房地產開發企業成本控制研究

張麗敏

摘要：房地產產業在我國市場經濟中占有很大的比重，房地產企業的快速發展對國民經濟來說也有重要影響。對于房地產業能否健康發展下去的關鍵因素，就是企業的成本控制。在房地產企業的發展過程中，成本控制管理對其作用非常重大。本文第一部分講述了房地產成本控制的意義，對企業自身發展的深遠影響，第二部分分析了房地產企業成本控制中存在的問題，最后針對這些問題，提出了具體措施。

關鍵詞：房地產開發企業；成本控制；研究

一、房地產企業成本控制的意義

近些年來，房地產企業發展的速度非常快，與此同時，獲得的企業受益也很高。房地產業在我國的市場經濟中占有很大的比重，而房地產開發企業的成本控制對于房地產企業的管理和發展來說很重要。房地產企業的成本控制因素，是企業能否合理健康發展下去的關鍵所在。因為，我國房地產項目的開發周期時間比較長，成本控制在每一個具體的環節都是需要企業格外重視的，這有利于節省成本。所以，房地產企業在發展中，要做到腳踏實地的工作，向集約化經營管理模式轉型，加強企業的成本控制，為企業的發展奠定結實基礎。

房地產企業作為我國國民經濟中重要組成部分，在面對國家宏觀調控和市場經濟時，房地產企業若想要做到健康發展，對企業內部的成本控制管理問題就要合理的解決。為了在激烈的市場競爭中得到很好的發展，房地產企業要在經營的過程中對成本進行控制管理，節省企業的成本支出，促使企業利益最大化，增強企業的綜合競爭力。因此可以看出，房地產企業的成本控制對企業的發展具有很深的有意義和作用。

二、房地產企業成本控制中存在的問題

（一）成本控制意識不強

如今看來，房地產企業雖然處于高速發展的狀態，但其實內部管理中仍然存在很多問題。如果企業內部不做出相關的措施而任由其發展，則會阻礙企業的健康發展。例如，房地產企業的成本控制意識不強。一方面，基于幾年前成本較低，利潤高的房地產現象，導致很多房地產企業減少了對成本控制的重視程度。以至于后來在進行房地產規劃時，只是單純地做了成本核算，缺少應有的前期策劃，使成本管理的作用得不到有效發揮。另一方面，房地產開發期間的成本和利潤之間也存在一些問題。房地產商的管理者在與施工方和供應方進行合作商談時，往往都是認為自身花費的成本越少，企業的利潤就會最大化，不會去顧及施工方和供應方的成本利潤問題。很多時候就會造成對方在施工過程中偷工減料，濫竽充數，致使工程質量大打折扣。而后續的維修等等，對房地產企業來說也是很大的經濟開銷。

（二）企業的財務部門沒有發揮最大作用，缺少相關的成本管理制度

房地產企業內部的財務管理存在很多問題，制約了成本管理的正常有效進行。在進行成本控制管理時，財務部門忽略了與其他部門的配合。對于成本管控內容來說，財務部門是很重要的一個環節，但是如果缺少了與其他部門的配合，只是獨立地做財務監管，很難真正的解決成本管理的問題。此外，有關房地產企業的相關成本管控制度不夠健全，管理者的管理行為不規范，這些問題也阻礙了成本控制的更好進行。有些房地產企業缺少成本管理制度，使成本控制缺少管理標準。就算有的企業擁有成本管控制度，也沒有真正落實到實際工作中去，只是做些表面工作。外加企業管理人員的相關專業知識不完善，導致了成本控制管理行為不規范，僅僅憑著自身感覺進行管理公司成本而已。

（三）成本管控內容不夠完善，成本管理方法不夠創新

在房地產企業中的成本管理，存在一個嚴重制約其發展的問題，那就是對企業的成本管理缺少事前的成本規劃，沒有建立明確的目標。缺少成本事前的具體規劃，對成本管理就缺少了向導作用。有一些房地產企業即使有成本的事前規劃，也很少做到面面俱到，具體劃分，其成本規劃內容也不夠完善。因此，在進行目標成本的工作時，很難或者根本做不到對各項工作起到指導和管控的作用。換句話說，也就無法真正為成本管理工作起到導向作用。此外，房地產企業成本管理方法缺少創新元素。從成本管理的方法來說，房地產企業的成本管理方法有很多，但是就目前來看，很多房地產企業應用最多的方法就是目標成本管理法。不過，許多房地產企業都是比較粗獷的目標成本法，而且還比較老舊，沒有做到與時俱進。這樣的成本管理方法很難適應時代的發展要求。

（四）成本管理人員專業素質不夠高

一個企業的健康快速發展，離不開人才所發揮的功效，對房地產企業來說也是如此。從目前的房地產企業發展現狀來看，企業的成本管理問題還僅僅是進行財務核算這樣簡單的工作，整個成本管理工作依舊處于初級階段，沒有進行深入細致的工作。造成這種現象的原因，一方面是企業管理層對成本管理的重視程度不夠，缺少具體的工作措施。另一方面就是企業缺少有關成本控制的管理人才。由于很多房地產企業管理層人員原先不是從事房地產事業的，對企業的成本控制管理僅僅是憑借自身經驗或者個人行事習慣而已，從而也就致使成本管理內容不規范等現象的發生。因此，房地產企業缺少擁有成本管理思維的專業人才，阻礙了成本管理工作的深入進行，使其依舊停留在表面。

三、房地產企業加強成本控制的對策

（一）加強成本控制意識

從表面上來看，房地產產業繁榮發展，在市場經濟中占有重要比重。但其實內部管控之中存在了很多問題，如若不做好應對措施，會導致企業的生存和發展受到嚴重影響。意識影響著行動，對房地產企業的成本控制意識不強問題，一定要加強其成本控制的意識。第一，房地產企業的管理者在加強自身的成本管理意識的同時，還要在企業中樹立成本管理意識的理念。形成一種企業注重成本問題的局面，并將這種理念融入到實際工作中去，提高企業的成本管理能力。第二，對企業的成本控制問題要做到事前成本策劃，提升企業的經濟效益。對于企業的成本管理思維模式，要極力為其樹立在成本控制之前的成本策劃意識，這就要具體體現在公司各個層面的成本費用問題上。房地產企業的成本策劃要求做到成本的前期管理，對成本的投入和成本的支出要做到科學化規劃，使其達到最大效益。最后，關于房地產開發期間的成本和利潤問題，要做到與施工方和供應方合理合作。在合作過程中，不能總是本著企業自身的成本投入少，利益就會最大化的這種想法，要做到雙方利益都可以得到有力保證。例如說，房地產商與施工方和供應方合作時，結成互利共贏的戰略合作理念，促進對方與房地產企業的共同進步，全面發展。

（二）發揮財務部門的最大作用，建立健全相關成本管控制度

一方面，在房地產企業內部的財務部門管理方面存在一些問題。財務部門在進行財務管理時忽略了與其他部門的相互配合，很難做到真正地處理成本管理問題。因此，財務部門要做到與其他部門協同管理成本控制問題。在進行成本控制管理過程中，財務部門要充分發揮自身的優勢，對成本進行科學的控制管理。與此同時，還要善于利用其它各部門的技術優勢和資源優勢，建立起財務部門與其他部門協同配合的管理工作體系，各個層面，各個項目之間的聯系都有具體保障，從而促進成本管理工作合理有效的進行。另一方面，對于一個企業的健康發展來說，相關制度的完善非常重要。一個企業如果不受外界因素的干擾正常運行工作，規章制度是重要因素。面對房地產企業的日益發展，企業內部成本控制問題也越來越需要重視，因此，建立健全相關的成本管控制度是當下工作的重要舉措。房地產企業的成本管理能夠正常進行，需要制度作為有力保障。有效的制度體系能夠保證成本控制工作中的各個方面正常進行，使成本管理的效果最大化。在進行成本管理工作時，建立健全相關制度之后，還要加強制度的執行力，確保企業的相關部門受到制度的制約和保障。最后不斷在成本管理的工作中總結經驗，完善相關制度，促進成本管理工作的有效運作。

（三）完善成本管控內容，創新成本管理方法

在房地產企業的成本管理方法中，如若使用不當，不僅會使成本管理工作不能有效進行，嚴重還會影響企業的生存和發展。因此，完善成本管理內容，創新成本管理方法對企業的發展來說非常重要。一方面，在進行房地產企業成本管理工作時，加強企業事前成本規劃的工作力度，建立明確的成本管理目標。對于事前成本管理工作要做到科學的規劃，具體合理的劃分，面面俱到在各個工作環節之中。確保在進行工作的過程中，對各項工作內容起到管控和導向的作用。完善成本管理內容，促進成本管理工作正常運行。另一方面，從房地產企業的成本管理方法種類來看，很多企業使用的是目標成本管理方法。但是在應用過程中依舊存在方法守舊，內容比較粗狂的問題，因此，要細化內容，創新方法。首先，企業要及時掌握市場的狀況，并結合企業的實際情況制定相關的戰略措施。企業內部的相關部門要提前確定產業的售價和企業的收益利潤，然后按照這些規劃計算好需要完成的成本目標。其次，企業要將成本標準具體、客觀地落實在合約規劃之中，并為后期簽訂合同等一系列工作內容做到指導作用。最后，將這些工作全部集合成一個動態成本，對成本管理的工作進行全部的管控。

（四）提高企業成本管理人員專業素質

對于房地產企業的生存與發展，人才的培養也是非常重要的環節。面對房地產企業成本管理工作依舊處于初級階段這種現象，當務之急就是要培養具有成本控制管理的專業素質人才，同時還要提高成本管理人員的全體素質。第一，企業要提高管理人員的成本控制思維意識。對于管理人員的工作意識，要為其營造一種勤儉節約的日常工作氛圍，并對具體的成本控制工作起到一定影響。第二，對于成本控制工作，一定要做到合理分工，切勿胡亂將工作分配給工作人員。在具體的成本控制工作中，要做到專人專事，為了確保目標成本工作的合理進行，明確工作人員的責任也是關鍵。相關工作人員要時刻保持一顆責任心，對于工作的發展做到穩妥進行。第三，房地產企業內部要建立健全成本管理的考核體系。房地產企業在進行成本管理工作的過程中，要把工作的內容和工作的結果進行相關的考核，這樣既可以調動員工的工作積極性，為節省成本支出做出保障。同時，也有利于成本管理工作的科學進行，促進房地產企業的健康發展。

四、結束語

在我國，房地產產業在市場經濟中有很重要的作用，對國民經濟的發展有一定的影響。在房地產企業的發展中，成本控制問題尤為關鍵。也就是說，成本控制問題是關系到房地產企業是否健康發展下去的重要因素。所以，本文首先介紹了房地產成本控制的意義，以及對企業自身發展的深遠影響。但是對現階段房地產企業的成本控制現狀來說，還是存在一些問題，本文在第二部分對這些問題進行具體的討論和分析。縱觀全文來看，成本控制問題對企業的健康發展具有深遠意義，因此第三部分針對存在的這些問題，提出了具體的有效措施，希望能夠為房地產企業的更好發展起到促進作用。

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（作者單位：和記黃埔臥龍北地產（大連）有限公司）