互聯網巨頭入市對房市租賃的影響分析

[摘要]隨著互聯網金融的迅速發展，眾多交易平臺開始運用互聯網介入房屋租賃，以謀取新常態下的利潤。信用租賃和資產證券化兩種全新的租賃抵押品受到了出乎意料的歡迎。同時，互聯網租賃平臺也面臨著前所未有的挑戰。

[關鍵詞]互聯網；房市租賃；信用租賃；資產證券化

[DOI]1013939/jcnkizgsc201818069

1研究背景

國家的住房保障政策是解決居民住房困難問題的具體方法，是城市化順利進行的重要保障，也是維護社會公平、緩解社會矛盾的重要措施。住房市場化導致房價飛漲，中低收入群體無法承擔一般房價，房屋租賃市場如火如荼地發展，然而房屋租賃需要一定的抵押品，有相當一部分沒有購房能力的中低收入群體仍無力承擔高額抵押。

當前互聯網經濟飛速發展，互聯網巨頭提供的信用擔保使中低收入群體租賃房屋成為可能。隨著黨的十九大明確租購并舉的政策后，開發商、互聯網企業等介入租房市場的態勢也依法明確和堅定，出租市場也開始衍生了金融產品和互聯網產品雛形。

從長遠方向來看，類似的租賃平臺有著較好的市場開拓前景。從發展趨勢上看，如今是互聯網智能時代，正是“互聯網+”經濟的發展黃金期，網絡提供了便利，絕大多數客戶會逐漸傾向于用手機“一鍵下單”，網上租賃的市場更為廣闊。以住房租賃為例，隨著房地產市場的降溫，近年來從事住房租賃的企業如雨后春筍般涌現，近期，支付寶、京東等互聯網企業試水租房市場，推廣信用租房，引發廣泛關注。

2新舊博弈，誰更勝一籌

面對新出臺的租房政策和巨大的市場份額，阿里、京東等互聯網企業迅速將目光瞄準了租房市場，全新的租賃時代正在到來。支付寶通過整合租賃信息，將先進的租賃管理理念引入網絡支付平臺。芝麻信用分達到650分以上就可以免去租房押金。由傳統的“押一付三”模式轉變為了不收押金“信用+租賃”模式，一部分傳統租房模式會轉變為信用租房。由于這種模式會減輕承租人的負擔、增加租賃住房的需求，故一定程度上有利于租賃市場的發展。

另一互聯網租賃領頭羊租賃寶是國內領先的租賃行業電子商務應用平臺，以“租賃行業軟件應用服務體系”為核心，以構造“中國最大的租賃行業電子商務應用網站”為目標，打造權威的租賃行業資訊與最大的租賃行業互動平臺。租賃寶網為租賃者提供了一個租借平臺，成立了易租公社，免費提供租賃信息，讓客戶可以足不出戶，預定產品，完成租賃，其特點還包括租賃的范圍較大，在市場上有較大競爭力，但互聯網巨頭的介入必定會使其遭到前所未有的沖擊。

免押金租房或成新趨勢，會對傳統租房模式有一定沖擊，但傳統房地產企業亦不甘示弱。由于在實體店租賃需要面對面進行租賃交易，相對而言，保障性較好。保利租賃住房REITs項目將成為保利集團構建“一主兩翼”業務布局的戰略性資本工具，收購已有房地產并出租，通過房地產證券化，將投資者資金與房地產升值、租金掛鉤，與股市債市相關性低，有形資產的變相質押極大地降低了投資者的風險，用以積極開拓住房租賃市場的金融創新。另一家央企招商蛇口也推出長租公寓的資產證券化產品。2018年2月2日，中國銀行在上海舉辦“中國銀行住房租賃金融服務推介會暨合作簽約儀式”，全面進軍住房租賃金融市場。中國銀行積極從傳統“按揭為主”向“租購并舉”發展轉型。通過收購或參股方式組建運營團隊，提供市場化、標準化的租賃運營和租后管理，打造獨樹一幟的租賃運營品牌，積極推動市場形成規范的運營管理標準和模式。地產行業的發展，已經處在一個全新的歷史轉折點上。新、舊兩股勢力不相上下，誰都不甘在房地產這片肥田競賽中落于人后。

3住房租賃的優勢與弊端

房地產租賃市場在互聯網的推動下向好、向繁榮發展。各路資本紛紛涌入住房租賃領域，首先要得益于國家政策的強勢推動。與此同時，傳統地產開發業務利潤率不斷下滑，也迫使企業尋求新的增長點。失衡的租售比和限購政策也將推動住房租賃市場發展。關于互聯網巨頭自身的定位，京東方面表示，房地產業務不會涉及房地產的開發，主要是扮演服務商與平臺商的角色。互聯網巨頭的介入，有可能使中介這一行業走弱甚至消失。

傳統分期付款模式的轉變受到了大眾的歡迎，尤其是一線城市的年輕人。依托于信用體系和評價功能可以對房東行為進行約束。住房租賃市場市場主體需求大增，發展前景十分光明。

2017年上海進行了半年左右的房屋租賃試運行，提供信用免押金的房源雖然僅占房源數量的15%，但卻占據了80%的成交量。這足以顯現房屋租賃的受歡迎和潛在市場的巨大。鏈家的報告則顯示，中國房屋租賃市場規模2020年為16萬億元，2025年為19萬億元，2030年會超過4萬億元對于房地產業務的發展定位。由此可見房屋租賃市場潛力之大。房市租賃的本質是共享經濟，房地產開發商也絞盡腦汁為住戶提供更好的住宿體驗。CCB建融家園通過標準化管理和綜合運營，比如融入共享經濟原理，把盡可能多的社區服務和共享模式相銜接，讓大家體會到一種全新的居住文化。注：數據來源于新華網網絡輿情監測系統，采集時間：2017年11月28日17：00。

住房租賃仍然存在較大缺陷。各方利益訴求復雜。長租的核心是解決開發商、銀行、租戶三方利益的協調。在這三者利益協調中，政府的法律責任不明確。租戶的主要矛盾是住宿質量，方便快捷。對于地產開發商來說，要解決的是把什么樣的房源投入長租計劃里來，什么樣的服務提供給租戶。而銀行就是在解決這三方矛盾最重要的問題，就是金融解決方案，這才能推動長租計劃真正落地。目前我國住房租賃市場中，約90%的房源為個人出租，個人出租形式占比過高，會帶來房源質量差、政府監管難、黑中介橫行、安全隱患大等問題。然而大多數租賃住房占比較高的國家均以私人供給租賃住房為主，所以解決這一問題關鍵還是需要政府為了發展私人租賃市場，通過立法和其他機制的建設，建立明顯偏向承租人的保障體系。

信用評級和獎懲機制亟待完善。基于信用機制下的押一賠“零”無法確保租戶在租期到期后能完好無損地歸還房東房源，其內部設施和損耗也無人可知。下一任租戶的租金的改變也應就當前租戶租借后房屋的可續住情況交費。然而下一任租戶在租借之前此房源正在出租，無法依據當前的租戶信用情況準確地判斷應付租金。

缺乏完善的資金籌集機制。租賃服務也存在短期占領市場、資金需求量較大的缺陷。租售失衡、租賃供給嚴重不足的市場現狀，成為制約信用租房發展的桎梏。為了防止效仿者吞食市場，公司在運行期內需要迅速占領市場，對資金運營管理要求比較高。網上租賃運營模式容易被模仿，一定程度上降低了市場競爭力。

4針對房市租賃的建議

根據當前我國獨特的政策優勢，“一帶一路”中金融租賃是一種能夠實現多贏的模式，既可以為中國制造“走出去”創造機會，又可以為中資銀行帶來業務，同時緩解了沿線國家引進中國設備的資金壓力。建議通過中國出口信用保險機構對租金違約給予一定的保險補償，通過政策性銀行為租賃公司采購用于“一帶一路”的國產設備提供低息、免息甚至貼息的中長期人民幣貸款。

建立健全我國租賃市場相關法律法規，明確出租人承租人的法律地位，保護承租人利益，確立政府在租賃市場的法律主體地位。面對黨的十九大建設網絡強國的利好政策，利用互聯網充分發展房地產租賃市場，在確保政府主導核心地位的同時，充分發揮市場作用，調動企業積極性，形成大、中、小租賃市場相互競爭、發展專業化與平臺交易協調發展的新格局。

參考文獻：

姜樊，彭揚互聯網巨頭相繼入局 住房租賃市場或生變[N].中國商報，2017-11-12.

[作者簡介]趙凌，山西平遙人，江西財經大學國際金融，研究方向：金融融資。