營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

陳祥京

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，它牽扯著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的很多方面，對(duì)拉到國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著重要影響。但是近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨了巨大的挑戰(zhàn)，材料、勞動(dòng)、財(cái)務(wù)、技術(shù)等成本的不斷提高，導(dǎo)致已經(jīng)房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售利潤(rùn)出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，因此調(diào)整稅制已經(jīng)刻不容緩。2016年5月1日，房地產(chǎn)業(yè)正式納入營(yíng)改增的范圍。本文通過(guò)簡(jiǎn)單介紹營(yíng)改增的政策發(fā)展，給營(yíng)業(yè)稅、增值稅和房地產(chǎn)企業(yè)下了定義，分析營(yíng)改增這一措施給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響。

關(guān)鍵詞 營(yíng)改增；房地產(chǎn)；影響

一、引言

稅收收入是我國(guó)財(cái)政收入的主要來(lái)源，深化稅收體制改革和對(duì)稅收制度的完善對(duì)提高我國(guó)經(jīng)濟(jì)管理所必須的舉措，財(cái)政部和稅務(wù)總局在2011年11月7日根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新形勢(shì)，公布出了營(yíng)改增的試點(diǎn)方案，從2012年1月1日起，在上海交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開(kāi)展?fàn)I業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)，后逐步擴(kuò)大改革省市和行業(yè)范圍，到2016年3月18日，已將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入營(yíng)改增試點(diǎn)，營(yíng)業(yè)稅退出歷史舞臺(tái)。增值稅只對(duì)產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看有利于減少企業(yè)稅負(fù)，讓企業(yè)有資金轉(zhuǎn)型發(fā)展和對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。

房地產(chǎn)供需鏈長(zhǎng)，與上下產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密，能影響數(shù)百個(gè)企業(yè)的發(fā)展，所以在我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要作用。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)復(fù)雜且長(zhǎng)，所以在征收營(yíng)業(yè)稅的時(shí)候存在嚴(yán)重的重復(fù)征稅的現(xiàn)象，這迫使企業(yè)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到不斷攀升的房?jī)r(jià)上來(lái)。這并不利于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，營(yíng)改增能夠促進(jìn)企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

二、相關(guān)理論概述

（一）營(yíng)業(yè)稅定義

營(yíng)業(yè)稅指的是對(duì)在中國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅，它征收范圍較廣，無(wú)論是個(gè)人還是單位滿(mǎn)足上述條件的，都要繳納營(yíng)業(yè)稅，且它是價(jià)內(nèi)稅，銷(xiāo)售方承擔(dān)稅款，稅款等于銷(xiāo)售額乘以稅率。房地產(chǎn)主要繳納營(yíng)業(yè)稅的范圍是銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、租賃不動(dòng)產(chǎn)，稅率是5%。

（二）增值稅定義

增值稅是一種流轉(zhuǎn)稅，是對(duì)商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額征收稅。它是一種價(jià)外稅，購(gòu)買(mǎi)方承擔(dān)稅款，稅款等于銷(xiāo)售款除以一加稅率的和再乘以稅率。銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)使用11%的稅率進(jìn)行計(jì)算。對(duì)于房地產(chǎn)預(yù)售所獲得的預(yù)收款采用3%的稅率為依據(jù)來(lái)預(yù)繳增值稅。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)定義

房地產(chǎn)行業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管 理以及維修、裝飾等集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性行業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶 動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的行業(yè)。

三、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

營(yíng)改增可以避免營(yíng)業(yè)稅所帶來(lái)的重復(fù)征稅問(wèn)題。由于營(yíng)業(yè)稅主要是根據(jù)銷(xiāo)售額進(jìn)行征稅，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額的材料成本和建安成本雖已經(jīng)交稅，但銷(xiāo)售時(shí)仍然需要繳納營(yíng)業(yè)稅，從而造成重復(fù)征稅。增值稅中符合條件的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，但是它的名義稅率是11%大于營(yíng)業(yè)稅的5%，不能斷定營(yíng)改增能夠降低企業(yè)的稅負(fù)，但根據(jù)稅款的計(jì)算原理，我們可以得出這樣一個(gè)結(jié)論，如果即可進(jìn)項(xiàng)抵扣的成本占營(yíng)業(yè)收入的比例大于55.35%時(shí)， “營(yíng)改增"后該企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)會(huì)減少。根據(jù)營(yíng)改增相關(guān)政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的材料成本、建安成本等方面產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅額符合抵扣條件，而房地產(chǎn)主要的成本就是購(gòu)買(mǎi)土地成本和建安成本，且比重一般大于55.35%，所以大部分企業(yè)稅負(fù)水平有所降低。

（二）對(duì)會(huì)計(jì)工作的影響

營(yíng)業(yè)稅計(jì)算比較簡(jiǎn)單，直接根據(jù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)額就能得到所需交的稅款，在會(huì)計(jì)科目設(shè)置上，只需要設(shè)置“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅“這一個(gè)科目進(jìn)行核算，而增值稅是根據(jù)差額計(jì)算，業(yè)務(wù)比較復(fù)雜，所涉及的明顯科目就比較多了，如“進(jìn)項(xiàng)稅額”，“銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵”，“己交稅金”等9個(gè)會(huì)計(jì)科目，科目的增多意味著會(huì)計(jì)核算的難度增大，若財(cái)務(wù)人員無(wú)法適應(yīng)稅收的改變，可能會(huì)導(dǎo)致核算錯(cuò)誤，帶來(lái)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

“營(yíng)改增”之前，政府對(duì)營(yíng)業(yè)稅的管制比較松懈，虛開(kāi)和代開(kāi)發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)很大，這給稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收征管工作帶來(lái)很大的困難。進(jìn)項(xiàng)增值稅發(fā)票可以進(jìn)行抵扣，所以對(duì)增值稅發(fā)票的管理程序較為嚴(yán)格，對(duì)于虛開(kāi)、代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票以及相關(guān)的行為國(guó)家已經(jīng)制定法律懲罰，如刑法第 205 條和刑法第208條以及刑法第206條。只有規(guī)范的賬務(wù)處理才能正確進(jìn)行納稅抵扣及申報(bào)，迫使企業(yè)加強(qiáng)對(duì)發(fā)票開(kāi)具、使用的管理，同時(shí)為了獲得最大稅務(wù)抵扣，企業(yè)在選擇供應(yīng)商時(shí)就會(huì)摒棄那些不合規(guī)范的小企業(yè)，使他們無(wú)利可圖，從而更有利于規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為和同行業(yè)的公平競(jìng)爭(zhēng)。

（三）對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表的影響

由于營(yíng)業(yè)稅無(wú)法抵扣，所以購(gòu)買(mǎi)固定資產(chǎn)的時(shí)候，這部分稅費(fèi)就直接進(jìn)入企業(yè)的固定資產(chǎn)初始的賬面價(jià)值，而增值稅可以抵扣，在購(gòu)買(mǎi)時(shí)做賬，就會(huì)價(jià)稅分離，所支付的稅費(fèi)單獨(dú)進(jìn)入一個(gè)賬目“應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅”，固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值就減少，相應(yīng)的折舊費(fèi)也會(huì)減少，使得資產(chǎn)和負(fù)債余額都下降。在房地產(chǎn)實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中，由于項(xiàng)目周期長(zhǎng)，所需的資金巨大，通常企業(yè)會(huì)采用一種預(yù)售的方式，營(yíng)改增前，企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅根據(jù)預(yù)收款乘以5%進(jìn)行繳納，根據(jù)現(xiàn)有的政策規(guī)定，企業(yè)只要按照3%的比例進(jìn)行繳稅，這就減輕了企業(yè)開(kāi)發(fā)前資金占用的壓力，提高了房地產(chǎn)企業(yè)資金的流動(dòng)性。

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