淺談我國不動產善意取得制度

關鍵詞 不動產 善意取得制度 適用

作者簡介：金瑋灝，上海市閔行區水務局執法支隊。

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.04.021

一、 不動產善意取得制度基本概念

（一）善意取得制度概述

善意取得是大陸法系與英美法系民法的一項重要制度，近代以來各國的善意取得制度，起源于日耳曼法系的“以手護手”原則，根據“以手護手”原則，“任意將自己的動產交付給他人者，僅能向該他人請求返還，若該他人將動產讓與第三人，則只可對該他人請求損害賠償，而不得向第三人請求返還其動產所有權。” “以手護手”原則體現了動產權利與占有間的關系，限制了所有權人的追及力。然而，“以手護手”原則之出發點僅是占有之權利外觀對本權的限制，并未強調第三人之善意，也與近代民法上的善意取得概念有著顯著差異。

隨著商品經濟社會的不斷發展，出于對交易時合理信賴利益的保護，同時，為了滿足社會對交易自由、安全的需要，保障社會秩序，善意取得制度逐漸在各國確立并逐步發展為一項重要的制度。我國善意取得制度規定于《物權法》第106條，即無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回，但符合善意取得構成要件的除外：一是出讓人實施了無權處分的行為；二是出讓人對出讓的動產或不動產實際占有，或有其他足以引起受讓人合理信賴的權利外觀；三是受讓人受讓時須為善意；四是受讓人以合理對價進行受讓；五是轉讓的不動產或動產依法須登記的已登記，無須登記的所有權已移轉。

（二）不動產善意取得概述

不動產者謂不能變更其位置者而言，其主要者當然為土地，各立法例皆為一致，然關于其定著物，則所采主義稍有不同。 我國關于不動產定義的法律規定主要為：《中華人民共和國擔保法》第92條，本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物；《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第186條，土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設備為不動產。而最新頒布的《中華人民共和國民法總則》并無關于不動產定義的具體規定。關于不動產尤其是土地定著物的定義與法律規定，各國皆不盡相同。筆者認為，在無法律對不動產進行明確界定前，可籠統的將土地及其附著物中因自然、法律、經濟利益等原因不可移動的認定為不動產。

不動產因其經濟價值之大及屬性之特殊，在商品經濟社會中起著重大的作用。隨著不動產在商品經濟社會中扮演的角色愈發重要，關于不動產的權屬等糾紛頻發。在此前提下，善意取得制度也逐漸由最初的僅限于動產逐步向不動產發展，即針對不動產的無權處分行為，因該行為權利外觀之可信賴，且受讓人不知出讓人之權利瑕疵，為保護善意的受讓人之交易利益，善意的受讓人可終局性的獲得不動產物權。

我國《物權法》第106條之善意取得制度之內容，囊括了不動產與動產兩方面，且并未做實際區分。然而，不動產因其特殊性，在其善意取得制度上與動產必然存在差異，最為顯著的即是對于無權處分的界定及權屬登記簿錯誤的問題，在此方面應當進行進一步的法律細化。

二、關于不動產善意取得的一些思考

（一）無權處分的界定

廣義上的無權處分涵蓋了事實上的無權處分與法律上的無權處分兩部分內容，對于不動產善意取得而言，因其基于法律行為發生，其中的無權處分僅指后者。

不動產善意取得的核心內容為保護善意受讓人的合理信賴利益，進而保護交易安全。不動產以登記為物權公示方式，在不動產善意取得中，必須有足以引起受讓人合理信賴的權利外觀，即不動產登記簿之登記錯誤。無權處分人須為不動產登記名義人，受讓人基于該登記簿產生了錯誤認識，該合理信賴利益值當保護。須注意的有如下幾點：

1.不動產登記錯誤的事實必須客觀存在，假使被處分的不動產無須登記或不存在登記錯誤的客觀事實，則不存在值得合理信賴的權利外觀，善意取得自然無從談起。

2.無權處分人以自己名義實施了處分行為，若非如此而是假借權利人或不相關第三人的名義，則不屬于無權處分的范疇。但是，在上述情形之外，不動產無權處分亦存在一些復雜情況，如不動產登記簿之名義登記人之繼承人在該名義登記人去世后未變更登記前對該不動產的處分行為，此時，雖該繼承人非不動產之名義登記人，但出于對該權利外觀的信賴，善意受讓人的利益應受到合理保護。又比如，夫妻一方處分共有財產時的無權處分行為。因此，不動產善意取得中的無權處分內容，應在實踐中進行進一步明確。

（二）善意的界定

一般而言，善意可分為“積極的善意”與“消極的善意”，前者要求受讓人盡可能對原權利進行調查，并有出讓人即為權利人之認識，后者則僅要求受讓人于受讓時不知且不應知出讓人無權處分。由于前者對于一般受讓人而言太過苛刻，不利于保護交易安全，故在實踐中，一般采取“消極的善意”之概念，即受讓人不知且不應知曉出讓人實施了無權處分之行為。

但仍應注意的是，受讓人雖無盡其所能探究出讓人原權利情況的義務，但仍不能排除善意受讓人的必要注意義務，我國《物權法》（司法解釋一）第十五條即對此進行了明確：受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。該條解釋將受讓人無重大過失作為考量受讓人善意的一項具體標準。概因善意取得制度建立的初衷即是在原權利人之本權與善意受讓人之合理信賴利益間尋求平衡，若過度強調對善意受讓人的保護，則難免會侵害原權利人之利益，與初衷不符。

（三）以合理價格受讓

善意取得制度旨在保護交易安全，以維護商品經濟社會秩序，故而，善意取得必須以交易行為為前提。同時，受讓人必須支付了合理對價，以合理價格進行受讓。因為，若受讓人雖為善意，但并未以合理價格或無償受讓，此時若推定受讓人當然取得不動產物權，則將因對善意受讓人進行了過度保護而損害原權利人利益。在此情形下，應優先考慮對原權利人之保護，雖對善意受讓人之利益造成侵害，但秉著動、靜利益的兼顧原則，實乃無奈之舉。

以合理價格受讓的界定難點在于對何為“合理”價位在實踐中難以判定。實踐中，交易標的、市場情況、當事人主觀意愿等情況千變萬化，難以設立統一標準或以其他交易情況進行參考。一般認為，除交易價格明顯低于市場價格外，只要當事人以真實意思表示進行的交易都應當認定為以合理價格受讓。在實踐中，應當充分考慮市場情況、當事人意愿等各方面內容進行綜合分析。

（四）對原權利人之救濟

若善意受讓人取得不動產物權，原權利人之權利受到當然損害，在此基礎上，應當重點考慮如何對原權利人進行救濟。目前，主要包括以下方面內容：

1.要求無權處分人承擔違約賠償責任。以原權利人與無權處分人間存在約定為前提，原權利人依約定請求無權處分人承擔違約責任。

2.原權利人之債權賠償請求權。一方面，無權處分人實施的無權處分行為損害了原權利人之利益，原權利人依次可提起債權賠償請求；另一方面，無權處分人因無權處分所獲利益構成不當得利，原權利人可提起不當得利返還請求權。

3.國家賠償請求權。因不動產權屬登記錯誤導致原權利人之權利損失，根據我國《物權法》第21條之規定：因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。據此，若登記錯誤之責任在登記機關，則應當對原權利人進行賠償。

（五）不動產之登記

根據我國《物權法》第14條，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力，可見不動產物權權屬之移轉一般以登記為生效要件。不動產善意取得制度之基礎在于受讓人對所受讓權利之合理信賴，即不動產之登記所產生之公信力，因此，對于不動產物權而言，須經登記方能體現權屬之確認。故，在不動產善意取得中，善意受讓人須經過不動產物權之登記方能善意取得不動產物權。此外，就保護交易安全之目的而言，合當交易業已完成之時，方有須保護之利益，若不動產物權尚未進行登記，即便善意受讓人已支付合理對價甚至已進行登記申請，但仍不能當然推定善意受讓人此時已取得不動產物權。換言之，此時，在原權利人本權之保護與交易安全保護間，因后者尚屬未完成形態，故前者更亟待收到保護。而善意受讓人已支付的價款及因此所支出的必要費用，可通過向無權處分人提起違約賠償或向原權利人請求適當補償等方式得到追償。值得注意的是，不動產物權善意取得并不以占有為要件，即使善意受讓人未對不動產實際占有，只要不動產物權登記已完成即可認定其善意取得該不動產物權。

（六）一些思考

不動產善意取得以保護善意受讓人對登記公示之信賴利益為基礎，對善意受讓人之利益及社會交易安全進行保護。因此，若要對不動產善意取得制度進行完善，須先對不動產登記制度進行完善。一方面，須繼續加大不動產物權之確權、登記工作，我國不動產物權仍顯雜亂，須建立統一制度，進一步厘清各類不動產物權之登記制度；同時，須強化不動產登記審查機制，登記機關不能僅依申請對不動產進行登記，而須進行實質審查；再者，須明確“權責統一”之概念，并細化不動產登記機關之賠償制度。在登記錯誤不可避免發生之時，不動產登記機關須進行主動、及時的糾誤，若權利人之權利業已受到侵害，須及時確定賠償的實施。

三、結語

在現今商品經濟社會發展迅速，不動產交易市場愈發繁榮，對交易安全保護之要求也更為強烈。在此基礎上，不動產善意取得制度作為動產善意取得制度進一步發展之產物，為解決因登記錯誤產生的無權處分問題，協調保護善意受讓人與原權利人之利益，進而保護正常的不動產交易秩序與安全，提供了解決之途徑。我國自從2007年《物權法》確立不動產善意取得制度以來，已在實踐中歷經十余年之發展。然而，不動產善意取得制度并不能作為一項孤立制度單獨存在，與之相匹配的不動產登記制度必須加以完善。同時，基于不動產與動產之差異性，不動產善意取得中的諸如無權處分、權屬移轉界定等問題仍需進一步在實踐中完善。隨著法律建設與實踐的不斷推進，不動產善意取得制度將不斷完善，并在維護不動產交易秩序上發揮重要的作用。

注釋：

梁慧星.物權法（第6版）.法律出版社.2016.191.

史尚寬.民法總則.中國政法大學出版社.2000.255.