房地產財務動態管理方式研究

解麗

摘 要 隨著房地產行業的快速發展和競爭加劇，傳統的項目財務管理模式已無法滿足項目管理需要，動態財務管理模式是房地產開發項目財務管理的必然選擇。基于此，文章主要分析了房地產財務動態管理中的問題，提出了相關對策，以供參考。

關鍵詞 房地產；財務；動態管理

引言：

最近幾年，我國的房地產行業發展迅速，成為國民經濟的支柱產業，房地產市場持續完善，也使得房地產企業面臨著越發巨大的競爭壓力。在房地產領域競爭不斷加劇的情況下，各企業的資金投入力度持續增加，房地產行業財務成本的管理問題已經引起了企業管理人員的高度重視。在這種情況下，企業需要做好財務動態管理工作，為企業決策提供可靠支持，保證資金的合理運用，使得企業能夠更好地應對市場競爭，獲得穩定發展。房地產財務成本管理對于房地產行業的發展具有十分重要的推動作用，同時還能促進市場經濟規范性管理能力的提升。

一、房地產財務動態管理存在的問題

1.財務動態管理意識不高

由于房地產企業在我國起步比較晚，再加上房地產企業對財務動態管理模式的有關內容不了解，從而無法迎合企業財務管理要求。因此，部分房地產企業決策人員缺少對財務動態管理模式意義的了解。房地產企業在開展管理工作的過程中，過于注重房地產的建設和營銷，忽略了財務管理，對財務動態管理模式的認識存在失誤，財務動態管理意識不高，給房地產企業財務動態自身作用的發揮帶來約制。

2.財務動態管理模式不合理

現階段，房地產企業在落實財務管理工作時，缺少動態管理意識，缺少完善的財務動態管理機制。財務動態管理模式沒有得到全面構建，財務動態管理流程缺少合理性，動態管理標準不精細，引發諸多違規行為，這些現象的出現，給房地產落實財務動態管理工作帶來了嚴峻影響。當前，房地產企業之間競爭逐漸加劇，房地產企業所處的經濟環境日益改變，投資風險、運營風險以及管理風險的全面提升，缺少合理的房地產企業財務動態管理模式，給企業管理質量的提升造成了影響。

3.財務動態監督力度偏低

即便房地產企業已經構建了財務動態管理機制，但是結合真實應用情況來說，整體執行力度普遍偏低。部分房地產企業在內部沒有設定財務動態管理部門，導致財務動態管理無法得到全面落實，再加上缺少保障體系，不能對財務管理中存在的問題加以處理。部分房地產企業即便設定了財務動態管理部門，但是由于部門職責分配不合理，雖然可以及時找出財務管理中存在的問題，但是處理方面缺少實時性。除此之外，房地產企業在開展財務監管工作時，由于財務信息相對封閉，因此外部監管主體無法對企業財務管理真實狀況加以監管。

4.財務融資渠道單一

從保證資金鏈穩定的角度，房地產企業需要切實做好融資工作，為房地產開發項目的順利實施提供資金保障。而最近幾年，政府部門出臺了一系列的調控政策，金融機構對融資行為的監管也越發重視，房地產企業引入信貸資金的難度較大，加上當前房地產市場相對混亂，許多房地產市場本身無法滿足銀行貸款最低門檻，缺乏充足的資金來維持資金鏈，對于企業發展影響巨大。

二、房地產財務動態管理方式

1.完善財務管理組織體系

想要確保財務管理工作的順利開展，對其中存在的問題進行解決，需要對財務管理組織機構進行完善，避免不同機構和部門各自為政的情況。房地產企業需要從自身的發展需求出發，對財務管理組織體系進行完善，通過專業的組織機構和完善的規章制度來保證財務管理工作的順利開展。例如，財務預算的制定和實施主體都是財務部門，財務預算編制所需的各種數據信息則需要其他部門提供，通過各部門的相互配合，才能保證財務預算的合理性，確保其能夠得到有效落實。促進房地產企業內部不同部門之間的交流與合作，提升了各部門工作人員對于企業財務成本管理部門人員工作配合的積極性，從根本上增強了員工對于企業財務成本管理的意識，在實際工作環節有利于全面落實財務成本管理內容，促進企業長期可持續化發展。

2.優化財務動態管理模式

構建原理房地產企業建立財務動態管理模式屬于一個具有系統特性的工作，在建設前期，應該明確管理模式設計原理，也就是建立財務動態管理結構，結合財務信息的處理以及反饋結果，把房地產企業財務動態管理模式建立成一個真實體現企業資金運營狀況的新型平臺。在此平臺的作用下，房地產企業應該對資金在各個市場環境中的反應進行預測，同時將動態財務標準和預測標準進行對比，將對比結果記錄到反饋系統中，給企業決策人員提供依據，這樣可以防止房地產企業投資風險以及管理風險的出現。

3.提高房地產財務監督能力

提高房地產企業在財務成本方面的管理和控制能力，增強房地產財務成本管理的監督能力，可以有效提升房地產企業在市場經濟當中的核心競爭力，從而擴大企業經營和管理的經濟效益。與此同時，還需要堅持“以人為本”的管理理念，將房地產財務成本的管理與監督能力的提升緊密依靠在廣大員工的積極配合下。建立健全員工激勵和獎勵制度，提高規章制度的執行能力。例如，某房地產企業在內部建立了成本監督機構，用于對企業經營的各房地產項目當中的各個涉及到成本進行嚴格的監管和預測，通過嚴格控制預算，增強了企業對于財務成本管理的能力。在此基礎上，該房地產企業還實行了項目資集中式管理的模式，在進行某項目的開發過程中，制定出完善的執行計劃，防止出現資金閑置或是資金使用過多的情況，確保達到收支平衡，利用財務杠桿原理，降低企業資金使用的成本。

4.拓展房地產籌資渠道

財務戰略必須要分析外部環境和內部環境的變化，調整和創新財務資源配置模式，研究資金籌集渠道和方式、分析籌資風險和成本、合理運用資金等，對資金流動做出總體和長遠的謀劃。根據房地產行業發展特點，房地產企業開發項目過程中融資是企業發展的一大難題。所以企業只有具備多元化的籌資渠道，才能很好地為項目開發籌集資金，為項目發展提供經濟基礎。具體有如下幾方面建議：一是，積極拓展銀行貸款之外的其他形式金融業務，開展信用證、商業匯票等結算方式；二是，可以利用發行股票、債券等方式籌集資金；三是，由自然人或企業發起，向民間定期籌資借貸；四是，企業還可以利用股權融資及進行兼并重組，強強聯合，優化企業管理結構，壯大企業發展實力，擴大市場份額，五是，公寓、寫字間等商業地產項目也可考慮售后回租方案促銷，解決資金緊張問題。

5.加強財務管理人員的培養

企業應該在財務管理人員招聘時嚴格的把關，選拔具有較高財務管理能力、職業素養的人才，促進企業的財務管理水平的提高。同時，企業還要加強對財務管理人員的培養，積極組織財務管理人員進行培訓學習，提高企業財務管理人員的綜合素質。還可以實行績效考核制度，定期考核財務管理人員的工作，從而極大地調動財務管理人員的工作積極性主動性，提高企業的財務管理水平。2017年會計證取消，新會計法約束加強，金稅三期，五證合一，實名制辦稅認證，會計信用體系，會計轉型等一系列的事項，都要求我們財務人員與時俱進，努力學習，提高綜合素質。因此，企業在日常經營管理過程中，需要加大對財務人員培訓的扶持力度，通過多種途徑以及形式強化財務人員的業務水平以及道德修養，比如專家講座、技能培訓班以及技能競賽等，使其在不斷充實自我的基礎上，為企業財務管理以及內部控制活動的順利實施提供保障。

三、結語

綜上所述，經濟全球化不斷深入發展的背景下，我國市場經濟領域中各個行業之間的競爭都在持續擴大，房地產領域尤為明顯。動態財務管理模式是房地產開發企業對項目財務管理要求不斷提高的必然選擇。動態財務管理幫助房地產開發企業控制項目成本、提高企業效益，進而實現良性循環和健康發展。房地產企業要想保持自身在激烈市場環境中的地位，必須提高動態財務管理意識、建立健全房地產財務成本管理制度、增強企業的核心競爭力推動企業的持續穩定發展。

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