房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財務(wù)運用分析

亢喆

摘要：隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展及深入，稅收的地位和作用也變得非常重要。作為房地產(chǎn)企業(yè)，其本身的擁有開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)復(fù)雜等特點。因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃對企業(yè)獲取利潤來講作用重大。本文針對房地產(chǎn)企業(yè)進行深入解析，講述企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的方案的制定，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的稅收利益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)所得稅；稅務(wù)籌劃；運用分析

房地產(chǎn)企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的活動，其以營利為目的，自主經(jīng)營，獨立核算。相較于一般的生產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)是以房地產(chǎn)作為對象而開展的一種經(jīng)濟活動，是一種特殊的企業(yè)。因為房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的過程中有許多的環(huán)節(jié)，開發(fā)的周期跨度較大，財務(wù)核算也比較繁瑣，資金的投入較大。所以房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃就應(yīng)該以其自身經(jīng)營的特點為依據(jù)，有針對性的、合理化的進行稅務(wù)籌劃，以達到節(jié)稅、提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收利潤的目的。

一、稅收籌劃的概述

稅收籌劃是指企業(yè)在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)的法律法規(guī)）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅或遞延繳納稅收的一系列謀劃活動。

稅收籌劃只是對某項應(yīng)稅經(jīng)濟行為的實現(xiàn)形式和過程在事先做一些安排。它的經(jīng)濟行為符合法律規(guī)定，是合法的。而偷稅則是一項實際發(fā)生的應(yīng)稅行為的否定，是法律明文禁止的是違法的行為。兩者有本質(zhì)的區(qū)別。

稅收籌劃只能是在法律許可的范圍內(nèi)進行的，納稅人在進行稅收籌劃后取得部分稅收利潤。因為稅收籌劃是在納稅義務(wù)發(fā)生之前進行的，要考慮到全局，認真衡量籌劃方法是否可行，不能因為籌劃而影響企業(yè)正常運營。我國的稅收政策變化較大，尤其是近年來稅改的不斷深入，稅收政策也發(fā)生了重大變化，因此我們在制定和實施稅收籌劃時，并不能夠肯定成功，我們要承擔(dān)投入的風(fēng)險、失敗的風(fēng)險。正是因為這些因素我們在制定稅收籌劃時要遵循合法性原則、成本效益原則、風(fēng)險原則、籌劃性原則。在遵守這些原則的前提下，我們結(jié)合國家的經(jīng)濟環(huán)境、國家政策及本企業(yè)的實際經(jīng)營特點來設(shè)計最佳的稅收籌劃方案，使企業(yè)總體收益最大，風(fēng)險發(fā)生概率最低，以實現(xiàn)稅收籌劃的目的。

二、稅收籌劃的步驟、基本方法及影響因素

（一）稅收籌劃的步驟

稅收籌劃的步驟非常簡單，一是要熟悉與稅收相關(guān)的法律法規(guī)、政策條例，必須了解到主管部門對“合法”的定義，確保依法納稅。二是要結(jié)合本企業(yè)的情況，在合理、合法的基礎(chǔ)上減少企業(yè)的成本。雖然稅收籌劃的步驟非常簡單明了，但是在實際工作中因為企業(yè)所涉及的方面非常廣，要做到全面是非常困難的，這就要求企業(yè)財會人員要不斷的提高自身的業(yè)務(wù)水平，以便做出最佳的稅收籌劃方案。

（二）影響稅收籌劃的因素

稅收籌劃受稅制因素的影響，其一：納稅人身份的可轉(zhuǎn)換性，不同的稅種規(guī)定的納稅人也不盡相同，企業(yè)可以通過選擇某種納稅人身份或者避免成為某種納稅人進行稅收籌劃，比如一般納稅人和小規(guī)模納稅人。其二：適用稅率的差異性，在我國不同的稅種的稅率也不相同，而同一稅稅目可能稅率不同，所以企業(yè)在稅收籌劃時要考慮到稅種、稅率的影響。其三：計稅依據(jù)的可調(diào)整性，計稅依據(jù)是計算應(yīng)納稅所得額的標準，一般分為從價計稅和從量計稅。企業(yè)可以通過一定的方式來減少自己的計稅金額、減輕納稅負擔(dān)。其四：優(yōu)惠政策的選擇性，我國的稅法有大量的優(yōu)惠政策，企業(yè)可以根據(jù)自己的實際情況通過一定的努力，使企業(yè)能夠享受到國家規(guī)定的優(yōu)惠稅收政策。

稅收籌劃受企業(yè)自身因素的影響。其一：企業(yè)追求利潤最大化，隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，企業(yè)的競爭越來越激烈。在一定條件下，當企業(yè)的收入增長及成本降低達到了極限后，企業(yè)的各種稅收的減少就會使企業(yè)的利潤增加。其二：企業(yè)獲取貨幣時間價值的動力，企業(yè)通過延遲納稅就相當于從國家獲得了一筆無息的資金，企業(yè)可以利用此筆資金來再獲利。

（三）稅收籌劃的方法

利用納稅人身份的差異，企業(yè)可以通過選擇小規(guī)模納稅人和一般納稅人，來合理的界定或轉(zhuǎn)換納稅人身份。使企業(yè)的稅收負擔(dān)盡量的減少或降低到最小；利用稅率的差異，企業(yè)可以通過經(jīng)營的業(yè)務(wù)或應(yīng)納稅所得額來盡量使用低稅率；利用稅目的差異，企業(yè)可以通過規(guī)范、合理、合法的操作，將不征稅收入、免稅收入及使用低稅率收入從企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入中分離出來，降低企業(yè)稅負；利用納稅時間差異，通過延遲納稅獲得貨幣的時間價值；利用稅收的優(yōu)惠政策，充分了解國家稅收政策，利用國家的優(yōu)惠政策實現(xiàn)降低稅負。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財務(wù)運用

（一）房地產(chǎn)企業(yè)對收入的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的收入主要包括土地轉(zhuǎn)讓、房屋出售、配套設(shè)施的銷售等等。其中以房屋出售所得為主。由于房地產(chǎn)企業(yè)一般都是通過預(yù)售的方式進行提前銷售的，所以房地產(chǎn)企業(yè)的收入的確認就與一般企業(yè)不同。預(yù)收房款究竟應(yīng)計入哪一期的收入，是會計人員進行成本核算工作中的重點及難點。不同的房地產(chǎn)企業(yè)收入的確定是有差異的，在具體工作中無法形成統(tǒng)一的標準。另一方面，影響房地產(chǎn)企業(yè)收入的是房屋出售時的定價，并不是定價越高越好的。以某房地產(chǎn)樓盤產(chǎn)品定價稅收籌劃為實例：

某房地產(chǎn)開發(fā)商于2010年10月取得一塊土地，用于普通住房建筑，于2010年底建成。除營業(yè)稅金及附加以外，可扣除項目總金額為4000萬元（包括加計扣除的20%），預(yù)計2011年4月完成對外銷售，整個樓盤預(yù)計對外銷售總價5200萬元，計算這家房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)繳納的土地增值稅、營業(yè)稅及企業(yè)所得稅，（其他小稅種忽略）。計算如下：

應(yīng)納營業(yè)稅金及附加=5200×5.5% =286（萬元）

增值稅額=（5200-4000-286）=914（萬元）

增值率=（5200-4000-286）÷4000×100% =22.85%>20%

應(yīng)納土地增值稅額=（5200-4000-286） ×30%=274.2（萬元）

應(yīng)納企業(yè)所得稅額=（5200-4000-286-274.2）×25%=159.95（萬元）

稅后獲利額=（5200-4000-286-274.2-159.95）=479.85（萬元）

進行稅收籌劃后，該房地產(chǎn)將整個樓盤對外銷售價格調(diào)整為5100萬元，其他情況相同，此時該開發(fā)商的納稅情況如下：

應(yīng)納營業(yè)稅金及附加=5100×5.5% =280.5（萬元）

增值稅額=（5100-4000-280.5）=819.5 （萬元）

增值率=（5100-4000-280.5）÷4280.5 ×100%=19.15%<20%免征土地增值稅

應(yīng)納企業(yè)所得稅額= （5100-4000-280.5）×33%=270.44（萬元）

稅后獲利額=（5200-4000-280.5-270.44） =549.06（萬元）

籌劃后與籌劃前的納稅情況對比可看出，雖然開發(fā)商的售價降低了100萬元，但稅后利潤反而增加了69.21萬元，這是充分利用了增值稅稅收優(yōu)惠政策所帶來的合法收益，因此在產(chǎn)品定價時要尤其注意稅收臨界點附近。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)對成本的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的成本涉及的內(nèi)容很復(fù)雜，各種期間費用、成本都需要進行籌劃。物資采購是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的起點，原材料、設(shè)備的采購都會因為渠道不同，納稅人承擔(dān)的稅收也不一樣，房地產(chǎn)企業(yè)在采購時應(yīng)從進項稅能否抵扣、價格、質(zhì)量、何時何種方式付款并要考慮到貨幣時間價值等等，選擇企業(yè)采購成本最小的采購渠道。

房地產(chǎn)企業(yè)的期間費用的大小直接對企業(yè)應(yīng)納稅所得額有影響，企業(yè)應(yīng)當依法在納稅前進行稅收籌劃，使限額扣除項目在最大化的限額內(nèi)扣除。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)籌資稅收籌劃

由于房地產(chǎn)企業(yè)所使用的資金量較大，一般企業(yè)都會采用借貸的方式來進行融資。債務(wù)籌資的費用和利息可以在所得稅前扣除；而權(quán)益籌資只能扣除費用；通常情況下企業(yè)更側(cè)重于從金融機構(gòu)貸款來籌資。按照稅法規(guī)定取得銀行借款的應(yīng)繳納印花稅，而企業(yè)與企業(yè)之間的借款合同不需要貼花，因此借款利率相同的情況下向企業(yè)借款，更能達到節(jié)約納稅成本的目的。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃是一件既節(jié)約成本又光明正大的事情，因其所涉內(nèi)容廣泛，這就要求我們的財務(wù)工作人員，要不斷的提高自身的業(yè)務(wù)水平，同時為了提高企業(yè)的競爭力，更要對各種財務(wù)活動進行精細化安排充分合理的利用國家政策，行使納稅人的權(quán)利降低企業(yè)的稅務(wù)負擔(dān)增加，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收利益。

參考文獻：

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（作者單位：北京亦展置業(yè)有限公司）