由于前者對于一般受讓人而言太過苛刻，不利于保護交易安全，故在實踐中，一般采取“消極的善意”之概念，即受讓人不知且不應(yīng)知曉出讓人實施了無權(quán)處分之行為。

但仍應(yīng)注意的是，受讓人雖無盡其所能探究出讓人原權(quán)利情況的義務(wù)，但仍不能排除善意受讓人的必要注意義務(wù)，我國《物權(quán)法》（司法解釋一）第十五條即對此進行了明確：受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認定受讓人為善意。該條解釋將受讓人無重大過失作為考量受讓人善意的一項具體標(biāo)準。概因善意取得制度建立的初衷即是在原權(quán)利人之本權(quán)與善意受讓人之合理信賴利益間尋求平衡，若過度強調(diào)對善意受讓人的保護，則難免會侵害原權(quán)利人之利益，與初衷不符。

（三）以合理價格受讓

善意取得制度旨在保護交易安全，以維護商品經(jīng)濟社會秩序，故而，善意取得必須以交易行為為前提。同時，受讓人必須支付了合理對價，以合理價格進行受讓。因為，若受讓人雖為善意，但并未以合理價格或無償受讓，此時若推定受讓人當(dāng)然取得不動產(chǎn)物權(quán)，則將因?qū)ι埔馐茏屓诉M行了過度保護而損害原權(quán)利人利益。在此情形下，應(yīng)優(yōu)先考慮對原權(quán)利人之保護，雖對善意受讓人之利益造成侵害，但秉著動、靜利益的兼顧原則，實乃無奈之舉。

以合理價格受讓的界定難點在于對何為“合理”價位在實踐中難以判定。實踐中，交易標(biāo)的、市場情況、當(dāng)事人主觀意愿等情況千變?nèi)f化，難以設(shè)立統(tǒng)一標(biāo)準或以其他交易情況進行參考。一般認為，除交易價格明顯低于市場價格外，只要當(dāng)事人以真實意思表示進行的交易都應(yīng)當(dāng)認定為以合理價格受讓。在實踐中，應(yīng)當(dāng)充分考慮市場情況、當(dāng)事人意愿等各方面內(nèi)容進行綜合分析。

（四）對原權(quán)利人之救濟

若善意受讓人取得不動產(chǎn)物權(quán)，原權(quán)利人之權(quán)利受到當(dāng)然損害，在此基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)重點考慮如何對原權(quán)利人進行救濟。目前，主要包括以下方面內(nèi)容：

1.要求無權(quán)處分人承擔(dān)違約賠償責(zé)任。以原權(quán)利人與無權(quán)處分人間存在約定為前提，原權(quán)利人依約定請求無權(quán)處分人承擔(dān)違約責(zé)任。

2.原權(quán)利人之債權(quán)賠償請求權(quán)。一方面，無權(quán)處分人實施的無權(quán)處分行為損害了原權(quán)利人之利益，原權(quán)利人依次可提起債權(quán)賠償請求；另一方面，無權(quán)處分人因無權(quán)處分所獲利益構(gòu)成不當(dāng)?shù)美瓩?quán)利人可提起不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)。

3.國家賠償請求權(quán)。因不動產(chǎn)權(quán)屬登記錯誤導(dǎo)致原權(quán)利人之權(quán)利損失，根據(jù)我國《物權(quán)法》第21條之規(guī)定：因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。據(jù)此，若登記錯誤之責(zé)任在登記機關(guān)，則應(yīng)當(dāng)對原權(quán)利人進行賠償。

（五）不動產(chǎn)之登記

根據(jù)我國《物權(quán)法》第14條，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力，可見不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬之移轉(zhuǎn)一般以登記為生效要件。不動產(chǎn)善意取得制度之基礎(chǔ)在于受讓人對所受讓權(quán)利之合理信賴，即不動產(chǎn)之登記所產(chǎn)生之公信力，因此，對于不動產(chǎn)物權(quán)而言，須經(jīng)登記方能體現(xiàn)權(quán)屬之確認。故，在不動產(chǎn)善意取得中，善意受讓人須經(jīng)過不動產(chǎn)物權(quán)之登記方能善意取得不動產(chǎn)物權(quán)。此外，就保護交易安全之目的而言，合當(dāng)交易業(yè)已完成之時，方有須保護之利益，若不動產(chǎn)物權(quán)尚未進行登記，即便善意受讓人已支付合理對價甚至已進行登記申請，但仍不能當(dāng)然推定善意受讓人此時已取得不動產(chǎn)物權(quán)。換言之，此時，在原權(quán)利人本權(quán)之保護與交易安全保護間，因后者尚屬未完成形態(tài)，故前者更亟待收到保護。而善意受讓人已支付的價款及因此所支出的必要費用，可通過向無權(quán)處分人提起違約賠償或向原權(quán)利人請求適當(dāng)補償?shù)确绞降玫阶穬敗Ｖ档米⒁獾氖牵粍赢a(chǎn)物權(quán)善意取得并不以占有為要件，即使善意受讓人未對不動產(chǎn)實際占有，只要不動產(chǎn)物權(quán)登記已完成即可認定其善意取得該不動產(chǎn)物權(quán)。

（六）一些思考

不動產(chǎn)善意取得以保護善意受讓人對登記公示之信賴利益為基礎(chǔ)，對善意受讓人之利益及社會交易安全進行保護。因此，若要對不動產(chǎn)善意取得制度進行完善，須先對不動產(chǎn)登記制度進行完善。一方面，須繼續(xù)加大不動產(chǎn)物權(quán)之確權(quán)、登記工作，我國不動產(chǎn)物權(quán)仍顯雜亂，須建立統(tǒng)一制度，進一步厘清各類不動產(chǎn)物權(quán)之登記制度；同時，須強化不動產(chǎn)登記審查機制，登記機關(guān)不能僅依申請對不動產(chǎn)進行登記，而須進行實質(zhì)審查；再者，須明確“權(quán)責(zé)統(tǒng)一”之概念，并細化不動產(chǎn)登記機關(guān)之賠償制度。在登記錯誤不可避免發(fā)生之時，不動產(chǎn)登記機關(guān)須進行主動、及時的糾誤，若權(quán)利人之權(quán)利業(yè)已受到侵害，須及時確定賠償?shù)膶嵤?h3>三、結(jié)語

在現(xiàn)今商品經(jīng)濟社會發(fā)展迅速，不動產(chǎn)交易市場愈發(fā)繁榮，對交易安全保護之要求也更為強烈。在此基礎(chǔ)上，不動產(chǎn)善意取得制度作為動產(chǎn)善意取得制度進一步發(fā)展之產(chǎn)物，為解決因登記錯誤產(chǎn)生的無權(quán)處分問題，協(xié)調(diào)保護善意受讓人與原權(quán)利人之利益，進而保護正常的不動產(chǎn)交易秩序與安全，提供了解決之途徑。我國自從2007年《物權(quán)法》確立不動產(chǎn)善意取得制度以來，已在實踐中歷經(jīng)十余年之發(fā)展。然而，不動產(chǎn)善意取得制度并不能作為一項孤立制度單獨存在，與之相匹配的不動產(chǎn)登記制度必須加以完善。同時，基于不動產(chǎn)與動產(chǎn)之差異性，不動產(chǎn)善意取得中的諸如無權(quán)處分、權(quán)屬移轉(zhuǎn)界定等問題仍需進一步在實踐中完善。隨著法律建設(shè)與實踐的不斷推進，不動產(chǎn)善意取得制度將不斷完善，并在維護不動產(chǎn)交易秩序上發(fā)揮重要的作用。

注釋：

梁慧星.物權(quán)法（第6版）.法律出版社.2016.191.

史尚寬.民法總則.中國政法大學(xué)出版社.2000.255.