合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及建議

徐蓉

摘要：隨著近些年社會(huì)的不斷發(fā)展，人民生活水平的持續(xù)提升，在對(duì)衣食住行等各方面的要求也是越來(lái)越高。這一來(lái)是彰顯出我國(guó)綜合國(guó)力的日益強(qiáng)大，二來(lái)，又對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了很好的促進(jìn)作用。而隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的興起，發(fā)展領(lǐng)域越來(lái)越大，企業(yè)之間的合作競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈。在整個(gè)發(fā)展環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也正在向合作這一模式轉(zhuǎn)變，其中所涉及到的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理和控制復(fù)雜而又多變。所以，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，關(guān)于涉稅方面也是個(gè)不得不提的問(wèn)題。本文就先從房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)涉稅業(yè)務(wù)這一環(huán)節(jié)來(lái)進(jìn)行探討，列舉出其中存在的諸多涉稅風(fēng)險(xiǎn)，并且相應(yīng)的處理措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；合作開(kāi)發(fā)；涉水風(fēng)險(xiǎn)；管理措施

涉稅風(fēng)險(xiǎn)的管理和控制是房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的重要基礎(chǔ)。其中，房地產(chǎn)的合作和開(kāi)發(fā)在某種意義上來(lái)說(shuō)都是一種聯(lián)合經(jīng)營(yíng)行為。它主要就是讓不一樣的投資方以合作的形式達(dá)成某種共識(shí)，來(lái)一起對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，至于里面所涉及到的稅收風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題就需要幾個(gè)企業(yè)一起來(lái)承擔(dān)了。在進(jìn)行相互合作的時(shí)候，整個(gè)過(guò)程一般都具有三個(gè)特點(diǎn)。除了要一起投資，獲利均分除外，在應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)這一塊也要一起承擔(dān)。但是，因?yàn)樵陂_(kāi)發(fā)階段所需要涉及的投資金額數(shù)量太大，時(shí)間太長(zhǎng)，涉及范圍太廣，因此也就讓所涉及的風(fēng)險(xiǎn)大大增強(qiáng)了不少。而且但凡是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這其中所涉及到的稅收繁多且復(fù)雜多變，在一定程度上也增加了風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的程度。因此，開(kāi)發(fā)商要針對(duì)其中所可能涉及到的一些風(fēng)險(xiǎn)提前預(yù)測(cè)，并做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，這樣也能大大提升整個(gè)房地產(chǎn)的合作開(kāi)發(fā)效率。

一、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)當(dāng)中所涉及到的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

（一）銷售收入存在風(fēng)險(xiǎn)

在每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的眼中，在銷售收入的這一環(huán)節(jié)總是會(huì)或多或少的出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題。其中出現(xiàn)次數(shù)最多的問(wèn)題就是將各種價(jià)外費(fèi)統(tǒng)一都劃分到代收代付的款項(xiàng)當(dāng)中，這就會(huì)導(dǎo)致在對(duì)銷售收入進(jìn)行有效確認(rèn)的時(shí)候會(huì)存在明顯誤差。還有，各個(gè)單位并沒(méi)有提前做好關(guān)于對(duì)一些預(yù)收款的繳納工作，這也會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的資金在進(jìn)行核算的時(shí)候出現(xiàn)模糊現(xiàn)象，嚴(yán)重的會(huì)給之后企業(yè)在稅收的糾紛問(wèn)題上埋下潛在隱患。與此同時(shí)，消費(fèi)者進(jìn)行房屋選購(gòu)的時(shí)候往往還會(huì)發(fā)生以房抵房的事情，因?yàn)樵诓簧俜康禺a(chǎn)企業(yè)看來(lái)，大部分的房子并非近期完工的，它或許已經(jīng)是放置很久的產(chǎn)品。所以在銷售環(huán)節(jié)內(nèi)，因?yàn)榉孔颖旧硭哂械奶厥庑裕恍┓康禺a(chǎn)商會(huì)選擇用房子來(lái)抵押結(jié)算款的現(xiàn)象，并且在交付環(huán)節(jié)，營(yíng)業(yè)稅就很容易被忽視，這也會(huì)導(dǎo)致在銷售收入上有偏差現(xiàn)象的發(fā)生[1]。

（二）開(kāi)發(fā)成本存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

成本問(wèn)題，主要是涉及以下幾個(gè)方面，第一就是成本虛報(bào)，第二就是與對(duì)應(yīng)的配比原則相違背，去進(jìn)行成本的轉(zhuǎn)結(jié)工作。在成本虛報(bào)這一方面，主要表現(xiàn)在有的企業(yè)為了獲取更多的利益，就將施工費(fèi)用也劃算到成本費(fèi)用當(dāng)中。或者還會(huì)出現(xiàn)融資多列的現(xiàn)象，也就是說(shuō)企業(yè)除了跟銀行貸款，為了能夠在短時(shí)間內(nèi)籌集到更多的資金，還在私底下對(duì)民間第三方進(jìn)行多渠道融資。但是要注意，這兩種借資方法它們之間的利率計(jì)算是不一樣的。顯然在兩者中，民間第三方融資借款的利率更高一些。但是在對(duì)利率進(jìn)行適當(dāng)扣除的時(shí)候，顯然還是以銀行貸款的具體利率來(lái)作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，并將其劃分到開(kāi)發(fā)成本當(dāng)中，這也會(huì)給開(kāi)發(fā)成本的計(jì)算造成很大困擾。在對(duì)成本進(jìn)行結(jié)賬的過(guò)程中，因?yàn)椴](méi)有以基本分配比例為基礎(chǔ)，這就會(huì)造成每一階段所分?jǐn)偟某杀揪唧w數(shù)額存在差異，也給成本、稅費(fèi)以及利益的分配造成了巨大約束。

二、針對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的有效預(yù)防措施

（一）增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

要具備強(qiáng)烈風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估能力，能夠在事情發(fā)生之前對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有個(gè)良好的預(yù)判，以達(dá)到預(yù)防的目的。因此，再進(jìn)行房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)階段，也應(yīng)該增強(qiáng)對(duì)這方面的有效培養(yǎng)。具體的可以通過(guò)講座的形式，對(duì)開(kāi)發(fā)當(dāng)中的一些可能會(huì)發(fā)生的潛在問(wèn)題進(jìn)行一些適當(dāng)?shù)闹v述，讓每一個(gè)開(kāi)發(fā)人員都能對(duì)這方面有所了解，要加強(qiáng)他們的自決性。除此之外，每個(gè)參與進(jìn)來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)基本的預(yù)估判斷意識(shí)，對(duì)其中存在的問(wèn)題可以進(jìn)行一些適當(dāng)?shù)姆治稣f(shuō)明，并將每個(gè)環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理的有效措施都納入到體系當(dāng)中，以提高各個(gè)企業(yè)在應(yīng)對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)時(shí)候的應(yīng)變能力[2]。

（二）開(kāi)發(fā)之前的分析研究要落實(shí)到實(shí)處，保證決策程序的科學(xué)規(guī)范特性

因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所能涉及到的資金數(shù)額龐大，并且建設(shè)時(shí)間也是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，其中所涉及到的領(lǐng)域也是非常的廣泛。因此在開(kāi)發(fā)之前，必須要將各個(gè)企業(yè)之間針對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)的心得交流，對(duì)可能涉及到的問(wèn)題，可能發(fā)生的各種情況要進(jìn)行詳細(xì)分析，有效論證，除了要考慮技術(shù)是否合理之外，也要將項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益納入到調(diào)查的范圍之內(nèi)，通過(guò)共同協(xié)商的方式來(lái)對(duì)投資決策方案做出最后最準(zhǔn)確的確定，要求從決策上就要將涉稅的涉稅風(fēng)險(xiǎn)概率降低到最小。

（三）趁早做好稅收策劃，有較強(qiáng)的防涉水觀念

在整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要考慮的首要因素就是關(guān)于涉稅風(fēng)險(xiǎn)的有效預(yù)防。只有將涉水風(fēng)險(xiǎn)牢牢地掌握，才能對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與發(fā)展有個(gè)基本保障。防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)的前提因素就是要將收稅籌劃的各項(xiàng)工作做好，落實(shí)到實(shí)處。其實(shí)，稅收的籌劃，從某個(gè)方面來(lái)說(shuō)也就是關(guān)于開(kāi)發(fā)商預(yù)算核對(duì)的問(wèn)題，要做好稅收的籌劃工作，并可能涉及到的稅收全部列舉出來(lái)，并對(duì)稅收成本提前進(jìn)行核算，爭(zhēng)取將涉水風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生降低到最小[3]。

（四）對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)進(jìn)行精確把握，將分層管理進(jìn)行到底

俗語(yǔ)說(shuō)知己知彼，百戰(zhàn)百勝。房地產(chǎn)行業(yè)也是這樣，只有對(duì)行業(yè)進(jìn)行了解，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)有個(gè)充足的把控，才能將涉稅風(fēng)險(xiǎn)泯滅于無(wú)形。企業(yè)之間進(jìn)行合作的話，就應(yīng)該共同將主要精力都投入到針對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防管理當(dāng)中，可以通過(guò)分層管理形式將每個(gè)關(guān)節(jié)的管理分批派人把守，要對(duì)各個(gè)時(shí)段的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況做到了如指掌，如數(shù)家珍，這樣可以在進(jìn)行最后決策的階段給眾人提供有效的信息來(lái)作為參考。參與進(jìn)來(lái)的各個(gè)企業(yè)應(yīng)該做到不分彼此，同舟共濟(jì)，再進(jìn)行分層管理階段，要做到相互督促、互幫互助。只有一起努力，才能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管控進(jìn)行有效實(shí)現(xiàn)。

（五）建立大局意識(shí)觀，提升工作人員基本素養(yǎng)，對(duì)各方面制度進(jìn)行完善

針對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)首先要做的就是要將自身防范意識(shí)做到位，尤其是對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，格局和眼光都要放得長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，要學(xué)會(huì)顧全大局，要學(xué)會(huì)分清主次，不能為了企業(yè)的那點(diǎn)蠅頭小利而采取不正當(dāng)?shù)耐刀悺⒙┒愋袨椋繒r(shí)每刻都要謹(jǐn)記自己的職責(zé)，規(guī)范自身行為。對(duì)于當(dāng)中的各個(gè)員工，也要加強(qiáng)對(duì)他們的素質(zhì)培養(yǎng)，建立健全相關(guān)管理制度，對(duì)他們的行為準(zhǔn)則要起到一個(gè)約束性作用，以及要對(duì)各種涉稅問(wèn)題進(jìn)行有效預(yù)防，從自身做起，努力將涉稅風(fēng)險(xiǎn)扼殺在搖籃當(dāng)中。除此之外，國(guó)家也應(yīng)該依法做好對(duì)這方面的監(jiān)督、建立完善的涉稅政策，對(duì)各地房地產(chǎn)合作企業(yè)要起到一個(gè)良好的引導(dǎo)效果[4]。

總之，根據(jù)對(duì)權(quán)威數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)查可知，在各地的經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)所占的比重是一年比一年有分量，而且隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，逐年都有上升的趨勢(shì)。并且通過(guò)分析判斷不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前所存在的涉稅問(wèn)題非常多，只有在這個(gè)基礎(chǔ)展開(kāi)真實(shí)有效的相關(guān)管理，才能對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到良好的促進(jìn)作用。因此，可以預(yù)見(jiàn)的是，只要努力，房地產(chǎn)合作會(huì)迎來(lái)更加璀璨、更加豐富獨(dú)多彩的未來(lái)。

參考文獻(xiàn)：

[1]韋邦國(guó).合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)解析[J].財(cái)會(huì)月刊，2015（25）：56-57.

[2]方正文.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃研究[D].重慶大學(xué)，2016.

[3]張偉澤.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問(wèn)題研究[D].黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)，2016.

[4]吳彬，張甫軍.關(guān)于房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的涉稅業(yè)務(wù)探討[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2012（04）：296-298.

（作者單位：廣東羊城鐵路實(shí)業(yè)有限公司）